金利上昇は不動産市場にとって試練となる

インフレ圧力の再燃と世界の主要中央銀行の慎重な政策運営により、低金利維持の余地は狭まっている。（写真：PV）

不動産は、キャッシュフローの変動時に最も恩恵を受けるセクターであることが多い。長らく低水準で推移していた多くの銀行の貯蓄金利は、短期的に静かに上昇しており、貸出金利の上昇傾向につながっている。中央銀行は流動性支援政策を維持し、6月以降国債による資金引き出しを再開していないことから金融引き締めの兆候は見られないが、金利水準は現在、大きな圧力にさらされている。

実際、金利が急上昇すると、まず最初に、そして最も明白な影響は市場の流動性の低下です。住宅購入者、特にローンを利用している人は、資金計画を見直すでしょう。一方、不動産投資家は、予想される収益性が資本コストの上昇を相殺する可能性が低いため、ポートフォリオの拡大計画に慎重になっています。

同時に、プロジェクト開発企業は、需要が減少する一方で金融コストが増加するという二重のリスクに直面しています。これによりキャッシュフローが鈍化し、新規供給が減少することになります。供給が減少すると取引が停滞し、価格が前期と同様の上昇傾向を維持することが困難になります。

不動産は、借入レバレッジが大きいという特性上、金利変動の影響を最も直接的かつ深刻に受ける投資チャネルです。過去には、ベトナム市場は2011年から2013年にかけて急激な下落を経験し、貸出金利は年18～20%の閾値を超えました。多くの企業や投資家は損失を抑えるために資産を売却せざるを得なくなり、市場は長期間「凍結」状態となり、多くの地域で不動産価格が30～40%下落しました。これは、中心部においても同様です。

その理由の一つは、不動産プロジェクトや資産の投資サイクルが長期にわたるのに対し、短期融資に依存する投資心理にあります。資本コストが急激に上昇すると、キャッシュフローが阻害され、流動性不足のリスクはほぼ避けられません。

住宅ローンの優遇措置もプレッシャーの要因となっています。しかし、優遇期間はあくまで一時的なものです。変動金利期間に入り、一般金利が上昇すると、返済圧力が急激に高まります。多くの顧客は「元金は支払っていないのに利息が倍増している」という状況に陥ります。市場流動性が低い場合、損失を抑えるための転売が困難になり、信用システムに不良債権リスクが再び発生する可能性があります。

金利が上昇すると、不動産業界は二重のリスクに直面します。一つには、プロジェクト実施のための融資にかかる財務コストの増加です。もう一つには、人々が住宅購入のための融資を受けることが困難になると、市場の購買力が低下します。

一方、社債調達チャネルは未だ完全には回復していない。新規発行は依然として慎重である一方、償還社債の残高は依然として高い水準にあるため、多くの企業は土地資金の売却、建設工事の遅延、あるいは請負業者や銀行との返済期限延長交渉などを通じてキャッシュフローの調整を迫られている。

高金利の長期化は、進行中のプロジェクトに影響を与えるだけでなく、土地資金の拡大や新規プロジェクトの開始能力を弱めています。その結果、住宅供給は中期的に大幅に減少するリスクがあります。

もう一つの影響は、公共投資とインフラコストへの間接的な影響です。原材料価格、人件費、用地造成費が上昇すると、多くの主要な交通プロジェクトの進捗が遅れます。これは、「インフラ整備の恩恵を受ける」と予測されていた地域の価格上昇期待に直接影響を与え、多くの二次投資家を困難な立場に追い込みます。

多くの課題があるにもかかわらず、ベトナムの不動産市場の長期的な見通しは、堅調な住宅需要と都市化のおかげで依然として明るい。経済成長に伴い、住宅、産業用不動産、賃貸オフィス、小売といった分野では安定した需要が維持されるだろう。

ベトナム不動産ブローカー協会は、現在、住宅購入者は金利が依然として低く、供給が回復しつつあるこの機会を逃さず活用すべきだと考えています。したがって、金利反転のリスクを回避するため、ローンの利用は物件価格の50%を超えない安全な水準に抑えるべきです。また、購入者は、特に将来的に建設される住宅商品については、財務力、法的保証、建設進捗状況が良好な、信頼できる投資家によるプロジェクトを優先的に選択すべきです。

出典: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html