5月14日に開催されたホーチミン市社会経済記者会見で、ホーチミン市観光局は短期賃貸アパートの管理強化に向けた一連の提言を発表した。特に、観光アパートの運営は管理委員会または関係住民の同意を得た場合にのみ許可されるべきだと提案した。
Airbnbは新型コロナウイルス感染症流行後に急成長した。
ホーチミン市観光局のレ・チュオン・ヒエン・ホア副局長によると、オンライン予約プラットフォームの発展は、デジタル経済と国際統合の文脈において必然的な流れである。特に新型コロナウイルス感染症のパンデミック以降、観光客の宿泊ニーズは大きく変化し、多くの人が観光とリモートワークを組み合わせ、より長く滞在することを選択するようになった。こうした観光客は、従来のホテルではなく、キッチン、洗濯機、リビングルームなどの設備が整ったプライベートで柔軟な空間を優先することが多い。「短期滞在型アパートメントモデルは、特に休暇中やホーチミン市で大規模なイベントが開催される際に、宿泊施設の供給の多様化に貢献している」とホア氏は述べた。観光局はまた、このタイプの宿泊施設が観光客の流れを中心部以外にも広げ、多くの住宅地での飲食、交通、ショッピングへの支出を増加させていると評価している。しかし、近年のAirbnbの急速かつ自発的な発展は、一連の課題をもたらしている。
専門家らは、短期宿泊施設モデルに関する法的枠組みを早急に確定する必要があると考えている。
写真：レ・ナム
最大の問題の一つは、実際の居住者と短期賃貸物件を運営するアパート所有者との間の対立です。ホーチミン市観光局によると、Airbnbの物件のほとんどは現在、居住用アパートに位置している一方、住宅法はアパートを居住以外の目的で使用することを厳しく禁じています。これは、現行の住宅法と観光法との間の法的矛盾点となっています。
5月19日午後、タインニエン紙の取材に応じた経済観光開発研究所のズオン・ドゥック・ミン副所長は、近年、Airbnbの管理に関する世界的な傾向が大きく変化したと述べた。かつて多くの都市がAirbnbをデジタル経済の象徴と捉えていたが、現在ではほとんどの大都市圏が、住宅へのアクセスを保護し、コミュニティの安定を維持し、持続可能な観光開発を確保するために、より厳格な管理体制へと移行している。
シンガポールでは、住宅スペースでの短期滞在は事実上禁止されており、個人住宅の最低賃貸期間は3か月、公営住宅は6か月となっている。ニューヨーク（米国）では、家主は物件を登録する必要があり、違反行為に対してはデジタルプラットフォームが法的責任を負う。バルセロナ（スペイン）は、住民の住居を回復するため、2028年までにすべての観光アパートの許可を取り消すと発表した。実際には、絶え間ない観光客の往来は、エレベーター、駐車場、廃棄物処理、騒音レベル、防火システムに負担をかける可能性があるが、ホーチミン市のほとんどのアパートは、ホテル運営ではなく、安定した居住用に設計されている。
「住民の合意」だけで十分なのか？
上記の状況に基づき、ホーチミン市観光局は、観光アパートの運営が許可される区域、運営規模、および「管理委員会または関係住民の同意」を義務付けることを明確に示した規制案を提示した。しかし、多くの専門家は、登録義務、宿泊客の申告、納税義務、防火基準、レンタル期間の制限、デジタルプラットフォームの責任、透明性のある監視メカニズムなどを含む包括的な法的枠組みが必要だと考えている。「包括的な管理システムがあって初めて、Airbnbはホーチミン市の社会構造、生活環境、長期的な持続可能な開発目標に影響を与えることなく、シェアリングエコノミーと現代の都市観光の一部として存続できる」とズオン・ドゥック・ミン博士は述べた。
ホーチミン市は、短期アパート賃貸を規制下に置くことを目指している。
写真：レ・ナム
ラジャ＆タンLCT法律事務所のチャウ・フイ・クアン博士は、住民の意見を募ることは新たなニーズに対応するためのガバナンス上の解決策となり得るが、承認されたプロジェクトの機能の法的性質を一方的に変更することはできないと考えている。同氏によれば、2023年住宅法は、所有者が合法的に所有する住宅を賃貸する権利を認めている。しかし、現行法には、アパートの賃貸活動が居住用から商業用宿泊施設事業に移行する時期を判断するための明確な基準が欠けている。「住民合意」メカニズムを適用する上で最大の難点は、この合意の範囲と法的価値を定義することである。多数決の原則のみを適用すると、少数派の住民グループの権利が著しく影響を受ける可能性がある。
ホーチミン市弁護士会ティントン法律事務所代表のディエップ・ナン・ビン弁護士によると、現在、短期賃貸アパートの許可に何パーセントの住民の同意が必要かという具体的な規定はない。これは、全住民の同意が必要なのか、それとも直接影響を受ける住民のみの同意で良いのか、どちらを意味するのだろうか。明確な規定がないと、実際の運用において紛争や訴訟に発展する恐れがある。管理組合に短期賃貸を「許可」するか否かの権限を与えることは、権限の逸脱を招く恐れがある。さらに、既に賃貸物件に投資しているアパート所有者の権利保護の問題も生じる。もし管理組合が後日、短期賃貸に反対票を投じた場合、どのように対処されるのか。遡及的な措置や補償の仕組みはあるのか。これらはすべて、解決すべき法的問題である。
ビン弁護士は、ホーチミン市は宿泊活動の登録、居住者の申告、消防安全要件の遵守、セキュリティと秩序など、具体的な条件のシステムを確立し、テナントが騒乱を起こしたり法律に違反したりした場合のアパート所有者の法的責任を明確に定義すべきだと提案した。同時に、すべてのモデルに単一のメカニズムを適用するのではなく、純粋な居住用アパートと、宿泊と商業機能を備えた複合用途プロジェクトを最初から明確に分類する必要がある。「純粋な居住用アパートと、宿泊、商業、サービスを組み合わせた複合用途プロジェクトに同じ管理メカニズムを適用することは不可能です。これは、投資環境と住宅購入者の権利に影響を与える機械的な適用を避けるための非常に重要な点です。長期的には、現在の法的抜け穴を避けるために、2023年住宅法、2017年観光法、居住および短期宿泊事業に関する規制の間で一貫性が必要です」とビン弁護士は述べた。
現在、マンション所有者総会は主に日常的な管理および運営上の問題を決定するために設けられており、プロジェクトの法的または運営上の性質を変更することを目的としたものではありません。さらに、マンション管理委員会は州の管理機関ではなく、当初承認された機能と一致しない活動を「合法化」する権限はありません。
Chau Huy Quang 博士、ラジャ＆タン LCT 法律事務所
出典：https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm
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