金利はピークに達している。
GPInvest会長のグエン・クオック・ヒエップ氏によると、住宅ローン金利は再び上昇の兆しを見せている。わずか1ヶ月余りで、初めて住宅を購入する人を支援する金利は年間約2%上昇した。預金金利が上昇傾向にあり、一般的な貸出マージンが3～3.5%であることを考えると、住宅ローン金利は年間10%を優に超える可能性がある。
「10%という閾値は非常に微妙な境界線です。金利がこの水準を超えると、特に長期ローンの場合、ほとんどの購入者は返済のプレッシャーが大きくなり、購入をためらうでしょう。そうなると、供給がどれだけ豊富であっても、市場は依然として流動性不足に陥るリスクがあります」とヒエップ氏は警告した。
一部の住宅購入者は、多くの商業銀行が提供する変動金利が2025年9月の12.2%から2025年11月から14%程度に上昇したと報告している。
住宅ローンの金利は商業住宅部門だけでなく、社会住宅部門でも上昇したが、調整も行われた。
2026年の新年初日、 アグリバンクは、2026年1月1日から6月30日までの期間に社会住宅を購入する35歳未満の若者に対する未払いローンに適用される貸出金利の調整を発表しました。
そのため、Big4銀行の中長期ドン建て貸出金利が以前より上昇したことにより、社会住宅を購入する35歳未満の若者に対する貸出金利は、2026年初頭から年間0.7％上昇している。
アグリバンクだけでなく、他の多くの銀行も最近、35歳未満の人々が公営住宅を購入するための融資の金利を引き上げると発表した。
現在、商業株式会社銀行におけるこのカテゴリーの貸出金利は、1～3年の優遇期間中は年間7～9％の範囲で、2025年初頭と比較して年間0.5～1％の増加となっている。この融資パッケージを最初に発表したACB銀行でさえ、優遇期間後は期間に応じて年間8.5～9.5％の金利を適用している。
ベトコムバンクでは、このローンパッケージの金利も、これまでの年利6%未満から年利6.3%に上昇した。
最近、ベトナム不動産ブローカー協会が主催した「ベトナム不動産市場フォーラム2026」では、「損切り」という言葉が登場した。
発表された情報によると、ハノイの二次市場では販売価格が短期間で急上昇し、多くの地域で1戸あたり数億ドンから数十億ドンの値上がりを記録しました。しかし、年末にかけて上昇傾向は鈍化し、急騰期にFOMO（取り残されることへの恐怖）から損失を出して売却する投資家もいました。しかしながら、中心部では価格水準は安定を維持しました。
不動産信用が厳しくなっています。
最近、ベトナム国家銀行は「2026年の信用拡大の管理について」という通知を発表しました。多くの点が指摘されましたが、最も懸念されるのは不動産融資の引き締めです。
ベトナム国家銀行は、実際の動向や状況を反映した調整により、2026年のシステム全体の信用の伸びが約15％になると予測し、インフレ抑制とマクロ経済の安定を確保し、経済成長と信用機関システムの安全性を支えると述べた。
これに先立ち、同機関は2025年12月31日に、信用機関が積極的に実行できるよう、2026年の信用成長目標の割り当てに関する原則を公表し、透明性を確保した文書を信用機関に送付した。
ベトナム国家銀行は、金融市場の流動性の安定性と信用機関の業務の安全性を確保しながら、信用フローを生産・ビジネス部門、優先部門、経済成長の原動力に向けるため、2026年に金融機関に対し、高リスク部門、特に不動産部門への信用の伸び率を厳しく管理することを要求している。
信用機関は、リスク管理能力、流動性状況、資本動員能力に基づき、安全かつ法令遵守に基づいた信用拡大を確保する必要があります。特に流動性比率とソルベンシー比率といった安全比率を維持し、信用の質を向上させ、資本を本来の目的に沿って効率的に活用し、不良債権の増加と発生を抑制し、業務の安全性を確保する必要があります。
経済学者のカン・ヴァン・リュック博士によると、不動産融資は2025年に22%増加すると予測されており、これはシステム全体の信用成長率18.5%を大幅に上回る数値です。具体的には、不動産投資および事業向け融資は約24%増加し、住宅購入およびリフォーム向け融資は14～15%増加すると予測されています。
問題は、信用の伸びが預金の伸びをはるかに上回っていることです。2025年までにシステム全体の預金は約14.5%しか増加しないと予想されています。この格差により、銀行は流動性を確保するために預金金利と貸出金利を調整せざるを得なくなり、特に株式、不動産、デジタル資産といった他の投資チャネルとの激しい資金獲得競争が続く状況ではなおさらです。
「融資と預金動員のミスマッチが新たな金利水準を生み出している。これは短期的な現象ではなく、構造的な傾向だ」とカン・ヴァン・リュック博士は分析した。
また、不動産は現在、公営住宅と工業団地を除き、融資の優先セクターに入っていないと指摘した。これは、不動産事業が前期よりも高い資本コストを受け入れざるを得ないことを意味しており、金利が2020～2021年の低水準に戻ることは期待しにくいことを意味する。
そのため、カン・ヴァン・リュック博士は、不動産事業者は開発に対する考え方を変える必要があると提言しています。限られたキャッシュフローの中で、10～15件ものプロジェクトを同時に立ち上げるような散発的な投資は、市場が変動した場合に大きなリスクを伴います。
同氏は、企業はこれまでのように「紙幣増刷」サイクルに頼るのではなく、政策を綿密に監視し、金利、コスト、需要を積極的に予測する必要があると主張した。
出典: https://congluan.vn/lai-suat-tang-manh-tin-dung-siet-lai-thi-truong-bat-dong-san-truoc-phep-thu-moi-10326630.html
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