不動産プロジェクトにおける法的問題の解決
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、3月14日にファム・ミン・チン首相が議長を務めて開催された2024年の金融政策運営タスク展開会議は、生産とビジネスの困難の除去、成長の促進、マクロ経済の安定に焦点を当て、2024年に金融政策を実施するための効果的な解決策を開発する上で非常に重要な役割を果たすという。
不動産プロジェクトが信用アクセスの資格を得るための法的障害を取り除くことに焦点を当てます。これが 2024 年に信用拡大を促進するための最も効果的な「非信用ソリューション」です。
不動産分野に関しては、HoREAの議長は、不動産プロジェクトが融資を受ける資格を得るために、管轄の政府機関が法的障害を取り除くことに重点を置くことを提案し、これが2024年に融資の拡大を促進するための最も効果的な「非融資ソリューション」であると述べた。
チャウ氏によると、全体的な解決策としては、政府と国会常任委員会が、2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産事業法を2025年1月1日から発効するのではなく、早期適用を認める可能性を国会に提出して検討すること、特に、土地使用権の受け取りまたは他の土地の使用権を持つことに関する合意を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行すること、および補償、支援、移住、および敷地の整地を独立したプロジェクトに分離することを試行することに関する国会決議書を実施するためのプロジェクトを構築して国会に提出することを検討しているということです。
この法案が国会で承認されれば、不動産プロジェクトに対する法的障害（最も困難なのは一部の法的規制に絡み合うこと）が取り除かれ、不動産事業者がより容易に融資を受けられる条件が整い、商業銀行が信用融資を承認しやすくなる。
さらに、協会は、政府による政令08/2023/ND-CP（個別社債市場の困難を克服し、「ソフトランディング」し、崩壊を回避するのに役立った）や、土地評価の困難や障害を取り除いた政令12/2024/ND-CP（土地評価の困難や障害を取り除いた）と同様に、一貫性、統一性、現実への近さを確保するために、土地法、住宅法、不動産事業法、信用機関法の施行の詳細と指針となる政令と通達の草案約25件を省庁と部門が早急に完成させることを勧告している。
HoREA会長によると、具体的な解決策は、首相の作業部会に対し、引き続き各省庁、部局、地方自治体と緊密に連携し、各「障害グループ」の分類に基づいて当該地域のプロジェクトに対する困難や障害を取り除くことを検討するよう要請することであり、これにより、地方自治体にも同様に、融資を受ける資格のある「対象」プロジェクトを再開できるようになる。
同時に、不動産企業の責任は、企業の再編、投資の再編、住宅製品の再編に努め、市場の真のニーズである手頃な価格の住宅と社会住宅に向け、合理的な住宅価格の提供に努め、首相の作業部会や管轄の政府機関と誠実に協力し、共同でプロジェクトの困難や障害を取り除くことです。
35億ドン以下の住宅購入者に120兆ドンの融資パッケージの借り入れを提案
国家銀行によると、現在、社会住宅向け120兆ドンの融資パッケージによる融資を必要とするプロジェクトは30件ある。商業銀行は、プロジェクト向けに6,400億ドン、住宅購入者向けに60億ドンを融資した。このパッケージの融資率は現在約1%である。
不動産セクターにおける消費者信用を促進するため、HoREAは、1戸あたり35億ドン以下の商業用住宅の購入者が120兆ドンの優遇融資パッケージを利用できるようにすることを提案した。
HoREA委員長は、首相が消費、輸出、投資などの成長原動力に信用が流れるように指示していたにもかかわらず、120兆ドンのパッケージの支出額は少なすぎるとコメントした。
同氏によると、不動産消費者は住宅購入者である。この分野の消費者信用を促進するため、住宅金融公社（HoREA）は、1戸あたり35億ドン（1平方メートルあたり約3,500万ドン）以下の商業用住宅の購入者を、120兆ドンの優遇融資パッケージの対象に加えるよう中央銀行に提案した。
HoREAはまた、建設省と国家銀行に対し、社会住宅の購入者と賃借人向けの110兆ドン規模の融資パッケージを復活させることを提案した。このパッケージは、2030年までに100万戸の社会住宅を建設するという計画の実施に必要な総資金のわずか30%に過ぎず、最長25年間、年4.8～5%の優遇金利が適用される。
110兆ドンのパッケージは、2023年2月に建設省から政府と国会に提案されました。当初の考えでは、このパッケージは借り換え資金から調達され、商業銀行に融資のために提供されるはずでしたが、後に建設省はこの選択肢の提案を取りやめました。
さらに、HoREAは、不動産プロジェクトが融資を受けられるよう、法的障壁を取り除くことも提案した。「これは、今年の融資増加目標を達成するための最も効果的な解決策です」とチャウ氏は述べた。
同協会はまた、他の土地で商業用住宅プロジェクトを試験的に実施し、補償、移住支援、敷地整地をそれぞれ独立したプロジェクトに分割することを推奨した。この解決策により、企業は融資を受けやすくなり、銀行は融資承認を円滑に進められるだろう。
不動産業界は2022年半ば以降、与信が引き締められ、貸出金利が上昇し、一部の経営者が債券発行における違反行為で懲戒処分を受けたことから、苦境に立たされています。状況を緩和するために多くの措置が講じられましたが、市場は完全に回復していません。今年初めには、多くの不動産事業者が、負債や満期を迎える債券の利息を支払うためのキャッシュフローの確保に依然として苦労していました。
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