Mencari Solusi untuk Proyek Perumahan Terbengkalai - Bagian 1: Pekerja Muda Berjuang Mencari Tempat Tinggal

Meskipun pasokan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah masih sangat kurang, di Kota Ho Chi Minh masih banyak proyek perumahan yang telah dimulai bertahun-tahun lalu namun masih "kosong". Situasi ini tidak hanya menyebabkan pemborosan sumber daya lahan dan anggaran modal yang serius, tetapi juga memengaruhi implementasi kebijakan jaminan sosial dan pembangunan perkotaan berkelanjutan di Kota Ho Chi Minh.

Pelajaran 1: Pekerja muda berjuang untuk mencari tempat tinggal

Harga rumah di Kota Ho Chi Minh akan terus naik pada tahun 2025, sementara pendapatan pekerja muda tidak akan sebanding. Pasokan perumahan terjangkau semakin langka, sementara banyak proyek terbengkalai. Paradoks ini membuat impian memiliki rumah bagi ribuan anak muda semakin pudar.

Kesenjangan antara harga rumah dan pendapatan makin melebar.

Selama beberapa tahun terakhir, kebutuhan akan perumahan bagi pekerja muda berpenghasilan rendah dan menengah di Kota Ho Chi Minh semakin mendesak. Meskipun memiliki pekerjaan tetap dan pendapatan yang meningkat secara bertahap, mereka masih menghadapi kesulitan dalam mengakses perumahan.

Proyek kompleks apartemen dan vila mewah BMC – Hung Long (BMC Hung Long), yang terletak di 1323 Huynh Tan Phat, distrik Phu Thuan (Kota Ho Chi Minh), mulai dibangun pada tahun 2011 dan masih kumuh dan belum selesai.

Menurut laporan CBRE Vietnam pada kuartal ketiga tahun 2025, harga jual utama apartemen di Kota Ho Chi Minh mencapai sekitar 87 juta VND/m², meningkat 31% dibandingkan periode yang sama tahun 2024, sehingga mendorong harga apartemen jauh melampaui kemampuan sebagian besar pekerja muda. Menurut analisis investor real estat, untuk membeli apartemen seluas 70 m² dengan harga umum saat ini, rumah tangga berpenghasilan tinggi membutuhkan akumulasi investasi selama 9-10 tahun.

Sementara itu, pendapatan rata-rata pekerja muda saat ini berkisar antara 12 hingga 20 juta VND/bulan, yang sebagian besar hanya cukup untuk menutupi biaya hidup dan tabungan. Kesenjangan antara pertumbuhan pendapatan dan pertumbuhan harga rumah semakin melebar, membuat kemampuan menabung untuk membeli rumah hampir mustahil.

Tak hanya khawatir soal harga, banyak orang juga ragu berinvestasi di proyek properti sejak awal. Faktanya, dalam beberapa tahun terakhir, banyak proyek yang terlambat, bahkan dalam beberapa kasus, sudah bertahun-tahun rumah belum bisa diserahkan kepada pembeli.

Ibu Vo Tran Bao Tien, di Distrik Tan Phong, Kota Ho Chi Minh, berbagi: “Saya sangat ingin membangun karier di kota ini dan memiliki rumah sendiri agar dapat bekerja dengan tenang. Namun, harga properti saat ini terlalu tinggi dibandingkan dengan penghasilan saya, sehingga membeli rumah saat ini terlalu sulit. Saya membaca di koran bahwa banyak proyek perumahan terbengkalai tanpa penghuni, sementara banyak orang yang tinggal dan bekerja di Kota Ho Chi Minh juga membutuhkan rumah.”

Senada dengan itu, Ibu Nguyen Huynh Nhu (Distrik Go Vap, Kota Ho Chi Minh) mengatakan: “Yang paling saya khawatirkan bukan hanya kenaikan harga rumah yang cepat, tetapi juga perasaan tidak stabil ketika pasar dipenuhi banyak proyek "hantu", konstruksi yang belum selesai atau telah rampung, tetapi tidak ada penghuni yang tinggal di sana. Rumah-rumah kosong selama bertahun-tahun, minimnya fasilitas dan daya tarik, membuat saya semakin ragu untuk berinvestasi.”

Banyak pekerja muda meyakini bahwa jika ada kebijakan dukungan pinjaman preferensial dan lebih banyak segmen perumahan yang sesuai dengan pendapatan mereka dikembangkan, mereka akan berani meminjam dan membayar secara mencicil untuk melunasi hutang.

Sejumlah proyek perumahan “dilupakan”

Selama 10 tahun terakhir, banyak proyek diharapkan menjadi "kawasan perkotaan model", "kota mini" dengan fasilitas modern yang lengkap, menciptakan lingkungan hidup baru bagi warga. Namun, tak lama kemudian, banyak proyek di kota tersebut justru terbengkalai atau bahkan setengah jadi.

Kawasan pemukiman Binh Khanh, seluas 38,4 hektar, merupakan bagian dari program pembangunan 12.500 apartemen untuk melayani pemukiman kembali di Kawasan Perkotaan Thu Thiem di Distrik An Khanh, Kota Ho Chi Minh. Proyek ini selesai dibangun pada tahun 2015, tetapi hingga kini masih berupa "taman kosong, rumah kosong".

Contoh tipikal adalah kawasan pemukiman kembali Binh Khanh seluas 38,4 hektar, bagian dari program pembangunan 12.500 apartemen untuk melayani pemukiman kembali Kawasan Perkotaan Thu Thiem di Distrik An Khanh, Kota Ho Chi Minh, yang telah rampung 10 tahun lalu tetapi masih sepi hingga kini. Setiap tahun, Kota Ho Chi Minh harus mengeluarkan puluhan miliar dong untuk membayar biaya pemeliharaan dan pengelolaan sambil menunggu pengaturan pemukiman kembali dilaksanakan.

Baru-baru ini, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh terus mengeluarkan rencana lelang untuk 3.790 unit apartemen relokasi di Kawasan Perkotaan Baru Thu Thiem, Distrik An Khanh; sekaligus beralih ke model perumahan komersial. Diketahui bahwa Kota Ho Chi Minh akan membagi 3.790 unit apartemen relokasi menjadi dua blok untuk dilelang, termasuk 2.220 unit di blok R1, R2, R3, dan 1.570 unit di blok R4 dan R5. Semua unit apartemen ini akan dijual untuk tujuan perumahan komersial.

Di komune Nha Be, proyek Kenton Node, yang sebelumnya dikenal sebagai Kenton Residence, merupakan pusat pasar properti saat pertama kali diluncurkan. Proyek ini terletak di depan Jalan Nguyen Huu Tho yang terhubung dengan Jalan Nguyen Van Linh. Proyek ini memiliki luas total 9,1 hektar, dengan 1.640 unit apartemen. Total investasi untuk proyek ini saat itu mencapai 300 juta dolar AS, yang diperkirakan akan selesai pada tahun 2011. Namun, hingga kini, proyek tersebut masih terombang-ambing, tak menemukan jalan keluar.

Tak jauh dari situ, proyek kompleks apartemen dan vila mewah BMC Hung Long di Jalan Huynh Tan Phat, Distrik Phu Thuan, Kota Ho Chi Minh juga merupakan proyek "super". Namun, setelah pembangunan yang singkat, proyek tersebut "ditutup-tutupi" dan terbengkalai selama lebih dari satu dekade.

Ibu Nguyen Thi Hanh, seorang warga yang tinggal di dekat area proyek BMC, mengatakan: “Proyek ini sudah lama terbengkalai sehingga saya khawatir karena bangunannya rusak dan jika runtuh, akan sangat berbahaya. Jika dibiarkan terlalu lama, bangunan ini akan menjadi sarang ular dan berbagai reptil, yang akan memengaruhi kehidupan masyarakat di sekitar. Saya berharap proyek ini segera dimulai kembali untuk memastikan keamanan warga sekitar.”

Sekitar 20 km dari pusat Kota Ho Chi Minh, Kawasan Pemukiman Kembali Vinh Loc B (Komune Tan Vinh Loc, Kota Ho Chi Minh) seluas 31 hektar, dibangun dengan dana hampir 1.000 miliar VND (digunakan sejak 2013) dan saat ini menghadapi situasi terbengkalai, dengan hanya 23/45 blok yang dihuni (874 rumah tangga, 3.874 orang), 22 blok kosong, dan banyak fasilitas rusak karena orang-orang tidak tinggal di sana, bepergian jauh, kekurangan pekerjaan, atau membiarkan rumah mereka menunggu untuk dijual atau digunakan sebagai modal. Situasi ini menyebabkan pemborosan besar, memengaruhi lanskap dan keamanan, yang mendorong Kota Ho Chi Minh untuk mencari solusi seperti mengubahnya menjadi perumahan sosial, melelang, atau merealokasi dana perumahan kosong ini.

Bapak Nguyen Son, seorang warga setempat, mengatakan: “Ketika mereka direlokasi ke sini, banyak rumah tangga merasa frustrasi karena daerahnya terlalu jauh dari pusat kota, jauh dari tempat tinggal lama mereka, dan kurangnya halte bus di area pemukiman. Karena ketidaknyamanan dalam bepergian dan tinggal, sebagian besar rumah tangga yang direlokasi pergi, meninggalkan seluruh kompleks apartemen dalam keadaan kosong dan sunyi seperti 'rumah hantu'.”

Pelajaran 2: Membuka blokir masalah hukum, 'menghidupkan kembali' proyek yang 'beku'

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-1-nguoi-lao-dong-tre-chat-vat-tim-noi-an-cu-20251207154157283.htm