不動産株はどうなっているのか？

Chuyện gì đang xảy ra với cổ phiếu bất động sản? - Ảnh 1. — 不動産株はここ数セッションで売り圧力にさらされている - 写真：BONG MAI

不動産投機を抑制するためのメッセージ。

SSIリサーチの投資戦略専門家であるホー・フー・トゥアン・ヒエウ氏は、不動産業界は銀行や建設資材から消費財に至るまで、多くの経済分野に大きな波及効果をもたらすため、市場の慎重な反応は理解できると考えている。

彼は、この問題は短期的な感情にのみ反応するのではなく、長期的な視点から捉えるべきだと主張した。2016年から2020年にかけて中国で不動産規制が厳格に実施された時期と比べると、ベトナムの現状は大きく異なっている。

ベトナムは依然として急速な都市化が進んでおり、若年層人口が多く、不動産需要も高い。新規都市化率は約38%で、中国が供給過剰期に入った際の約60%という数値と比べるとかなり低い。

ヒエウ氏によると、ベトナムでは30～40代の住宅購入者数が依然として多く、今後数年間の不動産需要の継続的な拡大の基盤となっている。現在の規制措置は、主に投機を抑制し、資本の流れを規制し、住宅価格を国民が購入できる水準に近づけることを目的としている。

彼は、住宅価格の抑制や投機の取り締まりは新しい問題ではないと強調した。注目すべき点は、当局が投機の抑制と並行して、法的障害の撤廃や供給拡大にも積極的に取り組んでいることだ。長期間の停滞を経て、多くのプロジェクトが2025年に再開される見込みだ。

規制当局のアプローチもより柔軟な方向へと変化しており、以前のように全ての手続きが完了するのを待つのではなく、段階的に法的障害を解決できるようにすることで、プロジェクトをより早く実施できるようにしている。

したがって、実際の住宅ニーズに焦点を当て、インフラ整備の整った大都市の都心部や郊外でプロジェクトを開発する企業には、依然として成長の余地がある。一方、都心から遠く離れた土地を所有し、投機的な資本に大きく依存している企業は、規制政策がますます厳格化するにつれて、より大きな圧力に直面することになるだろう。

ヒュー氏によると、今後不動産業界の見通しは、過去のサイクルで見られたような均一な成長ではなく、非常に多様な分野に分かれるだろう。投資家は業界全体を単一のトレンドとして捉えるのではなく、事業を慎重に選定し、主要都市における実際の住宅需要と供給拡大の両方から恩恵を受ける企業に焦点を当てる必要がある。

不動産株はどうなるだろうか？

トゥオイチェー・オンラインの取材に対し、フィンサクセス・インベストメント株式会社のアナリスト、グエン・ティ・タイン・ニャン氏は、短期的には、不動産株は引き続き下落圧力にさらされる可能性が高いと述べた。市場心理は、信用状況、プロジェクトの法的問題、投機防止を目的とした取引規制の強化といった要因に敏感であるためだ。

影響は業界全体で一様ではなく、大きな差異が生じるだろう。レバレッジが高く、債券への依存度が高く、在庫が多い企業は、最も大きなリスクに直面する。2026年第2四半期には、約59兆ベトナムドンの債券が発行され、そのうち不動産債券が79％、つまり約46兆ベトナムドンを占める。2026年には、約120兆ベトナムドンの不動産債券が満期を迎える。

さらに、70社以上の上場企業が保有する住宅用不動産の在庫は、約430兆ベトナムドンに達している。Phat Dat、Dat Xanh、 Novalandなどの一部の企業は、依然として高い在庫対負債比率を記録している。

ニャン氏によると、現在の経営方針は、真にプロジェクトを開発する企業を「抑圧する」ことを目的としているのではなく、投機を抑制することに重点を置いている。目標は、不動産融資が総融資残高の約25％を占めるように維持し、真の住宅ニーズに資金を振り向け、政令357/2025に従って市場データの透明性を高め、社会住宅の開発を優先することである。

健全な土地埋蔵量、堅実な財務状況、低い債務負担を抱える大手企業の株価は、市場心理が均衡を取り戻せば、より早く安定するだろう。さらに、強固なファンダメンタルズを持つ企業の株価評価は、過去5年間の平均水準付近まで回復している。

彼女によれば、投資家は短期的には慎重であるべきで、急落した投機的な株の購入は避け、安定したキャッシュフローの兆候が見られるまで待って、真に健全な財務基盤とプロジェクトを持つ株を選ぶべきだという。