住宅ローン金利の上昇：不動産市場にとっての新たな試練

年末の融資需要の増加と預金金利の上昇鈍化を背景に、銀行が貸出金利を引き上げるのは理解できる。

変動金利：2ヶ月ごとに3回調整

V銀行の顧客であるダン・カック・チュオン氏は、過去1ヶ月で住宅ローンの金利が3倍に上昇したと述べています。これにより、このローンの変動金利は年14.8%となり、2025年9月に適用された金利（年12.4%）と比較して2.4%上昇しました。

「昨年初め、低金利を見てアパートを購入し、銀行から30億ドンを借りました。優遇金利期間中はまだローンは耐えられましたが、優遇期間が終わると、家族は本当に苦しくなりました。現在の金利では、利息だけで毎月4,000万ドン近く支払わなければなりません。それに元金を加えると、毎月6,000万ドン以上を返済しなければなりません」とチュオン氏は語った。

今年、システム全体の信用は約20%増加しましたが、資本動員は緩やかに増加しました。2025年第3四半期の財務報告によると、AB銀行、BacA銀行、Eximbank、Kienlongbank、NamAbank、PGbank、Vietbank、 VPbankを含む最大8行で預金動員が減少しました。信用と動員の乖離が大きかったため、銀行はここ数ヶ月、資本投入を促すために貯蓄金利を引き上げざるを得ませんでした。貸出金利も上昇し、最初に影響を受けたのは住宅購入者でした。

AFAグループCEOで経済専門家のファン・レー・タン・ロン氏は、年末の融資需要の増加と流動性金利の緩やかな上昇を背景に、銀行が貸出金利を引き上げるのは理解できると述べた。住宅購入者は、財政的な不均衡に陥らないよう、債務返済能力を慎重に計算する必要がある。住宅購入に20億～30億ドンのローンを借りる場合、経済的安定を確保するためには、借り手は少なくとも月収8,000万ドンが必要である。

最近、ベトナム不動産協会（VARS）も、ローン金利の上昇は市場流動性の低下につながるため、住宅購入者に対し、ローン金利の上昇時に資金計画に慎重になるよう警告しました。2023年から2024年にかけて、多くの投資家や銀行が年5.5%の金利、さらには無利息、元本据置期間最大5年のローンパッケージを開始しました。しかし、優遇期間が終了し、変動金利期間（年10～14%）が始まると、債務返済のプレッシャーは急激に高まるでしょう。

市場流動性が低い場合、損失を抑えるための商品の転売が困難になり、不良債権が信用システムに戻るリスクが高まります。こうした状況を踏まえ、VARSは、金利上昇時のリスクを回避するため、資産価値の50%を超える借入は避け、同時に法的地位の透明性が高いプロジェクトを選択することを推奨しています。

銀行、住宅購入者、不動産市場にとっての試練

BIDVのチーフエコノミスト、カン・ヴァン・リュック博士は、購入者の80%以上が不動産を1年未満しか保有しておらず、主に利益を上げるために短期間で売買しており、不動産投機の割合が非常に高いことを指摘した。

専門家によると、ベトナムではレバレッジを利用した住宅購入の割合が非常に高い。購入者は住宅価格の20～30%のみを支払い、残りの70～80%は銀行から借り入れる。通常、1年未満のローンでは、購入者は優遇金利を受けるか、投資家が購入者に代わって金利を支払う。優遇期間が終了し、流動性が低下し、金利が上昇すると、投資家は債務返済のプレッシャーに直面することになり、資金計画の失敗や売却を余儀なくされるリスクが高まる。

住宅ローン金利の上昇は、不動産市場にとって新たな課題となると言えるでしょう。そのため、レバレッジを効かせた不動産は大きなリスクに直面することになります。また、住宅ローン金利の上昇は、市場にとって不動産セグメントとバブルセグメントを区別する機会にもなります。

専門家は、住宅ローン金利が上昇すれば、投機筋の動きは徐々に収束すると予想しています。不動産価格の停滞は、真のニーズと安定した資金力を持つ人々にとって、適切な商品を選択する絶好の機会となります。特に、今後は社会住宅の供給が増加し、市場セグメントの構造がより健全化すると予想されます。

ファム・テ・アン准教授（国立経済大学）も、不動産市場の流動性は低下しており、特に高級住宅分野では、買うのは簡単だが売るのは困難だと評価した。

専門家によると、市場の流動性が低下し、貸出金利が上昇する状況で、信用・税制改革、資本フローの再編、開発モデルの革新が行われなければ、不動産市場は極めて大きなリスクに直面することになるという。

住宅購入時の優遇金利には注意が必要

ベトナム不動産協会（VARS）は、住宅購入者に対し、優遇金利で住宅を購入する際には注意するよう勧告した。

そのため、近年、市場を活性化させるため、多くの投資家や商業銀行が超低金利の住宅ローンパッケージを発売しています。しかし、優遇期間はあくまで一時的なもので、変動金利期間に入り、一般金利が上昇すると、債務返済のプレッシャーが急激に高まります。多くの顧客は、元金を支払っていないにもかかわらず、利息が倍増するという状況に陥っています。市場の流動性が低い場合、損失を抑えるために商品を転売することは困難になります。

VARSの分析によると、不動産は借入レバレッジが大きいという特徴から、金利変動の影響を最も直接的かつ深刻に受ける投資チャネルです。過去には、2011年から2013年にかけて、貸出金利が年18～20%を超える急激な下落局面を経験し、多くの企業や投資家が損失を抑えるために資産を売却せざるを得なくなり、市場は長期間「凍結」状態となり、中心部を含む多くの地域で不動産価格が30～40%下落しました。

出典: https://baodautu.vn/lai-vay-mua-nha-tang-phep-thu-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-d436886.html