サイゴン郊外や南部諸州では多くの物件が販売価格を30％引き下げているが、購入者は支払い前に50％の値引きを要求しており、価格差が大きく取引が停滞している。
15年の経験を持つ不動産ブローカーのホアン氏は、現在の不動産市場が凍結している時期は、不動産価格をめぐる争いや値引き交渉が行われる時期だと語った。
4月中旬、ある仲介業者がビンディエン卸売市場近くの広大な土地を売りに出しました。地主は1平方メートルあたり4,700万ドンという価格を提示しました。これは昨年初めと比べて25%の値下げで、法的権利証書も付いていました。しかし、何度も情報確認と土地の内覧を行った後、売主と買主が直接会って話をしたところ、買主は1平方メートルあたり2,300万ドンまで値下げしました。地主は衝撃を受け、それ以上の交渉を拒否しました。
ホアン氏によると、この状況では、買い手が提示した価格は、実際には法外な値段をつけられないよう、徐々に価格を上げる戦略に過ぎなかったという。しかし、地主は開始価格が低すぎると聞き、買い手は市場を理解しておらず、善意も持ち合わせていないと判断し、途中で立ち去った。
地主の視点から見ると、土地の価格は1平方メートルあたり3,000万ドン以上、近隣の公営住宅も2,500万ドン以上、そしてこのエリアの手頃なアパートは1平方メートルあたり4,000万ドン程度です。そのため、地主は資金不足で売却を迫られているとしても、土地を底値で売り払うわけではありません。
ホーチミン市郊外や南部の一部省では、不動産売買における価格競争が珍しくない。ビンチャン区のクオック氏は、法的にレッドブック（登録証）付きの4,800平方メートルの土地を270億ドンで売りに出している。これは前年同期比110億ドン、30%の下落に相当する。
しかし、クオック氏によると、資金力があり現金を保有する多くの顧客が彼にアプローチし、提示した価格は48%の値引きとなる約200億ドンにとどまったという。価格交渉が成立しなかったため、この取引は成立しなかった。
2021年にこの地域が事実上の土地熱に沸いた際、 ビンフオック県ホンクアン郡タンロイ・アンクオン村間道路の正面に掲げられた土地売り出しの看板。写真：フオック・トゥアン
一方、バオロックの丘陵地帯にあるコーヒー農園のオーナーであるチュン氏は、資金難に陥り、2022年初頭の市場価格から30%値下げした110億ドンで農園を売却しようとしている。しかし、この地域の土地購入者は、交渉価格として60%近く値下げした70億ドンしか提示していない。チュン氏と顧客は数ヶ月にわたって交渉を続けてきたが、合意に至らず、取引は依然として保留中となっている。
一方、 ドンナイ省ビエンホアでは、資金難から不動産が売却され、40～50％の値下げを余儀なくされる事態も発生している。進捗が遅れ、投資家が金利支援契約を打ち切ったことで資金難に陥ったプロジェクトの別荘の所有者であるハさんは、30％近い値引きで120億ドン（契約価格）での売却を提示したが、顧客は交渉継続のため50％の値下げを提示してきたという。
「買い手は、投資家がこのプロジェクトに一括払いで50%の割引を提示したため、私の別荘を60億ドンで購入することにしか同意しなかったと言いました。買い手の提示価格は低すぎたので、資金問題を解決するために別の解決策を探しました」とハ氏は語った。
モギン・ホールディングス投資コンサルティング会社のゼネラルディレクター、ルオン・ディン・トゥイ・ヴァン氏は、今年最初の4ヶ月間に、多くの機関投資家や個人投資家が、二次市場で売却するために資産を買い戻そうと動き始めたことを確認した。しかし、買い手は損失を抑える必要のある資金難の不動産のみをターゲットにしており、価格が50%以上下落することも珍しくなかった。
「買い手の口癖は、ただ商品を探しているだけで、損切りするつもりだ。今は急いで購入するつもりはない、というものだ」とヴァン氏は述べた。モギン・ホールディングスのCEOは、買い手と売り手が綱引き状態にあり、価格交渉のために互いに会うこともない状況にあるため、二次市場の流動性は依然として非常に低いと付け加えた。
グローバル・インテグレーション・ビジネス・コンサルティング・カンパニー（GIBC）のシニアコンサルタント、フイン・フオック・ギア氏は、上記の状況について、不動産投機ブームの後、売り圧力が高まったと評価しています。しかし、市場が冷え込んだ状況下での売り圧力は、価格をめぐる買い手と売り手の緊迫した綱引きと言えるでしょう。売り手は価格を下げていますが、買い手は現時点ではリスクの高い投資心理にあり、高額な値引きを避けるために低価格で購入せざるを得ません。現在、予想売値と買値に大きな開きがあるため、資金力のある投資家は依然として市場の外で待機しています。
DKRAグループの研究開発担当副部長であるヴォ・ホン・タン氏も、需要と供給がまだ一致していないと述べた。価格下落は起きているものの、資産保有者が損失を負担できる限界には限りがあるためだ。
彼は、売値ゾーンが利益確定の閾値を超え、完全に損切りゾーンに入った場合、損失が売り手の許容閾値を超えるか、投資プロセス中に発生したコストをカバーできない状況では、取引は行き詰まりになると説明した。売り手は、損失を全て差し引いた状況では損失を受け入れ、資産の一部を回収することができるが、売却が全損の水準に達した場合、売却を中止し、別の選択肢を探すだろう。
ヴー・レ
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