(CLO) 今後、社会住宅投資家は、社会住宅の売買価格の決定および計算に関する規制など、より優遇された規制を享受できるようになります。社会住宅に関する法的枠組みのあらゆる変更および追加は、不動産の供給と社会住宅の構造を拡大するでしょう。
メカニズムと政策は準備完了
最近のワークショップで、 建設省住宅・不動産市場管理局の副局長であるVuong Duy Dung氏は次のように強調しました。「2024年土地法、2023年不動産事業法、2023年住宅法は、多くの改正規則を伴い8月1日から施行されます。これらが実践されれば、不動産市場の発展における多くの困難が取り除かれるでしょう。」
社会住宅の供給を改善するためのメカニズム、政策、支援策が整備されている。（写真：ST）
今後、社会住宅投資家は、社会住宅の売買価格の決定および計算に関する規制など、より優遇された規制を享受できるようになります。社会住宅に関する法的枠組みのあらゆる変更および追加は、不動産の供給と社会住宅の構造を拡大するでしょう。
ズン氏は、社会住宅政策の仕組みが明確になれば、人々のニーズを満たす住宅供給が増加し、将来的には住宅価格にも影響を与えるだろうと述べた。
一方、ベトナム不動産協会が最近主催した住宅法2023の有効適用に関する対話会議において、建設省住宅不動産市場管理局社会住宅部の副部長ファム・ティ・トゥー・ハ氏は次のように述べた。「住宅法2023では、社会住宅の規制に丸々1章が割かれている。」
これまで多くの社会住宅開発企業は、この住宅分野における投資・建設政策の申請手続きが非常に複雑で煩雑であり、通常の商業住宅投資プロジェクトよりも多くの「細則」が課されていると報告していました。投資・建設政策の申請が長期化すれば、企業にとって財務的なプレッシャーとなる可能性があります。
ファム・ティ・トゥー・ハ氏は、現行法と新法に基づく社会住宅開発の手続きにより、3つのステップを含む多くの行政手続きが短縮されたと述べた。
プロジェクトの準備段階では、計画ステップに違いがあり、プロジェクト入札時の計画要件は、1/2000 のゾーニング計画または詳細な 1/500 スケールの計画を持つこととなります。
特に、投資家はプロジェクト全体にわたって土地使用料および地代が免除され、土地価格の決定、土地使用料および地代金の算出、免除申請の手続きを行う必要がありません。
また、投資家が社会住宅プロジェクトの範囲内で建設する場合、土地価格の決定および支払われるべき土地使用料の計算は、土地に関する法律の規定に従わなければなりません。
「プロジェクト実施段階とプロジェクト完了段階の2つのステップは、商業住宅プロジェクトとそれほど変わりません」とハ氏は強調した。
優遇資本も利用可能
社会住宅の供給を増やすため、2023年住宅法は投資家への優遇措置を明確に規定しています。投資家は、土地価格の決定、土地使用料の算定、地代金の減免申請手続きが不要となるだけでなく、社会住宅建設区域における総建設投資額の最大10%の補助を受けることができます。
さらに、政府は社会住宅開発向けに120兆ドンの融資パッケージを実施しており、今後も継続して実施していく予定です。このパッケージは、銀行の積極的なバランス調整という精神に基づいて実施されますが、予算の支援がないため、投資家には3年間、購入者には5年間の短期融資金利優遇措置が与えられます。
第3四半期定例記者会見の概要。（写真：ST）
昨日（10月17日）開催された第3四半期の定例記者会見で、建設省住宅不動産市場管理局のヴォン・ズイ・ドゥン副局長は次のように語った。「実際には、120兆ドンの対策では、低所得者や工業団地労働者である住宅購入者に対する十分なインセンティブは確保されていません。」
そのため、政府はインセンティブを高めるため、建設省に対し、低所得者や労働者の社会住宅購入を支援するため、国債15兆ドン、地方予算15兆ドンを含む、社会住宅購入のための30兆ドン規模の融資パッケージの検討を指示しました。これにより、低所得者が住宅購入のための安価な資金にアクセスできるようになります。
ズン氏によれば、30兆ドンの融資パッケージは他の法律に従って実施する必要があるため、建設省は財務省および国家銀行と協力して、この融資パッケージを早急に実施する予定である。
建設省のグエン・ベト・フン副大臣もこの見解を共有し、さらに次のように強調した。「社会住宅開発政策の中核は、土地使用料の免除と優遇融資です。優遇融資は、投資家の住宅建設を支援するだけでなく、低所得者層が低利融資を利用して住宅を購入するのにも役立ちます。」
建設省の報告によると、1年以上の実施を経ても、120兆VND規模の融資パッケージは、わずか1%弱、約1兆3,440億VNDしか支出されていない。このうち、1兆2,950億VNDは12件のプロジェクトの投資家向けであり、残りは住宅購入者向けとなっている。
120兆VND規模の融資パッケージの資金源は、4つの国営商業銀行（BIDV、VietinBank、Vietcombank、Agribank）です。現在、TPBank、VPBank、MBBank、Techcombankの4つの民間銀行がプログラムへの参加を登録しており、各行は5兆VNDを登録しています（これにより、金利支援資金は140兆VNDに増加）。
120兆ベトナムドンのパッケージの支出が遅れている理由について、ヴオン・ズイ・ズン氏は、このパッケージは買い手と投資家の両方にとってインセンティブ期間がかなり短いため、魅力的ではないと述べた。
上記の 2 つの資本支援パッケージに加えて、実際には、新たなポイントもあります。それは、地域の住宅開発基金 (ある場合) から委託された資本、地方の年間予算支援、債券発行による資本、住宅債券、および地方の社会住宅の目標と計画を実行するために省および地区レベルの人民評議会によって決定されたその他の法的資金です。
注目すべきは、国が指定した信用機関が、各期間において政府および首相が決定した規則に従って社会住宅への融資を行うことである。
供給は依然として「遅い」
社会住宅の開発を支援する政策は数多くあるにもかかわらず、この分野の供給は依然として限られています。
建設省の報告によると、2021年から2024年8月までに、同国は619件の社会住宅プロジェクトを開始し、56万戸以上の住宅を市場に供給した。しかし、進捗は依然として遅く、完成したのはわずか79件で4万600戸の住宅しかなく、128件が建設中、さらに412件の投資が承認されている。
特に、タイグエン省、ニンビン省、ナムディン省など、社会住宅の需要が高い地域では、まだプロジェクトが完成しておらず、低所得者層の住宅へのアクセスが困難になっています。そのため、8月末時点で着工・完成した社会住宅戸数は、2025年までに100万戸の社会住宅を建設するという本プロジェクトの目標の約35.6%にしか達していません。
現状の進捗状況では、国民の切実な住宅需要に応えるため、2024年までに13万戸を完成させるという政府の目標は困難な「問題」になりつつある。
国立経済大学（NEU）の研究グループは、社会住宅への投資を促進するため、国が当該地域の世帯に社会住宅を建設するための適切な補償と用地整地計画を用意し、用地整地を容易にし、迅速化すべきであると提言している。
同部署はまた、建設省に対し、他の省庁や部署と連携して指示の実施を組織し、地方自治体に政府の決議を積極的に実施するよう促し、指導するよう要請した。
同時に、実施中の違反を審査、監視、検出し、厳格に対処し、法律と国の指示に従って社会住宅地区を開発するための地方の再計画と土地の配置を確保し、住宅プロジェクト、都市部における社会住宅、工業団地労働者の住宅の土地比率の厳格な実施を確保します...
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出典: https://www.congluan.vn/nhieu-uu-dai-cho-phat-trien-nha-o-xa-hoi-nguon-cung-van-dung-dinh-post317419.html
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