以前のように古い集合住宅を単に改修・改良するのではなく、新たな方向性は包括的な再建へと大きく転換しており、地域全体を完全に解体し、人口密度を低減しながら、インフラと都市空間を垂直方向に開発していくという方向性になっている。
ハノイでは都市再編が進められている。
ベトナム不動産市場評価研究所（VARs IRE）によると、都市空間の再編プロセスは、人口、労働力、 経済資源の分布を再調整するだけでなく、ハノイの不動産市場の根本的な再編、特に中長期的な住宅選択行動や投資戦略の変化にもつながる。
100年を見据えた首都マスタープランによると、ハノイは歴史的な都心部への圧力を軽減するため、人口分散のためのロードマップを策定した。
具体的には、2026年から2035年の期間に、市はレッドリバー地区で約20万人、ウエストレイク地区とその周辺で約20万人、環状道路3号線内の一部の通りで約4万2千人を移転させる計画である。
2036年から2045年の期間、移転規模は拡大を続け、旧市街で約26,730人、旧市街エリアで約23,000人、そして環状3号線内のその他の地域で約370,000人が都市再編プロセスの一環として移転する。したがって、2026年から2045年の期間には、ハノイでは合計86万人以上が移転すると予想される。
この決定は、人口密度の高さ、インフラの過負荷、公共空間の不足、都心部の生活の質の低下といった長年の問題に取り組むという政府の強い決意を示すものである。
しかし、VARs IREによると、実際の経験から、住居の移転のみに焦点を当て、生計手段の移転を同時に行わない場合、人口再分配プロセスは目に見える成果を上げる可能性は低いことが示されている。
人々が都心部を離れることを望むのは、新しい地域が住宅を提供するだけでなく、長期的な生活条件、特に優れた雇用機会、医療・教育制度、そしてより良い生活環境を保証してくれる場合に限られる。
したがって、VARS IREは、交通インフラへの投資と並行して、ハノイは行政機関、オフィス、学校、病院、研究センターなどの都市機能エリアを郊外地域へ移転するプロセスを加速させる必要があると提言している。
「この変化は、地域における雇用創出につながるだけでなく、新たな開発拠点の形成にも貢献し、人々が強制されるのではなく、自然に仕事や経済的機会へと向かうことを可能にする」とVARs IREは述べている。
ハノイの不動産市場への影響
中長期的に見ると、ハノイ中心部の不動産市場は明確な差別化が継続すると予測される。都心部の高級物件および超高級物件は、高価格帯を維持し、安定した上昇傾向を保ち、富裕層、高レベルの専門家、そして質の高い労働力層のニーズに応えるだろう。このセグメントは、首都の発展方向や国際統合の方向性とも合致している。
都市再開発計画によると、改修後の都心部の土地は、金融センターやAグレードのオフィスビルなど、高付加価値の商業・サービス事業に優先的に利用される予定だ。
「これは、前述の機能分野に関連する超高級住宅セグメントを発展させるための重要な基盤となるだけでなく、高所得層の顧客の増大する住宅ニーズにも応えるものとなるでしょう」とVARS IREは強調した。
一方、都心部の築年数の古いマンションは、短期的には価格を維持するか、若干上昇する可能性がある。しかし、中長期的には、郊外地域を結ぶインフラ整備が進み、都市中心部から住民や生活基盤が郊外へ移転する動きが加速するにつれて、このセグメントは価格下落圧力に直面するだろう。
一方、ハノイ周辺地域は、避難民の大部分を受け入れると予測されている。その地域では、豊富な供給とますます高品質化する大規模な都市開発が数多く出現するだろう。
「高級住宅を含む郊外地域での住宅開発を促進することは、避難民にとってより適切な選択肢を提供し、再定住に関する合意に達しやすくする」とVARs IREは述べている。
このような状況において、金銭的な補償よりも、既に新たな成長拠点となることが計画されている地域における土地や住宅の提供といった形での補償の方が、より適切な解決策と考えられている。
特に、大学、病院、研究センター、ハイテク産業集積地が開発されている、あるいは今後開発される予定の地域は、都心部から移住してくる人々にとって安定した移住先になると予想される。
郊外地域では供給量が大幅に増加すると予測されているものの、土地価格、建設費、投資コストの上昇により、マンション価格が急落する可能性は低い。
同時に、この分野におけるプロジェクトの質は著しく向上しており、新規プロジェクトのほとんどはメガシティモデルに基づいて開発され、同期化された近代的なインフラとアメニティシステムを備えている。
社会住宅を除くと、現在の価格帯は1平方メートルあたり5,000万ベトナムドン前後で推移すると予想される。避難民からの真の住宅需要は、今後も市場を支える上で重要な役割を果たすだろう。
不動産供給が全体的に大幅に増加し、数多くのメガシティが出現し、都市空間の再編がますます激化している状況において、不動産投資戦略はより慎重なアプローチへと調整され、中長期的な視点を優先する必要がある。
郊外地域では、大きな経済的プレッシャーにさらされていない投資家は、不動産需要に関連し、新たなインフラ整備ルート沿いに位置する物件を保有し続けることができる。これらの地域は、依然として成長の可能性を秘めている。逆に、短期的な期待に基づく投資判断は避けるべきであり、特に価格が急騰している地域ではなおさらである。
中心部では、高級不動産セグメントが、長期的な資産形成を志向する資金力のある投資家から引き続き資金を集めています。供給が限られ、賃貸需要が高いため、主要エリアの売買価格と賃貸価格は、ホーチミン市と同様に、安定した上昇傾向を維持すると予想されます。ホーチミン市では、中心部の多くのプロジェクトが、高額な価格にもかかわらず、非常に高い吸収率と入居率を記録しています。
ハノイ以外にも、経済基盤が強固で、海外直接投資の流入や産業・物流の発展の恩恵を受けている近隣地域も、中長期的な投資戦略において検討に値する潜在的な市場である。
出典: https://congluan.vn/ha-noi-du-kien-di-doi-hon-860-000-dan-gio-bat-dong-san-se-doi-chieu-10330253.html
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