新たな地価が施行されると「二重負担」になるのではないかと懸念

ハノイ市人民評議会は、2026年1月1日から適用される予定の新しい土地価格表を承認しました。これは、2024年土地法の規定に基づき、土地管理の透明性を高め、土地価格を市場に近づけるための措置です。しかし、郊外住宅地の急激な値上がりは、住民と不動産事業者にとって「二重の負担」をもたらしており、低所得者層の定住の可能性をさらに遠ざけ、市場の回復を鈍化させています。

上昇するコスト、遠い住宅の夢

一般的に、土地価格表を市場に近づけて調整することに人々は賛成しています。これは、用地取得における人々の権利をより良く保証し、苦情を制限し、用地取得の進行を早め、公共投資プロジェクトを完了することに貢献するからです。

しかし、特に郊外のコミューンや区での土地価格調整が大幅に増加したことで、新しい土地価格政策は、土地に関連する財政的義務を変えるだけでなく、多くの人々のグループの生活、生産、不動産市場、住宅の入手可能性に重大な影響を及ぼしています。

ハノイ市ドンアン村のダン・ヴァン・ギエムさんは、「土地価格の上昇により、土地登記簿の作成、区画の分割、譲渡にかかる税金、手数料、費用がそれに応じて増加しました。今、私たちの家族は、子供たちが別々に暮らすため、あるいは相続するために土地を分割する必要があり、証明書を申請しなければなりませんが、これには多額の費用がかかります」と述べました。

新しい土地価格が旧地価公示価格の2～6倍に高騰したため、郊外に住む多くの人々は金銭的な義務を果たせなくなっています。ハノイ市ソクソン村のダオ・カック・チョンさんは、「支払うべき土地使用料は約8,000万ドンと計算していましたが、新地価公示価格を適用した後、4億ドン以上に跳ね上がってしまいました」と語りました。

ダオ・カック・チョン氏だけでなく、ホアイ・ドゥック、ドン・アン、タン・オアイ、ダン・フオン、タン・チ、トゥオン・ティン、ホン・ヴァンといった他のコミューンの住民も、手続きに数億ドンもの費用を支払わなければならなかったことに「ショック」を感じていると述べています。人々は、市が登録料の減額、証明書発行手数料の一部免除、あるいは貧困世帯、準貧困世帯、労働者、郊外に住む若い世帯への支払い期限の延長といった政策を検討すべきだと提言しています。そうすれば、土地手続きの際に「費用ショック」を回避できるからです。

ヴーリン法律事務所（ハノイ弁護士会）のギエム・ティ・ハン弁護士によると、一つ目は土地手続きの際の経済的負担の増加です。特に郊外地域では土地価格が上昇しており（現行の価格表と比較して25％から26％に急騰すると予想され、場所によっては30％近く上昇するところもあります）、土地利用目的の変更、レッドブック（土地使用権の承認）の作成、譲渡などの手続きにかかる費用が高騰することを懸念する人が増えています。土地価格が上昇すれば、人々が支払う土地使用料、税金、手数料、料金もそれに応じて増加し、この多くの対象者に直接影響を及ぼします。

さらに、郊外の農家は、地価の上昇、非農業用地使用税、登録料、あるいは土地利用目的の変更にかかる高額な費用についても懸念を抱いている。これらの費用は、特に小規模農家にとって生産維持能力に直接影響を及ぼしていると、弁護士のギエム・ティ・ハン氏は指摘する。

スタートラインからキャピタルチーム

地価を市場価格に近づける必要があるとされているものの、新たな価格表はコスト負担、不動産価格上昇の可能性、企業への圧力など多くの懸念も生じさせている。

不動産専門家のファム・ジア・ヒエップ氏は、「二重の負担」について、不動産事業者は投資コストの増加（負担1）と、資本回収能力と製品販売能力の低下（負担2）を負担しなければならず、財務リスクと事業運営リスクが増大すると述べています。この決定自体が大きな不安をもたらし、困難な状況に陥らせるため、「二重の負担」と呼ばれています。

人々、特に低所得者にとっては、新しい土地価格表が施行されたときに「落ち着く」ための家を持つことが、平均所得からますます遠ざかっています。

住宅価格のさらなる上昇は、大多数の人々、特に中低所得層にとって住宅へのアクセスをさらに困難にするでしょう。これは在庫増加のリスクにつながり、企業の製品消費に支障をきたします。キャッシュフローが滞り、銀行ローンの返済圧力が高まり、ハノイの不動産市場全体の回復が遅れることになります、とファム・クアン・ヒエップ氏は述べました。

ナムビン不動産会社のグエン・ゴック・ビック取締役は同様の見解を示し、市内のあらゆる不動産開発プロジェクトの投入コストが急激に上昇していることが、第一かつ最も直接的な負担となっていると語った。

具体的には、用地造成の補償費用が増加しています。土地価格表は、国が商業プロジェクトを実施するために土地を造成する際、住民への補償額を決定する法的根拠となります。土地価格表が上昇すると、補償額も上昇し、企業の初期投資総額が大幅に増加します。これは財政負担を増大させるだけでなく、補償額が住民の満足に至らない場合は、造成期間が長期化するリスクがあり、プロジェクトの進捗に深刻な影響を与えます。

さらに、土地使用料と地代も土地価格表に基づいて上昇します。これは、企業が土地の割り当てを受けたり、プロジェクト実施のために土地利用目的を変更したりする際に支払わなければならない金銭的義務です。このコストは製品価格に直接反映され、投資家の期待利益率を低下させ、特に商業住宅プロジェクトや都市部において、プロジェクトの財務バランスをとる上で大きな課題となります。

ハノイの新しい土地価格表は、市場の透明性を高め、実勢価格との整合性を高めるための重要な一歩です。しかしながら、多くの郊外地域で大幅な値上がりが見られ、住民や企業への経済的負担が懸念されています。

政策が真に効果を発揮するためには、合理的なロードマップと、社会的弱者、中小企業、農業生産者を支援するための解決策を組み合わせる必要があります。同時に、情報の透明性を高め、地域社会との対話を促進することで、悪影響を最小限に抑え、社会的合意を形成することが重要です。