家を建てる代わりにお金を支払うよう求める集団請願
建設省は、住宅開発計画に関する多くの概要報告書の中で、社会住宅危機の原因の一つとして、多くの地方自治体がこの種の住宅開発のための土地資金の配分に配慮していないことを挙げています。多くの省市では、社会住宅開発のために土地資金の20%を配分することが義務付けられているにもかかわらず、貧困層向けの住宅を建設する代わりに、支払いを求める書類を送付している商業住宅プロジェクトが数多く存在します。
多くの省では、企業が住宅を建てる代わりに金銭を支払うことで社会住宅を建てる義務を果たすことを選択することが多い。
例えば、 Thanh Nienが収集した文書によると、2019年8月に建設省は、ビンディン省人民委員会が、その地域の商業住宅開発プロジェクトと都市投資プロジェクトに社会住宅開発用の土地基金の20％を割り当てないようにするという提案について意見を求められた。
建設省は、法規制に基づき、第3類以上の市街地における10ヘクタール以上の都市開発プロジェクトおよび商業住宅プロジェクトは、土地基金の20％を社会住宅用に確保しなければならないと述べた。ビンディン省が、新規都市開発プロジェクトにおいて土地基金の20％を社会住宅用に確保せず、投資家が金銭を支払うことで社会住宅の義務を履行することを提案する場合、具体的なプロジェクト区域における社会住宅の必要性、各プロジェクトにおける20％の土地基金の配置の不適切性、承認された住宅開発プログラムおよび計画との不一致などを明らかにし、各プロジェクトについて首相に報告し、検討を求める必要がある。
もう一つの例は、クアンザップ・グループ・カンパニー・リミテッドが投資するハイズオン省ハイズオン市における13.5ヘクタール規模のヴィエットホア・タンビン都市圏プロジェクトです。このプロジェクトは2017年12月に詳細計画策定の承認を受けました。
ハイズオン省人民委員会とハイズオン省党委員会常務委員会は、計画段階から会合を開き、この都市部における社会住宅建設のための土地を割り当てないことで合意しました。プロジェクト実施にあたり、投資家は規定に従い、省の社会住宅開発基金を補填するために現金で支払う必要があります。その後、ハイズオン省人民委員会は政府に対し、現金支払いによる社会住宅建設義務の履行を認めるよう提案しました。
2020年6月、建設省は、法規制に基づき、本プロジェクトは土地基金の20%を社会住宅開発に充当する必要があると表明しました。建設省は、本プロジェクトが土地基金の20%を社会住宅開発に充当しないことを検討する可能性があると判断いたしました。その条件として、当該地域に他の土地基金を手配すること、当該プロジェクトの土地基金の20%に相当する社会住宅開発資金を拠出すること、ハイズオン省人民委員会が当該地域に社会住宅用地基金を持つ投資家に対し、地域のニーズを確実に満たすため、プロジェクトを早急に実施するよう要請しました。
同様に、クアンナム省人民委員会は2020年12月、クアンナム省タムキー市タンタン区の76ヘクタール規模の北西部モデル都市圏プロジェクトにおいて、社会住宅用地基金の20％を割り当てないよう政府に要請する文書を発行した。規定によると、社会住宅用地基金の20％は5ヘクタールを超える。
多くのプロジェクトでは、社会住宅を建設するための土地が割り当てられているものの、住宅の建設は求められておらず、一般の人々の住宅危機につながっています。
2021年4月、ダナン市人民委員会は、ホア・スアン区（ダナン市カム・レー地区）の17ヘクタールを超える規模の「クリエイティブ・スペース」プロジェクトにおいて、社会住宅を建設するために土地基金の20％を留保しないよう政府に提案した。
建設省は、クアンナム省とダナン市の2つのプロジェクトについては、計画の明確化や関連する土地基金の割り当てなどの条件とともに、検討と承認の権限は首相にあると述べた。
不動産市場における需要と供給の不均衡の長期化
2020年12月、ドンナイ省人民委員会は、ロンタンコミューンのザ・レイク都市居住地域プロジェクト（35.3ヘクタール規模）、ロンタンコミューンの都市居住地域プロジェクト（34ヘクタール超規模）、フオックティエンコミューンの居住地域プロジェクト（約53ヘクタール規模）を含む、ドンナイ省ニョンチャック郡の3つのプロジェクトで、金銭を支払って社会住宅開発義務を履行することを許可するよう政府に提案する文書を送付しました。
建設省は、上記の3つのプロジェクトはすべて、土地の20%を社会住宅用に確保する必要があると述べています。一方で、ドンナイ省は社会住宅開発率が低い地域で、わずか15%にとどまっています。一方、ニョンチャック地区では、地方の住宅開発計画と比較して10%に達しています。
一方、同地域では社会住宅の需要が依然としてかなり大きいため、建設省はドンナイ省人民委員会に対し、上記プロジェクトの土地基金の20％を社会住宅の開発のために留保し、その促進に重点を置くよう提案した。
ドンナイ省人民委員会が上記3つのプロジェクトにおいて土地基金の20%を社会住宅用に確保していない場合、その矛盾点を明らかにし、首相に報告して検討を求める必要がある。承認された場合、対応する土地基金を準備し、3つのプロジェクトにおいて土地基金の20%に相当する社会住宅開発費を支払う必要がある。
元天然資源・環境副大臣のダン・フン・ヴォ教授は、現行法では、投資家が社会住宅開発の義務を果たすには、住宅建設か金銭支払いという2つの方法しかないと述べた。多くの地方自治体が企業を支援し、社会住宅建設の代わりに土地使用料の支払いを認めるよう中央政府に要請していることは、違法ではない。
しかし、その結果、不動産市場における需要と供給のアンバランスは継続し、真の住宅ニーズを持つ人々が住宅を購入できない一方で、社会には高級住宅が過剰供給されているという状況が生まれています。したがって、地方自治体は、人々の真の住宅ニーズを満たす住宅開発計画を見直し、慎重に策定し、資源の無駄遣いを避ける必要があります。
専門家によれば、建設省による不動産市場の統計報告や概要では長年にわたり、高級住宅の過剰と手頃な価格の住宅の不足という需要と供給の不均衡が指摘されてきた。
社会住宅の需要は高いため、プロジェクトがあると住宅購入書類を買うために列に並ぶ光景が再び繰り返されるだろう。 最近、NHS Trung Van社会住宅プロジェクト（ハノイ市ナム・トゥー・リエム地区）には数千件の購入申し込みが寄せられた。
2014年に「住宅法」と「不動産業法」が公布・施行された際には、前述の需給不均衡の解消が期待されました。しかし、現在に至るまで、両法は国会での可決・公布を待つ間も、改正・追加が続けられており、社会住宅の供給構造における不均衡の解消という課題は依然として提起されています。
不動産市場関連の専門団体や企業による多くの調査報告書は、ホーチミン市とハノイといった不動産市場の中心地において、手頃な価格のマンションが「絶滅」したことを示しています。これは、大都市圏の低所得者層や労働者階級にとって、住宅を所有する機会が閉ざされているようなものです。
社会住宅の開発には特別な規制が必要
ベトナム不動産協会（VNREA）のグエン・ヴァン・ディン副会長は、実際には投資誘致のために、地方自治体が企業に多くの優遇措置を優先的に提供し、省の開発資源を誘致するために「最大限に甘やかす」ことさえあるケースが多いと述べた。中には、公営住宅の開発に興味がない企業も多く、公営住宅の建設ではなく土地使用料の支払いを選択し、地方自治体から支援を受けているケースもある。
アパート形式の社会住宅は、ハノイ、ホーチミン市、ダナン市、バクニン省、ドンナイ省、ビンズオン省など、工業地帯の多い大都市でのみ需要が高いです。多くの地域では、アパートという形態の文化や生活習慣が馴染みにくいです。特に、多くの地域では地価が高くないため、人々の需要は主に土地と住宅にあります。社会住宅としてアパートを建設し続けると、放置され、無駄が増える可能性があります。
ディン氏は、ハノイ、ホーチミン市、ダナン市、ドンナイ省、ビンズオン省など、人口密度の高い大都市において、社会保障を促進し、多くの貧困層や労働者が住宅にアクセスし、生活を安定させるため、社会住宅向けに20％の土地基金を優先的に開発することについて、厳格な規制を設けるべきだと述べた。社会住宅の開発を促進するための、別途具体的な規制を設ける可能性も排除できない。
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