Beberapa pemilik toko jasa komersial (TMDV) di daerah perkotaan merasa khawatir ketika dalam Sertifikat Hak Guna Usaha, Hak Milik Rumah dan Aset Lain yang melekat pada tanah, bagian peruntukan lahannya dinyatakan sebagai "tanah milik publik perkotaan" (tanah umum perkotaan) atau "tanah milik publik permukiman" (tanah umum permukiman).

Ibu Le Quynh Anh, Direktur Vision & Associates Legal LLC, berbagi tentang legalitas jenis real estat komersial (toko) yang baru-baru ini kontroversial.

Menurut Undang-Undang Pertanahan tahun 2013, tanah yang digunakan untuk kepentingan umum meliputi tanah untuk transportasi; irigasi; tanah untuk kegiatan masyarakat, tempat rekreasi dan hiburan umum; tanah pasar... dan tanah pekerjaan umum lainnya.

Sesuai Lampiran I Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 06 Tahun 2021 tentang Klasifikasi Pekerjaan Berdasarkan Fungsi, kelompok pekerjaan umum meliputi pekerjaan komersial seperti pusat perbelanjaan, pasar swalayan, pasar, pertokoan, restoran, tempat penjualan makanan dan minuman, serta pekerjaan komersial lainnya.

Berdasarkan peraturan di atas, dapat dipahami bahwa tanah publik juga dapat digunakan untuk membangun fasilitas layanan komersial.

Dengan demikian, pendirian kios (atau toko) untuk tujuan bisnis oleh investor di atas tanah publik kota (CCTP) dan kawasan pemukiman publik (CCKO) yang disewa oleh negara dengan pembayaran sewa tanah satu kali dalam lingkup perencanaan proyek kawasan perkotaan adalah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Mengapa toko jasa komersial mengatakan "tanah publik"?

Beberapa pemilik toko layanan komersial di wilayah perkotaan Hanoi , yang terbaru di Vinhomes Ocean Park, khawatir ketika Sertifikat Hak Guna Usaha, Hak Milik Rumah, dan aset lain yang melekat pada tanah mereka, tujuan penggunaan tanah mereka dinyatakan sebagai: tanah publik perkotaan (CCTP) atau tanah publik perumahan (CCKO). Dari sudut pandang pengacara, dapatkah Anda menjelaskan mengapa toko layanan komersial dinyatakan sebagai "tanah publik"?

Sebagaimana telah saya sampaikan di atas, bahwasanya para investor membangun kios untuk keperluan usaha/komersial dan jasa di atas tanah-tanah CCTP dan CCKO yang disewa oleh negara dengan membayar uang sewa tanah sekaligus, tidaklah bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dan apabila dalam keputusan tentang alokasi tanah, sewa tanah, dan izin perubahan peruntukan lahan proyek, bidang tanah untuk pembangunan kios dan toko jasa komersial diperuntukkan bagi kepentingan umum dalam kota atau kawasan permukiman umum, pencatatan peruntukan tersebut oleh instansi negara dalam Sertifikat Hak Guna Usaha, Hak Milik Rumah dan Aset Lain yang melekat pada tanah yang dihibahkan untuk proyek tersebut di atas sesuai dengan peraturan dan petunjuk Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup dalam Berita Resmi 3382/BTNMT-DD tanggal 15 Mei 2023.

Toko layanan komersial Vinhomes Ocean Park.jpg

Beberapa pemilik juga bertanya-tanya karena bentuk penggunaan lahan untuk produk toko layanan komersial dibagi. Bagaimana ini dapat memengaruhi hak pelanggan, Bu?

Pada prinsipnya, pelanggan akan dan harus menikmati manfaat yang sesuai dengan jenis produk yang telah mereka beli dan dijelaskan secara khusus dalam Kontrak Penjualan.

Untuk jenis produk toko e-commerce, produk yang dibeli oleh pelanggan merupakan bagian dari proyek pembangunan yang terkait dengan hak guna usaha atas tanah umum, artinya pelanggan berhak memiliki bagian tertentu dari proyek (stan) yang dipilih pelanggan untuk dibeli dan sekaligus berhak memanfaatkan seluruh bidang tanah untuk pembangunan blok proyek terkait.

Sebagai pemilik, pelanggan akan mempunyai hak-hak penuh sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, seperti hak guna, hak miliki, dan hak lepas atas hasil pekerjaan konstruksi yang dibelinya.

Khususnya, baru-baru ini, Majelis Nasional mengesahkan Undang-Undang tentang Bisnis Properti No. 29/2023/QH15, yang menciptakan koridor hukum yang jelas untuk pembelian dan penjualan pekerjaan konstruksi, luas lantai konstruksi dalam pekerjaan konstruksi dengan hak penggunaan tanah dalam bentuk penggunaan bersama.

Menurut saya ini adalah terobosan, menyelesaikan berbagai permasalahan dan hambatan pasar properti akhir-akhir ini, menjamin hak-hak organisasi/individu yang terlibat dalam kegiatan investasi, konstruksi dan bisnis, serta melakukan jual beli produk jenis ini.

- Jadi kekhawatiran pelanggan tentang "menghabiskan uang untuk membeli tetapi tidak memiliki hak untuk menggunakan tanah" tidak berdasar?

Pertama-tama, perlu diperjelas bahwa, menurut peraturan, jual beli rumah, bangunan, atau lantai bangunan dalam suatu bangunan harus selalu dikaitkan dengan hak guna tanah. Jika jual beli bangunan tersebut berdiri sendiri, dapat disertai dengan pengalihan hak guna tanah atas seluruh bidang tanah dan pembeli akan memiliki hak untuk menggunakan tanah tersebut secara terpisah. Jika membeli sebagian bangunan, hak guna tanah dalam hal ini harus dialokasikan dan ditetapkan sebagai hak guna bersama di antara para pemilik bangunan.

Hal ini pula yang menjadi alasan mengapa Undang-Undang tentang Usaha Properti Tahun 2023 secara tegas mengatur syarat-syarat penjualan sebagian luas lantai bangunan dalam proyek konstruksi: proyek konstruksi tersebut harus dibangun di atas tanah yang dialokasikan oleh Negara dengan dipungut retribusi penggunaan tanah atau tanah yang disewakan dengan iuran tetap satu kali untuk seluruh masa sewa, karena menurut Undang-Undang Pertanahan, hanya jenis tanah tersebut yang dapat dialihkan hak pakainya. Misalnya, bidang tanah CCTP dan CCKO yang digunakan untuk membangun toko jasa komersial merupakan tanah yang disewakan oleh Negara dengan dipungut iuran tetap satu kali untuk seluruh masa sewa.

Untuk memudahkan visualisasi, kasus di atas dapat dibandingkan dengan kasus pembelian apartemen atau ruang komersial di lantai dasar gedung apartemen. Pemilik juga memiliki hak kepemilikan atas apartemen atau ruang komersial yang dibeli dan hak untuk menggunakan kavling tanah tersebut untuk pembangunan gedung apartemen.

Tidak ada bank yang menolak menerima hipotek.

Dari perspektif lain, beberapa pendapat mengatakan bahwa ketika hak guna lahan dibagi, nasabah sulit mengajukan hipotek ke bank atau bahkan ditolak. Bagaimana kenyataannya?

Pernyataan ini tidak berdasar. Berdasarkan Pasal 8.1 Keputusan 21/2021/ND-CP, aset yang digunakan untuk menjamin pelaksanaan kewajiban mencakup aset yang sudah ada atau aset yang dibentuk di kemudian hari, kecuali dalam hal Kitab Undang-Undang Hukum Perdata atau peraturan perundang-undangan terkait lainnya melarang penjualan, pengalihan, atau pengalihan hak kepemilikan lainnya pada saat perjanjian jaminan atau tindakan jaminan dibuat.

Sesuai dengan Pasal 9 ayat (1) Undang-Undang tentang Usaha Properti Tahun 2014, rumah dan bangunan yang akan dibangun wajib memenuhi ketentuan sebagai berikut:

- Memiliki sertifikat hak milik atas rumah dan bangunan yang melekat pada tanah tersebut. Untuk rumah dan bangunan yang terdapat dalam proyek investasi real estat, hanya diperlukan sertifikat hak milik atas tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan;

- Tidak terdapat sengketa atas hak guna tanah, kepemilikan rumah, atau pekerjaan konstruksi yang melekat pada tanah tersebut;

- Tidak dapat disita untuk memastikan dilaksanakannya putusan.

Tidak ada peraturan yang mewajibkan hak guna tanah terpisah untuk dapat digadaikan kepada bank. Bahkan, Pasal 10.1 Keputusan 21/2021/ND-CP menetapkan bahwa pemanfaatan aset yang melekat pada tanah untuk menjamin pelaksanaan kewajiban tidak boleh bersamaan dengan hak guna tanah.

Berdasarkan ketentuan tersebut di atas, maka kios dan toko yang telah memiliki Sertifikat Hak Guna Usaha, Sertifikat Hak Milik Rumah dan aset yang melekat pada tanah, tidak dalam sengketa, dan tidak dapat disita untuk menjamin pelaksanaan putusan pengadilan, akan memenuhi syarat untuk dapat dijadikan aset yang dibebani hak tanggungan, sebagaimana halnya rumah susun dan kawasan komersial yang berada di dasar bangunan rumah susun.

- Namun, penilaian produk real estat komersial mungkin tidak setinggi produk real estat yang baru saja Anda sebutkan?

Pada prinsipnya, untuk jenis produk ini, nilai hak guna tanah telah dialokasikan dalam biaya investasi produk, dan tentu saja ketika menentukan harga jual produk, investor juga telah mengalokasikan nilai hak guna tanah ke dalam harga jual. Artinya, pada intinya, ketika menentukan nilai produk, perlu ditentukan nilai hak guna tanah yang dialokasikan untuk produk tersebut. Tinggi rendahnya harga produk saat mengajukan KPR bank juga bergantung pada peraturan masing-masing bank pada waktu tertentu.

- Apa yang Anda bagikan dengan pemilik dan orang-orang yang tertarik tentang beragam pendapat mengenai masalah ini?

Sebagai orang yang bekerja di bidang hukum, saya hanya dapat memastikan bahwa kerangka hukum saat ini untuk jenis produk ini relatif lengkap, jelas, ketat, dan lebih menjamin hak-hak pembeli.

Mereka yang sudah memiliki atau ingin berinvestasi pada produk jenis ini dapat meneliti peraturan terkait untuk mendapatkan penilaian yang tepat terhadap produk tersebut sekaligus menjadi dasar dalam mengambil keputusan yang tepat.

Terima kasih!

Peraturan dalam Lampiran 1 - Klasifikasi karya menurut fungsi penggunaan
(Dikeluarkan dengan Keputusan Pemerintah No. 06/2021/ND-CP tanggal 26 Januari 2021)

2. Pekerjaan umum:

c) Fasilitas olahraga:

Stadion; gimnasium; tempat latihan, tempat pertandingan untuk olah raga seperti: golf, sepak bola, tenis, bola voli, bola basket dan olah raga lainnya; kolam renang.

d) Karya budaya:

Pusat konferensi, teater, rumah budaya, klub, bioskop, sirkus, aula dansa; peninggalan; museum, perpustakaan, pameran, fasilitas hiburan...

e) Bangunan komersial: Pusat perbelanjaan, supermarket, pasar, toko; restoran, toko makanan dan minuman, dan bangunan komersial lainnya.

g) Pekerjaan pelayanan:

- Hotel, wisma, motel, resor, vila, apartemen, dan perusahaan layanan akomodasi lainnya...

Mai Chi