困難は徐々に緩和し、「資金を投入する」のに適切な時期、南西部は加速、住宅用地の制限に関する規制

市場は活性化し、困難は減少し、南西部地域には開発に有利な条件が多くあり、ハノイの区レベルでは300億ドン以上の価値のある土地区画を評価する権限が与えられている...これらは最新の不動産ニュースです。

社会経済全般の状況と解決策が好転すれば、不動産市場は新たな発展段階に入る可能性がある。（出典：BXD）

不動産市場が「活況」

市場の「低迷」は2022年後半から始まり、取引がほぼゼロとなり、市場流動性が低下しました。実際、2020年から市場が下落する可能性については多くの予測がありましたが、新型コロナウイルス感染症の2年間は、キャッシュフローが市場に流入し続け、市場のリズムを維持するのに役立ちました。投資家はこれを「鎮痛剤」に例え、2022年後半に市場が急落するまで市場を支え続けました。

不動産業界は困難な状況に陥っています。法律問題と資金難は、長年不動産企業を悩ませてきた二つの難題です。銀行の融資限度額が厳しくなり、債券による資金調達も困難になっているため、プロジェクト開発のための資金調達も企業にとって困難です。

多くの不利な要因が市場に影響を与えており、供給不足、キャッシュフローの弱体化、信頼の低下により、2022年末から2023年の最初の6か月間にかけて取引量が低下しました。

グエン・タン・ギ建設大臣は9月12日、バリア・ブンタウ省で行われた記者会見で、不動産市場は供給不足により停滞していると述べた。今年上半期に販売が開始されたプロジェクト数は非常に少なく、そのうち将来販売可能な住宅は4,500戸以上の住宅を含むわずか30件で、2022年上半期と比較して約37.5%に過ぎない。

しかし、不動産市場の困難は徐々に緩和しつつあり、社会経済情勢全般の好転と解決策の進展により、不動産市場は新たな発展段階に入る可能性がある。

グエン・タン・ギ建設大臣は、不動産市場は2023年後半に徐々に回復し、2024年には再び発展すると予測しています。実際、投資家はタンホア地区のような、300億ドン以上の不動産プロジェクト（土地価格表の土地価格に基づいて算出）の立ち上げを準備しています。認可期間は2023年9月29日から2025年6月30日までです。

地区人民委員会は、法律の規定に従って市人民委員会から権限を行使し、その権限と責任の範囲内で市人民委員会に対して責任を負う。

実施過程において、困難、問題、権限を超える事項が生じた場合、地区人民委員会は速やかにハノイ市人民委員会に報告し、規則に従って検討と指導を求めるよう提案しなければならない。

特に、地区人民委員会は土地評価評議会を具体的に強化し、天然資源・環境局、財務計画局、および関連部局や事務所に、規則に従って実施するための検討、助言、地区人民委員会への報告を組織するよう指示します。

地区レベルの人民委員会は、多くの地区、町、および地区、町、市の境界にあるプロジェクトで実施されるプロジェクトに対する補償と移住の基準となる特定の土地価格を決定する際に調整を行う責任を負います。

ハノイ人民委員会はまた、天然資源環境局に対し、法規制に従って手続き、命令、認可された内容の実施について地区レベルの人民委員会を指導するため、財務局および関連部署と連携して統括する任務を与えた。

天然資源環境局はまた、地区レベルの人民委員会に対する権限の内容の監視、検査、監督、および統合を主宰します。

リゾートは9月16日から販売が開始され、クアンニン省とハイフォン市の一部のプロジェクトも2023年10月から販売開始される予定です。投資家は今が投資するのに適した時期だと考えています。

ベトナム不動産ブローカー協会の情報によると、2023年後半は、キャッシュフローに余裕のある顧客にとって、真の住宅ニーズと長期投資を目的とした不動産商品への投資に適した時期になると予測されています。特に、地理的に有利な立地と良好な交通インフラを備え、価格も手頃な物件は、キャッシュフローの獲得につながるでしょう。

ハノイ区レベルでは300億ドン以上の価値のある土地を評価する権限がある。

ハノイ市人民委員会は、国家が土地を収用する際の補償金の算定、移住地の割り当てにおける土地使用料の算定、国家が世帯や個人に土地を割り当て、土地を賃貸し、または土地利用目的を変更する際の土地使用料と地代金の算定の基準として、特定の土地価格を地区レベルの人民委員会が決定することを認める決定を出した。

したがって、国家が世帯や個人の居住用地使用権を認めた場合、地区人民委員会は制限を超える土地面積に対して土地使用料を計算する権利を持つことになります。

特に、認可の範囲は、価値のある土地区画または土地区域の場合に適用されます。

この認可に関する決定によると、ハノイ市天然資源環境局は2025年3月30日までに、各部局、支部、および地区レベルの人民委員会を統括し、調整を行い、認可作業の結果に関する予備的な検討と評価を実施する。その後、ハノイ市人民委員会に報告し、次期実施計画の策定の根拠として、認可の継続または分権化の是非を検討する。

南西部地域の新たな不動産市場の魅力

南西部の多くの地方は地域のインフラの連携から恩恵を受けており、持続可能な都市計画は同地域の不動産投資の「ホットスポット」と考えられている。

南西部の「首都」であるカントー市の魅力に加えて、投資家は、地理的な位置、同期した地域間水路と道路交通インフラなどの利点を持つ他の新しい市場にも興味を持っています。その中には、ビタン（ハウザン省）、カオラン（ドンタップ省）、ラックザー（キエンザン省）、チャウドック（アンザン省）などの都市が含まれます...

南西部の多くの地域は、地域インフラの連携から恩恵を受けており、持続可能な都市計画は、この地域における不動産投資の「ホットスポット」と考えられています。（出典：VNA）

専門家は、移動距離が重要ではなくなると、不動産投資は価格、土地資金、インフラ、開発可能性に優位性のある新しい市場に移行するだろうと述べている。

アンザン省はその一例であり、同省の土地価格はビンズオン省、ブンタウ省、ドンナイ省などの老舗市場に比べてはるかに安い。

不動産専門家のレ・ティエン・ヴー氏は、ハウザン省について、同省は南西部で最も高い経済成長率を誇り、その地位と潜在力が徐々に確立され、投資資金を引き付ける磁石になりつつあると述べた。

これは、ハウザン省の民間不動産への関心度が13％増加し、ビタン市の土地セグメントの不動産への関心度が15％増加するなど、2023年第2四半期の指標を通じて明確に示されています。

これまで、2022年通年のハウザン省の地域総生産（GRDP）成長率は113.94％と推定されており、南西部地域で1位、全国で4位となっている。

ハウザン省は、省道925B、省道926B、DT927、DT929などの省道の改修と改良、ビタン - カントーを結ぶ国道61Cの改良にも投資に重点を置いています。

これはハウザン省が交通インフラの開発を「加速」し、多くの新たな機会を切り開き、誘致の可能性を高め、投資を呼びかけ、同省と南西部の地方とのつながりを強化するためのシグナルである。

カントー市不動産協会のドゥオン・クオック・トゥイ会長によると、南西部の不動産セグメントは現在非常に多様化しており、それぞれの製品ラインには独自の発展の可能性があるという。

工業用不動産に関しては、ロンアンはホーチミン市に隣接し、交通の便がよく、工業団地や集積地が最も集中している省でもあるため、この地域では有望な地域です。

効果的なリースのための工業団地としては、ハイソン工業団地拡張、ドゥックホア1、タンドゥック、スエンAなどがあります。ホーチミン市やビンズオンと比較すると、賃貸料はかなり競争力があります。

さらに、南西部の多くの地方でも、4年間の法人所得税免除、今後9年以内の納税額の50％減額、15年以内の法人所得税率10％の享受など、多くの投資インセンティブを備えたヴィンロン、ハウザン、ドンタップなどの工業団地への投資計画が奨励されています。

カントー市不動産協会の会長は、マンション部門は現在南西部で繁栄しており、特に最近ではカントー市でこの商品ラインが非常に魅力的で、発売されたプロジェクトはすべて完売していると語った。

カントーだけでなく、ロンスエン（アンザン省）、ミトー（ティエンザン省）などのタイプIの都市でも、都市化のプロセスとともにこのタイプが発展し、常に質の高い労働力を惹きつけています。

特に南西部の中心に位置するカントー市は、専門家から不動産市場として「有望」な市場であると考えられています。

カントーの人口密度は全国平均の3倍、地域平均の2倍に達し、多くの地域から学びや生活の場として人々が集まることで住宅需要が高まっています。特に、市内の工業団地や集積地で働く豊富な労働力は、カントーの大きな住宅ニーズを支えています。こうした移民層は住宅需要が高く、地域の土地、タウンハウス、アパートの需要を促進しています。

住宅用地の制限に関する規制

2013年土地法の規定により、住宅用地の制限は各地方自治体の制限規定に従って決定されます。

2013年土地法第103条に基づき、庭と池のある土地の宅地面積の確定方法は以下のとおりです：1980年12月18日から2004年7月1日以前に形成された庭と池のある土地で、現在の使用者が2013年土地法第100条に規定されている土地使用権に関する文書のいずれかを所有しているが、その文書に宅地面積が明記されていない場合、省人民委員会が地域の状況と慣習に基づいて宅地面積を確定し、地域の慣習に従って世帯人数に応じて各世帯の宅地認定限度を規定します。

宅地の割当範囲は、土地利用書類に基づいて決定されます。土地利用権証書が交付され、その内容が住宅地と記載されている場合、その区域は住宅地として認められます。つまり、土地利用権証書には、宅地面積が最も明確かつ正確に記載されていることになります。

土地使用権または土地の割当決定に関する文書がない場合には、次のように決定されます。

不法占拠や違法な用途変更がなく、安定的に土地が利用されている場合には、その土地の利用実態に応じて土地の種類を決定します。

使用中の土地に住宅が建っている場合は、規定により住宅用地として認められます。

土地が不法占拠や違法な用途変更により利用されている場合は、その土地の由来、管理、利用過程等に基づいて土地の種類が判定されます。

土地が複数の異なる用途に使用されており、同じ土地に庭や池がある住宅地ではない場合は、

用途の境界が定まったら、それぞれの用途に応じて土地を区分し、それぞれの土地の用途を決定します。

用途間の境界が確定できない場合には、地価公示価格の最も高い土地の種類に応じて主たる土地用途を確定する。

農村住宅地において、住宅用地使用権の対象となる住宅用地面積は、当該住宅用地の面積制限に従って算定されます。所定の面積制限を超える場合は、当該面積制限内の部分のみが対象となり、当該面積制限以下の場合は、当該土地の全域が住宅用地面積として算定されます。

庭地や池の土地の場合で、面積を明確に定める書類がない場合は、次のように決定されます。

省人民委員会は、地方の慣習と状況に基づき、地方の慣習と世帯人数に応じて各世帯の土地認定限度を定めるものとする。

土地の敷地面積が地方住宅用地認定限度を超える場合、宅地面積は地方住宅用地認定限度により決定されます。