 |
| Pemberian pinjaman properti semakin diawasi ketat. |
Para pelaku bisnis properti mengeluhkan keras kesulitan dalam memperoleh pinjaman.
Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Dewan Direksi Global Real Estate Joint Stock Company dan Ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam (VACC), menyatakan bahwa bank-bank besar (termasuk Big 4) menolak memberikan kredit untuk proyek-proyek baru, atau hanya sangat selektif terhadap proyek-proyek di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh. Dengan hambatan pendanaan yang mencegah bisnis melaksanakan proyek, tahun 2026 diprediksi akan menjadi tahun yang sangat bergejolak bagi pasar properti.
Banyak bisnis lain juga melaporkan bahwa kesulitan mengakses kredit tidak hanya memengaruhi proyek perumahan komersial kelas atas, tetapi semua segmen, termasuk perumahan sosial. Menurut pelaku bisnis perumahan sosial, bank dengan sopan menolak untuk memberikan pinjaman dari paket pinjaman perumahan sosial sebesar 145.000 miliar VND karena suku bunga terlalu rendah (6,1%/tahun), sementara suku bunga deposito di pasar telah naik menjadi 7-8%/tahun, yang berarti bank akan mengalami kerugian jika mereka memberikan pinjaman.
Saat ini, kurang dari 5% dari paket kredit sebesar 145 triliun VND untuk pinjaman perumahan sosial telah dicairkan, meskipun telah diimplementasikan selama tiga tahun. Sementara itu, pencairan paket kredit untuk pinjaman kepada kaum muda di bawah usia 35 tahun juga terbatas.
Menurut Ibu Ha Thu Giang, Direktur Departemen Kredit untuk Sektor Ekonomi (Bank Negara Vietnam), volume pencairan program pinjaman untuk kaum muda di bawah usia 35 tahun mencapai sekitar 9.600 miliar VND (meningkat sekitar 2.000 miliar VND dibandingkan akhir tahun 2025), termasuk 8.100 miliar VND untuk investor dalam 53 proyek; dan sekitar 1.500 miliar VND untuk pembeli rumah dalam 36 proyek. Volume pencairan pinjaman untuk kaum muda di bawah usia 35 tahun untuk membeli perumahan sosial mencapai sekitar 259 miliar VND.
Meskipun bank komersial mengklaim bahwa mereka tidak memperketat kredit properti dan masih mendanai proyek-proyek yang bagus, mengingat keterbatasan modal dan batas kredit triwulanan, mereka harus mengalokasikan dana dengan sangat hati-hati. Oleh karena itu, kecuali untuk proyek-proyek "jalur belakang", modal akan dikonsentrasikan pada sektor-sektor prioritas dan yang sangat aman untuk mendapatkan dukungan dari otoritas pengatur.
Menurut ekonom Dr. Le Xuan Nghia, pasar properti bersifat siklikal, tetapi dalam jangka panjang, pasar ini tidak menimbulkan risiko dan bahkan sangat aman karena terkait erat dengan operasional bank. Mayoritas jaminan bank adalah properti, sehingga harga properti tidak mungkin turun tajam.
Pakar ini juga berpendapat bahwa sektor properti memiliki dampak limpahan yang tinggi dan menyarankan agar Bank Negara Vietnam terus menerapkan kebijakan untuk menyuntikkan modal ke pasar ini guna memastikan operasinya yang efisien. Pemerintah seharusnya mengendalikan laju kenaikan harga, alih-alih memperketat kredit untuk sektor ini.
Modal terus mengalir deras ke sektor properti.
Sementara pelaku bisnis properti mengeluhkan kesulitan mengakses modal, banyak ahli dan perwakilan Majelis Nasional menunjukkan bahwa, pada kenyataannya, kredit bank masih sebagian besar mengalir ke sektor properti, dan ini menyebabkan banyak konsekuensi negatif bagi perekonomian.
Menurut Bapak Nguyen Ngoc Bau, CEO Wigroup, pada kuartal pertama tahun 2026, kredit komersial dan industri cenderung menurun, sementara uang terus mengalir deras ke sektor properti dan konstruksi. Meskipun data menunjukkan bahwa kredit pertanian terus tumbuh dengan baik bersamaan dengan kredit properti, kemungkinan uang ini "mengabaikan hukum" tidak dapat dikesampingkan (meminjam modal untuk membeli lahan untuk pengembangan pertanian, tetapi sebenarnya diinvestasikan di properti pertanian).
Pakar ini berpendapat bahwa kekurangan dalam struktur kredit adalah akar penyebab tekanan likuiditas yang terus-menerus pada sistem perbankan, serta ketidakstabilan suku bunga. Oleh karena itu, langkah-langkah dukungan likuiditas dari Bank Negara Vietnam (melalui saluran OMO) hanya mengatasi gejala, bukan akar masalahnya.
Laporan keuangan dari bank-bank pada tahun 2025 menunjukkan bahwa, di banyak bank, pinjaman properti mencapai 30-50% dari total saldo pinjaman properti. Angka ini tidak lengkap, karena di banyak bank, pinjaman pembelian rumah pribadi tidak sepenuhnya termasuk dalam saldo kredit properti.
Oleh karena itu, secara teoritis, kredit properti mencakup sekitar 23-25% dari total pinjaman yang beredar di seluruh sistem, tetapi angka sebenarnya kemungkinan jauh lebih tinggi. Ketika lebih dari seperempat kredit ekonomi mengalir ke sektor properti, akses ke modal untuk sektor lain secara alami akan menyempit. Inilah juga mengapa bisnis manufaktur mengalami kesulitan.
Menurut data dari Kamar Dagang dan Industri Vietnam (VCCI), di antara 500 perusahaan swasta terbesar di Vietnam, lebih dari 50% pendapatan berasal dari sektor keuangan dan properti, sementara industri pengolahan dan manufaktur hanya menyumbang sebagian kecil.
Menurut para ahli ekonomi, secara teori, pengetatan kredit untuk properti mewah dan memprioritaskan pinjaman untuk proyek perumahan sosial dan perumahan terjangkau adalah hal yang perlu. Namun, dalam kenyataan, hal ini sangat sulit dicapai karena banyak bank terutama menargetkan segmen properti mewah. Jika situasi ini berlanjut, risiko terhadap perekonomian akan meningkat.
Berbicara pada sesi diskusi sosial-ekonomi Majelis Nasional awal pekan ini, delegasi Le Hoang Anh (Gia Lai) menyatakan "keprihatinan khusus" tentang masalah tersebut. Menurut delegasi tersebut, di Vietnam, sebagian besar aliran kredit mengalir ke sektor properti spekulatif, yang mendorong harga rumah meroket, sehingga mustahil bagi kaum muda untuk membeli rumah bahkan setelah 30 tahun bekerja keras.
Menurut data yang disampaikan oleh delegasi Hoang Anh, saldo kredit yang beredar dari seluruh 35 bank komersial menunjukkan bahwa pinjaman properti meningkat sebesar 132% dalam 4 tahun, dari 1.955.000 miliar VND pada tahun 2021 menjadi 4.541.000 miliar VND pada tahun 2025, 2,4 kali lipat dari tingkat pertumbuhan kredit industri. Skala kredit properti pada tahun 2025 1,81 kali lebih besar daripada kredit industri dan 5,3 kali lebih besar daripada kredit pertanian, kehutanan, dan perikanan.
Lebih lanjut, sektor properti dan konstruksi saja mencakup 27,4% dari total kredit sistem. Yang menjadi perhatian khusus Bapak Hoang Anh adalah bahwa pada tahun 2024-2025 saja, kredit properti diperkirakan akan melonjak sebesar 37,6%, sementara kredit industri hanya akan meningkat sebesar 9,4%. Dengan alasan bahwa sebagian besar kredit "terikat" di sektor properti, Perwakilan Hoang Anh mengusulkan agar Pemerintah mengendalikan kredit properti spekulatif menggunakan mekanisme pasar, menghindari perintah administratif.
Sementara itu, Profesor Madya Dr. Nguyen Huu Huan, Wakil Ketua Badan Eksekutif Pusat Keuangan Internasional Kota Ho Chi Minh, menyatakan bahwa permintaan modal untuk pertumbuhan sangat besar, sedangkan modal yang tersedia terbatas. Oleh karena itu, bank harus memprioritaskan alokasi modal ke sektor-sektor prioritas.
Dalam konteks ini, para ahli merekomendasikan agar bisnis – tidak hanya bisnis properti – melakukan diversifikasi saluran penggalangan modal dan mengurangi ketergantungan pada kredit bank. Bapak Huan berharap bahwa Pusat Keuangan Internasional Kota Ho Chi Minh akan menjadi saluran modal baru bagi perekonomian dan komunitas bisnis di sektor properti. Pakar ini menyarankan bahwa tokenisasi aset riil untuk menggalang modal adalah pendekatan baru yang harus dipertimbangkan oleh bisnis properti.
- Dr. Can Van Luc, Anggota Dewan Penasihat Kebijakan Perdana Menteri
Sektor konstruksi dan real estat menyumbang sekitar 10% dari PDB negara, level tertinggi dalam sembilan tahun terakhir, dan memiliki efek domino pada banyak sektor ekonomi lainnya. Namun, ketergantungan yang berlebihan dari bisnis real estat pada kredit bank menimbulkan risiko signifikan baik bagi bisnis itu sendiri maupun sistem keuangan.
Pada tahun 2025, kredit properti diperkirakan akan tumbuh lebih cepat daripada tingkat pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan (22%), dengan kredit bisnis properti meningkat sebesar 28% dan saat ini mencakup sekitar 44% dari total pinjaman properti.
Dengan semakin ketatnya pengawasan terhadap kredit properti, akses bisnis terhadap modal mungkin akan semakin terbatas. Belum lagi, biaya pinjaman semakin meningkat.
Untuk mengurangi ketergantungan pada kredit bank, bisnis properti perlu mendiversifikasi saluran penggalangan modal mereka, terutama melalui obligasi korporasi, investasi asing langsung, dan dana investasi properti. Pemerintah juga perlu segera mengoperasikan Dana Perumahan Nasional dan dana perumahan daerah.
Perusahaan properti sendiri harus menyadari perlunya restrukturisasi operasional, mengendalikan risiko arus kas, dan membatasi diversifikasi investasi. Menyeimbangkan berbagai sumber modal – mulai dari kredit, obligasi, ekuitas hingga investasi internasional – akan membantu bisnis meningkatkan ketahanan mereka terhadap fluktuasi pasar.
Sumber: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html
Komentar (0)