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| 不動産最新情報：最近成立した住宅法では、マンションの使用期間は設計図書に基づき、実際の使用期間は管轄当局の検査結果に基づいて決定されると規定されている。（写真：ホアン・ハ） |
アパートの所有期間に関する公式の規制はない
第15代国会は11月27日午前、第6回国会で改正住宅法を正式に可決し、2025年1月1日から施行される。注目すべきは、改正法では所有期間が規定されておらず、現行住宅法を継承した上で、マンションの使用期間のみを規定している点だ。
マンションの使用期間に関する規定（第58条）について、最近成立した住宅法では、マンションの使用期間は設計図書に基づき、主務官庁の検査結果に基づき、マンションの実際の使用期間に基づいて決定されると規定されています。設計図書に基づくマンションの使用期間は、建築法の規定に基づき、主務官庁の鑑定書に明記されなければなりません。
マンションの使用期間は、建築法の規定によりマンションの使用開始の日から起算されます。
マンションが本条第1項に規定する設計図書の規定に従って耐用年数を経過した場合、または設計図書の規定に従って耐用年数を経過していないが、損傷、倒壊の危険があり、マンションの所有者および使用者の安全を確保できない場合、省人民委員会は本法第61条の規定に従ってマンションの品質の検査および評価を指導しなければならない。
使用期間が満了したマンションの公示は、この法律及び建築法の規定に従って行われます。
アパートが解体対象になった場合
改正住宅法第59条において、同条第2項に規定する解体対象マンションには以下のものが含まれます。
第58条の規定により使用期間が満了し、解体予定となっているアパート。
この法律第58条の規定により存続期間が満了していないが、解体の対象となっているアパート。
また、マンションの解体には、火災や爆発などによりマンションが損傷し、継続使用するための安全条件を満たさなくなった場合なども含まれます。
自然災害や敵の攻撃によって被害を受けたアパートは、もはや安全に使用し続けることはできません。
建物の主要な耐荷重構造が全体的に危険な状態にあり、倒壊の危険があり、継続使用の条件を満たしておらず、所有者と使用者の緊急避難が必要なアパート。
重大な損傷を受け、建物の主な耐荷重構造に局所的な危険があり、以下のいずれかの要素を持つアパートの建物：防火および消防のための技術インフラストラクチャシステム、給水、排水、廃水処理、電力供給、内部交通が、現在の技術基準および規制の要件を満たしていないか、操作、開発、および使用時に安全でないリスクがあり、アパートの所有者とユーザーの安全を確保し、都市の改修と美化の要件を満たすために取り壊す必要があります。
通常の使用要件を満たさず、本条項のc点およびd点に規定されている解体対象ではないが、承認された建設計画に従って、本条項に規定されている解体対象のアパートと同期して改修および建設する必要があるエリアに位置する、基礎、柱、壁、梁、垂木のいずれかの主要構造を持つアパート。
肯定的なシグナル
ベトナム不動産協会（VNREA）の統計によると、北から南まで多様なセグメントの一連の大型不動産プロジェクトが販売キャンペーンを開始し、住宅ローンの金利が低下し、人々が投資を不動産にシフトし、「損失を抑える」ことを受け入れていることなどが、不動産市場の回復を促す前向きな兆候となっている。
北部では、2023年第4四半期のマンションセグメントには、 ハノイのビンホームズスマートシティ都市部の約1,800戸規模の新プロジェクト「ザ・キャノピー・レジデンス」や、ザ・ムーンライト1アンラックプロジェクト、ローズタウンゴックホイからの供給が補充されました。低層の隣接セグメントでは、トゥエンクアンのアクエリアス・フンイエン、サパシティクラウドラオカイ、ダンコセンター都市部などのプロジェクトの販売開始に関する情報が寄せられました。
南部地域では、アカリ シティ、グローリー ハイツ、マスタリー センター ポイント、ザ グローバル シティなどのプロジェクトの次の販売フェーズから新規供給が追加されています。または、エコ ビレッジ サイゴン リバー、フィアト シティ ドン ナイ、アストラル シティビン ズオン、ウォーターポイント ロン アンなどです。一方、中部地域では、エコ セントラル パーク ヴィン、ザ パノラマ 2 ダ ナン、ザ セーリング クイニョンなど、長い沈黙の後、販売が開始される新規プロジェクトの情報が市場を「温めて」います。
特に、長らく市場から姿を消していたリゾート不動産セグメントが市場に加わりました。不動産業者は、銀行に対し、請負業者への融資期間の延長を提案しています。市場には、The 5Way Phu Quoc、Regal Legend Quang Binh、The Ocean Resort Quy Nhonといった大規模プロジェクトからの供給が見られます。特に、新規開業プロジェクトは投資家の注目を集めており、魅力的な政策のおかげで、受注数は販売数の何倍にも上っています。
一次不動産市場に加え、二次不動産市場も回復の兆しを見せており、より多くのセグメントで「底打ち」の兆しが見られます。かつては、二次不動産取引は主に土地や住宅セグメントで、1件あたり30億ドン以下の価格帯に限られていましたが、現在では、需要の改善、多様な供給源による投資家の「損失削減」、銀行による差し押さえ不動産の担保資産化、そして金利が2022年初頭の水準まで引き下げられたことなど、好材料が相まって、人々の「遊休」キャッシュフローが投資へと流れ始めています。2024年初頭からの新たな成長サイクルを見据え、30億～50億ドンの不動産商品が投資家の投資対象となり始めています。
VNREA副会長のグエン・ヴァン・ディン博士によると、不動産供給は2023年第4四半期から徐々に改善しているものの、その大部分は既存プロジェクトの次期販売段階からのものであり、市場の実際の需要、特に低価格帯の需要には依然として遠く及んでいない。市場が真に安全、健全、かつ持続的に発展するためには、需要と供給のギャップを徐々に縮小していく必要がある。そのため、低コストの商業住宅開発のための優遇政策とメカニズムを整備する方向で、国は土地の割り当てと土地の賃貸を通じて供給を刺激し、適切に規制する必要がある。
また、取引件数も増加の兆しを見せており、第1四半期は2,700件、第2四半期は3,700件、第3四半期は6,000件近くに達し、第4四半期も引き続き増加しています。しかし、これらの数字は新型コロナウイルス感染症のパンデミック以前の総取引件数と比較すると、わずか10%程度に過ぎません。特に、ハノイとホーチミン市を中心に、現在約1,200件の不動産プロジェクトが滞っており、供給を創出するために早急に解決する必要があります。
ビンディン省が148の土地を競売にかける、価格は3億3700万ドンから
2023年12月、ビンディン省フーカット郡とクイニョン市の148区画の土地使用権オークションが開催される。最高開始価格は1区画あたり14億ドンを超える。
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| ビンディン省フーカット郡では、数百区画の土地が競売にかけられる予定だ。（出典：Vneconomy） |
ドン・ズオン合弁株式オークション会社は、12月11日の朝、フーカット県土地基金開発投資プロジェクト管理委員会の資産である67区画の土地をオークションにかける予定だ。
オークションに出品された67区画は、長期利用が見込まれる農村住宅地です。フーカット県カットラムコミューンの住宅計画区域内に位置しています。
敷地面積は133～258.89㎡。価格は1区画あたり3億3,700万～8億3,800万ドンから。
オークションは、間接投票と直接投票を組み合わせた方式で行われ、価格上昇方式が適用されます。オークションは、カットラム村人民委員会のホールで開催されます。
入札者がいない土地、無効またはオークション不適格の土地については、12月11日以降も毎週月曜日に引き続き申し込みを受け付け、価格を発表します。
また、フーカット郡では、12月14日の朝、不動産オークションサービスセンターがカットトゥオンコミューン、フージア村の住宅計画区域内の住宅用地40区画のオークションを開催した。
敷地面積は123.2～150㎡。価格は1区画あたり3億9,900万～8億7,300万ドンから。
オークションはカットトゥオン村人民委員会ホールで開催されます。オークションは、入札書類提出時の間接投票と、オークション会場での直接口頭入札を組み合わせた方式で行われます。
12月14日時点で入札者がいない、または無効もしくはオークション不適格となった土地については、引き続き入札書類を受け付け、12月21日と25日の午前中に価格を発表します。
同様に、12月14日午前、フーカット県フージア村カットトゥオンコミューンの中心居住地区にある19区画の住宅用地も、不動産オークションサービスセンターによって土地使用権の競売にかけられる予定である。
区画面積は127.6～301.8㎡。価格は1区画あたり5億4,700万ドンから14億ドン以上まで。
オークションは、入札書類提出時の間接投票と、オークション会場での直接口頭入札を組み合わせた方式で行われます。オークションはカットトゥオン村人民委員会ホールで開催されます。
クイニョン市では、12月9日午前、ビンディン株式オークション会社が市人民委員会の土地11区画の使用権のオークションを開催する予定。
ブイ・ティ・スアン区のロン・ヴァン交差点からロン・ミー交差点までの道路プロジェクトに利用される移転地区の土地区画。
各区画の面積は100㎡です。価格は1㎡あたり650万～750万ドン（1区画あたり6億5,000万～7億5,000万ドン）からとなります。
オークション形式は、オークションにおいて、価格上昇方式に従って間接投票と直接投票を組み合わせます。
同様に、12月16日午前、ビンディン株式オークション会社も、クイニョン市人民委員会の土地11区画の使用権のオークションを継続して開催した。
ブイ・ティ・スアン区のロン・ヴァン交差点からロン・ミー交差点までの道路プロジェクトに利用される移転地区の土地区画。
区画面積は92～100㎡。価格は1㎡あたり650万～780万VND（1区画あたり6億5,000万～7億5,000万VNDに相当）から。
オークションはチャンフンダオ区人民委員会ホールで開催されます。オークションは、間接投票と直接投票を組み合わせた方式で行われ、価格順で競り落とされます。
レッドブックを作成するときに、境界に署名する必要がありますか?
政令43/2014/ND-CP第70条に基づき、世帯および個人の登録申請および証明書の発行手続きには、次の手順が含まれます。
ステップ1：申請書を提出する
ステップ2：書類を受け取る
ステップ3: リクエストを解決する
ステップ 4: 結果を返します。
上記のステップのうち、ステップ3が最も作業量が多い。有効な書類を受領した後、村、区、鎮の人民委員会は書類を確認し、以下の業務を行う責任がある。申告された登記内容と比較した土地利用の現状を確認する。土地法第45/2013/QH13号第100条および政令第43/2014/ND-CP号第18条に規定されている書類がない場合、土地利用の起源と時期、紛争の状況、計画への適合性を確認する（1）。
地籍図がない場合には、（１）の作業を行う前に、村、区、町の人民委員会は土地登記事務所に通知して地籍測量を行うか、土地使用者から提出された地籍測量抄本（ある場合）を確認しなければならない。
書類検査の結果、紛争状況、現状確認、土地使用の由来、使用時期などを15日以内に当該土地が所在する社、区、町、居住区の人民委員会本部に公示する。
公開コンテンツに関するフィードバックを解決することを検討し、文書を土地登記所に送信します。
土地登記事務所に申請書が提出された場合、土地登記事務所は以下の業務を行う：世帯または個人が土地登記事務所に申請書を提出した場合、申請書は市町村人民委員会に送付され、確認を得て、市町村人民委員会の規定に従って結果を公表するものとする。
地籍図を抽出したり、地籍図がない場所や地籍図はあるが現在の境界が変更されている場所で地籍測量を抽出したり、土地利用者が提出した土地区画の地籍測量抜粋 (ある場合) を確認したりします。
登記書類を確認し、必要に応じて現地で確認し、登記申請書で証明書の取得資格の有無を確認します。土地、家屋、その他の土地に付随する資産に関する情報を更新し、土地登記簿や土地データベース（存在する場合）に登録します。
対象者が金融債務を負っていない場合、または債務記録がある場合を除き、地籍データを税務当局に提出し、金銭徴収の決定と通知を行う。世帯または個人が土地の所在地の村、区、鎮の人民委員会に書類を提出する場合を除き、証明書の署名、発行、および証明書の引き渡しに必要な書類を準備する。
したがって、境界標への隣人の署名は、証明書発行における別個の手続きではありません。しかし、境界標への署名は、隣接する土地の所有者との紛争の有無を判断する最も一般的かつ簡単な方法です（実際、すべての土地所有者は境界標に署名しています）。
境界に署名していない隣人も、レッドブックの申請を提出することができます。
通達33/2017/TT-BTNMT第7条第11項は、登録申請および証明書発行の拒否の場合について明確に規定しています。
民事執行機関または執行官事務所から、民事執行に関する法律の規定により執行の対象となっている土地使用者、土地付着財産の所有者の土地使用権、土地付着財産である財産の証明書の発行を一時停止または中止するよう要請する文書、または執行のための財産差し押さえ通知書を受け取ったとき、または、土地紛争、土地付着財産の解決の要請を受けた土地紛争を解決する所轄官庁から文書を受け取ったとき。
したがって、隣国が境界に署名していないことを理由に、登録や証明書の発行の申請を拒否する規制はありません。
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