国民にとって最大の福祉政策。
総書記兼大統領の指示は、専門家、企業、そして国民から熱烈な支持を受けている。グエン・ヴァン・ディエン博士（地方政治学院II 政治経済学部長）は、これを党と国家の戦略的視点と評価した。第13回党大会第8回中央委員会決議以降、党が社会保障問題を議論した際、労働者住宅、賃貸住宅、医療、教育に関する問題が注目されてきた。現在、総書記兼大統領が指摘した賃貸住宅を柱とする見解は、社会保障活動における考え方の転換と優位性を示す画期的な出来事と見なすことができる。すなわち、住宅所有を蓄積資産として捉えることから、使用権へと転換することである。繁栄し強固な社会においては、誰もが住宅や住居を使用する権利を持つべきである。
董林総書記兼総統は、賃貸住宅の開発を戦略的柱と位置づけ、優先的に取り組むよう指示した。
写真：ディン・ソン
「特に合併後の状況では、都市部や経済中心地の規模が著しく拡大し、専門家や出稼ぎ労働者の住宅需要はさらに高まっています。国が集中賃貸住宅地域を計画すれば、清潔で秩序正しく、整然とした生活環境が生まれます。医療、教育施設、学校、病院などの改善への投資と併せて、これは、ドンナイ市やホーチミン市といった南東部の急速に発展している地域が現在必要としている、人々、労働者、そして出稼ぎ労働者にとって最良の福祉・社会保障政策です」とグエン・ヴァン・ディエン博士は強調した。
TAT法律事務所の会長である弁護士のチュオン・アイン・トゥ氏も、この指令の注目すべき点は、社会の実際の生活ニーズにより近いアプローチをとっていることだと考えている。ベトナムの住宅政策は長年、最大の目標は人々の住宅所有を支援することであると暗黙のうちに想定してきた。この考え方は、不動産価格が所得や貯蓄能力からそれほど乖離していなかった市場の初期段階では適切だった。しかし、多くの大都市で住宅価格が労働者の所得増加率をはるかに上回るペースで上昇している現在、住宅所有を社会保障のほぼ唯一の指標と見なし続けることは、政策が現実からますます乖離していく原因となる可能性がある。誰もがすぐに住宅を所有する必要があるわけではないが、誰もが安定した生活を送る権利を必要としている。
これは、事務総長および会長の指示に従って、間違いなく迅速に進められるだろう。
国は住宅開発政策を通じて、インフラ、都市部、住宅の発展を促進し、それによって好ましい環境を整備し、企業の参画を促しています。現在、住宅開発は政府の注目を集めており、社会住宅や賃貸住宅開発のための国家住宅基金など、あらゆる社会階層に適した住宅セグメントの開発を促進するための多くの優れた政策が策定されています。総書記および大統領の指示の精神に基づき、社会住宅および賃貸住宅の開発に関する優れた政策と効果的な管理策の実施を加速させ、市場を統制し、投機（税金、信用）を抑制し、国民にとって適切な価格調整を行っていく所存です。
ベトナム不動産仲介業者協会会長、グエン・ヴァン・ディン博士
これにより、住宅部門における不当な利益追求行為が「根絶」されるだろう。
弁護士のチュオン・アン・トゥ氏は、今日の都市部における最大の矛盾の一つは、都市経済を直接支える人々が、都市そのものに住むことがますます困難になっていることだと分析している。労働者、出稼ぎ労働者、キャリアをスタートさせたばかりの若者、そして低中所得者層は、住宅費に関して大きなプレッシャーに直面しており、商業住宅へのアクセスはますます遠のいている。地域によっては、住宅価格が一世代分の労働力をはるかに超えている。こうなると、問題はもはや不動産だけではなく、都市開発の構造と労働力の維持能力に関わる問題となる。社会住宅を含め、分譲住宅の開発だけに焦点を当て続けるならば、政策の歪みのリスクは増大するばかりである。
専門家によると、人々が最も切実に必要としているのは、安定した手頃な価格の住宅であり、それによって安心して働き、長期的に都市に住み続けることができるようになるという。
写真：ディン・ソン
「実際、近年、人々が公営住宅を購入する資格を正当化しようとするケースが数多く見られますが、それは必ずしも真の住宅ニーズのためではなく、将来の資産価値の上昇や利益を期待してのことです。所有権のみに焦点を当てた住宅政策は、社会福祉を富の蓄積競争に変えてしまう可能性があります。一方、真に支援を必要とする人々は、多くの場合、生活し、働き、生活を維持するための安定した場所を必要としているだけなのです」と、チュオン・アン・トゥ氏は述べました。
弁護士のチュオン・アン・トゥ氏は、賃貸住宅モデルの核心は、投資ニーズではなく、実際の住宅ニーズにより密接に対応することにあると断言した。貧しい労働者や移民労働者は、資産を蓄積するためのアパートを必要としているのではなく、都市に長期的に住み続けることができるよう、安全で安定していて手頃な価格の居住空間を必要としていることが多い。社会はまた、賃貸は一時的な、あるいはうまくいかない状態であるという認識を徐々に変えていく必要がある。多くの先進国では、長期賃貸の割合が非常に高いが、これは生活の質や社会の安定性を低下させるものではない。先進国では、大多数の人々が住宅を蓄積する資産と見なすよりも、賃貸を選ぶ傾向がある。したがって、重要なのは所有するかどうかではなく、収入に見合った住宅にアクセスでき、安定した法制度によって保護されているかどうかである。都市の福祉は、住宅所有率だけで測ることはできない。労働者はまだアパートを所有していないかもしれないが、適切なインフラ、安定した契約、そして妥当な価格を備えたまともな住宅を借りることができれば、それは依然として非常に現実的な住宅形態である。
一方、ベトナムの賃貸住宅市場は依然として小規模で、場当たり的かつ非専門的なモデルで運営されている。労働者や出稼ぎ労働者の大多数は、基本的な生活環境、社会インフラ、防火対策、紛争発生時の効果的な保護メカニズムが欠如した、狭く劣悪な住居に暮らしている。賃貸住宅を国家戦略として位置づけるのであれば、単にアパートを増設するだけでは不十分であり、より重要なのは、国民の間で長期的な信頼関係を築ける専門的な賃貸エコシステムを構築することである。
ベトナム不動産協会の副会長であるトラン・クオック・ズン氏は、近年、主要都市の住宅価格が国民の平均所得をはるかに上回るペースで上昇していることを認めました。労働者、出稼ぎ労働者、あるいはキャリアをスタートさせたばかりの若者の大多数にとって、住宅所有は手の届かない目標になりつつあります。一方で、彼らが切実に必要としているのは、安心して働き、長期的に都市に貢献できるような、安定した安全で手頃な価格の住宅です。賃貸住宅の力強い発展は、過去に起こったような投機、転売、あるいは社会住宅政策の悪用を抑制するのにも役立ちます。実際、多くの地域では、社会住宅が富裕層の手に渡り、利益のために売買される一方で、真に必要としている人々は購入できないという状況が明らかになっています。住宅が長期賃貸モデルで開発されれば、受益者は社会福祉の目標により合致し、労働者や低所得者のニーズを満たすことができるでしょう。同時に、これは不動産市場のよりバランスの取れた発展にもつながり、何が何でも所有権を追い求める風潮を弱めることにもなります。 「賃貸住宅は多くの先進国で人気のあるトレンドです。現代経済には、容易に転職できる柔軟な労働力が必要です。質の高い賃貸住宅制度があれば、労働者は長期の住宅ローンという重圧に耐える必要がなくなり、より経済的に適した選択肢を持つことができるでしょう」とドゥン氏は説明した。
政府は企業と共同で資金を拠出し、住宅建設を支援する。
グエン・ヴァン・ディエン博士は、国際的な経験を参考に、事務総長と大統領の指示を実行に移すには、まず国家が初期投資資金を必要とすると提言した。国家は、管理する公有地を活用し、不動産開発企業と協力することができる。その土地を商業住宅用地として競売にかける代わりに、国家は企業に資金を提供し、30～40年間賃貸住宅を建設する。このような合弁事業により、国家は価格を適切に規制できる。企業は以前のように直接購入して転売することで利益を得るのではなく、賃貸エリア内の店舗やアメニティの運営から利益を生み出すことになる。投資家が建物の運営、維持、管理に尽力することで、建設の質も向上する。
賃貸住宅は、人々にとって手頃な価格で健全な不動産市場を構築するための重要な手段でもある。
写真：ディン・ソン
次に、資金調達の解決策に焦点を当てます。投資家は、多額の資金を投じてわずかな賃貸収入しか得られないことを嫌います。そのため、各省や市に住宅開発基金または賃貸住宅開発基金を設立し、徐々に全国的な住宅開発基金へと拡大していく必要があります。この基金は、賃貸住宅開発を行う企業に対し、低金利で融資を提供します。例えば、現在のインフレ率が4%であれば、企業は年率4.5%程度のやや高い金利で資金を借り入れることができます。年率8%、9%、10%といった高金利と比較すると、これは投資家にとって非常に魅力的な条件となるでしょう。
これに伴い、税金、手数料、賦課金に関する解決策も講じるべきである。政府は、投機を抑制するために、不動産法を研究・整備し、別荘などに課税する必要がある。これらの手段は、賃貸住宅開発のための十分な資金を確保し、市場における実際の供給量を増加させ、移民、労働者、専門家などが安定した適正な住居を確保し、安心して定住・発展できるよう支援することにも貢献するだろう。
「人々が安定した住居を得て初めて、安心して働き、安心して社会に貢献し、子供をもうけ、子供の教育に投資し、高齢者や親族の世話をすることができる。これは非常に人道的な政策であり、党と国家の高い責任感を示すものである。同時に、この政策は、国の現状の発展状況と世界の潮流にふさわしい戦略的思考を反映したものでもある」と、グエン・ヴァン・ディエン博士は強調した。
トラン・クオック・ズン氏も、この政策を効果的に実施するためには、多くの解決策を同時に展開する必要があるという点に同意した。まず、政策の考え方を変え、賃貸住宅を単なる不動産事業ではなく、長期的な都市社会インフラとして捉える必要がある。国は、賃貸住宅開発のために、大都市、工業地帯、輸出加工区に適切な土地を計画・配分する必要がある。同時に、企業が参加するよう、土地使用料、融資、税金、投資手続きに関して十分なインセンティブを設けるべきだ。さらに、長期賃貸住宅の開発・運営を専門とする企業や投資ファンドを設立する必要がある。このモデルは多額の資本と長い返済期間を必要とするため、適切な金利による安定した融資政策が不可欠である。また、賃貸料、賃貸条件、借主の権利義務に関する明確な法的枠組みを整備し、長期賃貸に対する人々の安心感を高め、賃貸は一時的な解決策に過ぎないという考え方を徐々に変えていく必要がある。さらに重要なのは、労働者の生活の質を確保するためには、賃貸住宅は交通インフラ、学校、医療機関、生活必需サービス、コミュニティスペースと連携して開発される必要があるということだ。
適切に実施されれば、これは社会福祉上の解決策となるだけでなく、今後、大多数の人々にとってより手頃な価格の、健全で持続可能な不動産市場を構築するための重要な方向性となるだろう。
賃貸住宅は、多くの先進国において有効な選択肢となっている。
賃貸住宅開発モデルは、世界中の多くの国で成功裏に実施されています。例えば、シンガポールでは、国有地の100%を賃貸住宅建設に充てています。低所得者層に適した賃貸住宅エリアを維持、改修、修繕するための財源も確保しています。新卒者も賃貸住宅を利用して都市で生活し、働くことができます。同様に、ドイツでは、政府が企業と協力して賃貸住宅基金を設立し、法制度を通じて賃料を厳しく管理することで、テナントの権利を最大限に保護しています。オーストリアのウィーンでは、政府は賃貸住宅を、首都圏で働くために移住してきた住民や移民にとって不可欠な公共サービスと位置付けています。現在、オーストリア人の60%以上が国営または民間企業から住宅を借りており、質の高いアパートや住宅をリーズナブルな価格で提供しています。
グエン・ヴァン・ディエン博士、政治経済学部長（地方政治アカデミーII）
出典：https://thanhnien.vn/nha-o-cho-thue-la-tru-cot-chien-luoc-185260520220808713.htm
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