公営住宅を購入するには少なくとも10年間の貯蓄が必要：市場に合わせて資本を分散させる必要がある

ベトナム不動産協会（VARS）によると、不動産供給構造は深刻な不均衡を抱えている。新規供給の大部分は、投機的な投資ニーズを満たす高級・高付加価値プロジェクトに集中しており、一方で手頃な価格帯の住宅は供給不足となっている。

需要と供給の不均衡により、住宅価格、特に大都市のマンション価格は急騰し、新たな価格水準を確立し、実質所得の伸び率をはるかに上回っています。これは、大多数の人々の住宅取得の機会を狭めるだけでなく、価格バブル形成のリスクも高めています。

住宅価格と所得が変わらないと仮定すると、住宅購入のしやすさは急激に低下しています。都市部で約50億ドンの2ベッドルームアパートメントを購入する場合、月収約5,000万ドンの高所得世帯であれば、収入のすべてを住宅購入に充てた場合約8年、「住宅費を収入の3分の1以下に抑える」という原則に従えば25年かかります。

この原則によれば、都市部の低所得者向けに設計された社会住宅部門でさえ、もはや「安価」ではなく、60平方メートルのアパートの価格は約15億ドンとなり、承認基準で「最高水準」の収入（月収4,000万ドン）を持つ世帯でさえ、約10年間の貯蓄を強いられることになる。実際、ローンを利用する場合、この金額ははるかに大きくなる。

その結果、既に資産を保有する層と保有しない層の間の格差はますます固定化しており、不動産価格の上昇は実際には既に資産を保有する少数の層を豊かにするに過ぎません。一方、住宅価格の上昇は所得を上回るため、経済成長にもかかわらず、大多数の人々は「貧しくなった」と感じています。元々経済的・資産的に優位な立場にある人々は、資産形成や投資の手段としてより多くの不動産を保有する傾向があり、地価の上昇によって「裕福」になり続けています。一方、住宅を保有しない人々は、所得向上に向けた努力にもかかわらず、長期にわたって賃貸住宅に住まわざるを得ないリスクに直面しています。

タイムリーな解決策がなければ、貧富の差は拡大するだけでなく、何世代にもわたって「凍結」される危険性があり、社会保障の目標、都市化戦略、国の持続可能な成長に対する大きな課題となるだろう。

したがって、VARSは、不動産市場自体と経済をリスクにさらすことなく不動産市場が成長し続けるためには、住宅価格の急騰を「抑制」する解決策が必要だと考えています。特に、最も重要な解決策は、手頃な価格の住宅の供給を一掃することです。供給が十分に多ければ、市場価格は実際の需給バランスに応じて自律的に調整されます。

まず、地方機関の執行能力の向上と並行して、新たな法制度の実施を導く文書の完成を早める必要がある。

第二に、不動産市場の資金調達ルートを多様化し、銀行融資への依存度を低減する必要がある。社債市場を再構築し、効果的な中長期資金源とする必要がある。同時に、国家住宅基金の設立を促進し、不動産投資信託（REIT）を育成する必要がある。

第三に、社会住宅と手頃な価格の住宅プロジェクトを計画段階から優先し、インセンティブメカニズムを整備する必要がある。都市開発は、特に環状道路、地下鉄、高速道路といった交通インフラと連携させ、都市空間の拡大と中心部の地価上昇圧力の緩和を図る必要がある。同時に、専門的な賃貸市場を育成し、「住宅を所有しなければ生活が安定しない」という意識を緩和する必要がある。

第四に、不動産市場の動向をモニタリングし、早期に警戒するための基準と標準を研究・公布し、市場参加者の行動を評価、分類、モニタリングするための基盤とする必要がある。この指標体系を通じて、管理機関は投機、需給の不均衡、異常な価格上昇、局所的な流動性の低下といった「逸脱」の兆候を迅速に察知し、適切な介入・調整措置を講じることができる。こうした積極的なモニタリングメカニズムを構築することで、問題が顕在化してから対応するのではなく、リスクを早期かつ遠隔的に予防し、市場の安定化を図ることができる。問題が顕在化してから対応することで連鎖反応を引き起こし、制御が困難になるのを防ぐためである。

さらに、全国の土地、住宅、不動産市場に関する統一的、同期的、かつ透明性のあるデータベースの構築と完成を加速させる必要があります。これは、国家管理機関、研究機関、企業が市場をタイムリーかつ正確に監視、分析、予測、運用する上で重要な情報インフラとなります。

出典: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html