貯蓄金利が上昇すると、不動産市場にはどのような影響があるでしょうか?

専門家によると、預金金利が上昇すると、銀行の投入コストが増加し、ある程度の遅延はあるものの、貸出金利への圧力がかかることはほぼ避けられないという。

今後数カ月間、銀行は2025年初頭のような低い貸出水準を維持することが困難になると予測されています。そのため、2025年第4四半期の平均貸出金利は第3四半期と比較して上昇する可能性があります。

ベトナム不動産協会（VARS）によると、貸出金利の上昇がもたらす最も顕著な影響は、市場における流動性の低下です。住宅購入者、特にローンを利用している人は、資金計画を見直すでしょう。一方、投資家は、予想される収益性が資本コストの上昇を相殺しきれない可能性が高いため、ポートフォリオの拡大計画に慎重になっています。

同時に、プロジェクト開発企業は、需要が減少する一方で財務コストが上昇し、キャッシュフローが鈍化し、新規供給が減少するという二重のリスクに直面しています。供給が減少すると取引が停滞し、価格が前期と同様の上昇基調を維持することが困難になります。

金利が上昇すると不動産市場も影響を受ける可能性がある。（イラスト：Cong Hieu）

大きな負債レバレッジを使用するという特徴を持ち、不動産金利変動の影響を最も直接的かつ深刻に受ける投資チャネルです。その理由の一つは、短期融資に依存する投資心理にありますが、不動産プロジェクトや資産は投資サイクルが長期化しています。資本コストが急激に上昇すると、キャッシュフローが阻害され、流動性不足のリスクはほぼ避けられません。

VARSによると、この圧力は優遇住宅ローンからも生じている。近年、市場を刺激するため、多くの投資家や商業銀行が、年5.5%からの優遇金利、さらには無利息、元本返済猶予期間が最長5年という住宅ローンパッケージを導入している。この政策は、多くの人々や投資家が安価な資金で不動産を所有するのに役立っている。

しかし、優遇期間は多くの場合一時的なものに過ぎません。変動金利期間に入り、一般金利水準が上昇すると、住宅購入者の債務返済圧力は急激に高まります。市場流動性が低い場合、損失を抑えるための商品の転売が困難になり、信用システムに不良債権リスクが再び発生する可能性があります。

VARSによると、高金利の長期化は、土地資金の拡大や新規プロジェクトの開始能力を弱める可能性もある。実際、銀行は市場が低迷する時期に金利を引き上げる傾向がある。こうした状況下では、多くの企業は損失を抑えるため、投資拡大ではなく「現状維持」を選択する。その結果、中期的には住宅供給が減少するリスクがある。

経済専門家のディン・チョン・ティン准教授によると、金利は不動産市場にとって最も敏感な「調整弁」です。借入コストが上昇すると、住宅価格は以前のような急激な上昇にはつながらないでしょう。高い財務レバレッジを利用している投資家は、負債負担を軽減するためにポートフォリオの再構築や資産の売却を余儀なくされます。一方、真に住宅を必要としている人々も、月々の債務返済のプレッシャーが増大するため、財務計画の見直しを迫られています。