今年初めに開催された臨時国会で可決された2024年土地法は、投資家が商業住宅プロジェクトを建設するために住宅用地の土地使用権を交渉することのみを許可している。
上記の規制のプラス面は、一部の民間企業が営利目的で土地を購入し独占する状況に終止符を打つことです。しかしながら、短期的には、国は土地の割り当てや賃貸という形で企業の土地需要をすべて満たすことはできません。その結果、多くの専門家が警告しているように、市場は引き続き土地供給不足に直面し、商業用住宅の供給不足につながるでしょう。
もう一つの結果は、上記の規制により、既に商業住宅プロジェクト用地を所有している投資家に利益が集中し、住宅価格の上昇が続く可能性があることです。これはまた、国会が必要と判断した場合、政府が土地使用権の取得または土地法に規定されるその他の土地使用権の取得に関する契約を通じて商業住宅プロジェクトの試験的実施を許可する決議を検討、策定し、国会に提出して審議および公布することを許可している理由でもあります。
住宅用地の確保の必要性は、市場で行き詰まっているほとんどの商業用住宅プロジェクトにとって根本的な問題であると考えられており、最近では多くの専門家や企業によって指摘されていることも付け加えておくべきだろう。
ホーチミン市だけでも、商業住宅への投資承認に必要な土地使用権の条件を満たしていないプロジェクトが現在41件あります。一方、ホーチミン市不動産協会（HoREA）の統計によると、過去3年間で市内で投資承認された商業住宅プロジェクトはわずか11件です。社会住宅、コンドミニアム、オフィステルに関しては、過去において新規の投資承認プロジェクトはありません。
実際、2014年以降、住宅法は住宅用地の100%をプロジェクトに利用しなければならないと規定しており、不動産プロジェクトのほぼ100%が停滞しています。2022年までに、国会は9つの法律を改正する法律第03/2022号を公布し、企業が投資プロジェクトを実施するために、計画に基づき住宅用地または住宅用地と住宅用地以外の土地の譲渡を受けることを可能にしました。
しかし、新たな不動産開発プロジェクト、特に大規模プロジェクトの多くは、元々住宅地ではなかった土地で実施されています。HoREA（住宅開発庁）の統計によると、様々な土地の種類に開発されている商業住宅プロジェクトの割合は驚くべき数字を示しています。具体的には、100%住宅地で開発されているプロジェクトの割合はわずか1%です。住宅地と他の土地の種類が混在する土地で開発されているプロジェクトが最大の割合（約94%）を占めています。
これは、住宅用地を所有する者のみが商業用住宅プロジェクトの承認を受けるという規制が、地域における住宅供給不足を引き起こしていることを示しています。これはまた、今日のように、真に住宅を必要としている人々にとって住宅価格が手の届かない水準にまで押し上げられている主な原因でもあります。
したがって、上記プロジェクトが承認されれば、過去10年間の商業住宅プロジェクト用地規制において大きな前進となる可能性があります。商業住宅プロジェクト用地規制の対象は、2014年住宅法において「住宅用地」とされていましたが、「住宅用地または住宅用地と用途変更の条件を満たすその他の土地」（9つの法律を改正する法律第03/2022号および2024年土地法）に変更され、「その他の種類の土地の試験的利用」へと変更されました。
これにより、住宅地要素を含まないプロジェクトも含め、数十、数百の商業用住宅プロジェクトが誕生する条件が整い、住宅市場への製品供給に重要な貢献を果たすことになります。これにより、長年市場を悩ませてきた供給不足の解消に貢献し、住宅価格の引き下げに貢献し、低所得労働者にとっての定住の夢に近づくための環境が整うことになります。
もちろん、企業が投機や不当利得のためにこの状況を利用することを避けるために、政府は土地使用料の計画や計算といったツールを通じて、こうした移転活動を統制する解決策を講じる必要があります。長期的には、土地ファンド開発機関による土地開発、管理、利用に関する新たな規制を早急に実現する必要があります。そうすれば、投資家はオークションや入札を通じて、公開的かつ透明性のある方法で土地ファンドにアクセスできるようになるため、市場の健全な発展に貢献できるでしょう。
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