商業住宅用地：最も重要なのは計画に従うこと
現実には、土地資源を最大限に活用するために、商業住宅プロジェクト用の土地の試験的拡張を早急に実施し、それをすぐに合法化する必要があります。
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| 商業住宅プロジェクトを実施するためのパイロットプロジェクトは、この住宅セグメントにさらなる勢いをもたらすことが期待されています。写真：D.T |
鍵となるのは「他の土地を使用する権利を持つこと」
2024年土地法では、商業住宅プロジェクトは住宅地の土地使用権の受け取りに関する合意を通じてのみ実施できると規定されており、既存の土地使用権は住宅地または住宅地とその他の土地に対する商業住宅プロジェクトを実施するために使用できる。
政府は、法律の施行を導く文書とともに、 天然資源・環境省に、土地使用権の受領または法律で定められたその他の土地の使用権の保有に関する合意を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行することに関するプロジェクトを国会に提出する政府向けのプロジェクトを策定するため、関係省庁および部門を主導し調整するよう指示した。
天然資源・環境省のレー・ミン・ガン副大臣の情報によると、このプロジェクトは、国会第7回会期（2024年5月）での承認を得るために国会に提出され、土地法（2025年1月）と同時に発効するように加速されている。
ビンズオン省ビジネス連合会会長で、第12期および第13期国会代表でもある実業家マイ・フー・ティン氏によると、このプロジェクトの重要な点は、「他の土地を使用する権利がある」場合に商業住宅プロジェクトの実施を試行することだという。
「レ・ミン・ガン副大臣が言及したパイロットプロジェクトが上記の問題を解決し、2024年土地法の施行と同時に実施されれば、不動産市場が回復し、建設、建材、インテリアデザイン産業の回復につながることが期待されます」とティン氏はダウトゥ新聞の記者に語った。
ビンズオン省の実業家は、新しい土地法が規定しているのであれば、商業用住宅プロジェクトに適した面積を持つ住宅用地はどれくらいあるのだろうかと疑問を呈した。数百ヘクタール、あるいは数千ヘクタール規模のプロジェクトを展開するごく少数の大規模不動産開発業者が、法律で定められた条件を満たす住宅用地を数区画所有している可能性が高い。
「ほとんどの小規模不動産開発業者には、そのような余裕はありません。もしそうであれば、州から未開発の土地を購入し、競売にかけるまで待つしかありません。つまり、州の未開発の土地保有能力に完全に依存しているということです。そのため、近い将来、市場に新たな商業用住宅を供給することは非常に困難になるでしょう」とティン氏は述べた。
この問題に関して、ビンズオン省企業連合会会長はかつて、南東部地域の企業の土地利用の実態として、何世代にもわたって受け継がれてきた自社の土地、あるいは補償金を支払って国に土地を明け渡し、その後国が生産・事業のために土地を賃借しているケースがほとんどだと指摘した。ビンズオン省南部だけでも、ディアン市、トゥアンアン市、トゥーザウモット市など、数千もの企業がこうした土地を利用している。
これらの事業者は、操業停止と工業団地または産業集積地への移転準備を行うよう通知されています。しかし、2024年土地法の規定によれば、彼らが使用している土地は商業住宅開発の新たな計画に完全に合致しているにもかかわらず、住宅用地を保有していないため、自ら開発を行うことも、他の事業者に開発を委託することも認められていません。
ティン氏は、都市開発プロセスを遅らせず、企業に損害を与えないためには、土地使用権を持ち、土地利用計画に従って投資プロジェクトを提案する土地使用者は、土地利用目的の変更を申請し、管轄の政府機関に投資方針を承認してもらい、同時に投資法の規定に従って投資家を承認すれば、その土地を使用して商業住宅プロジェクトを実施できるという規定を設けるべきだと述べた。
一石二鳥
ベトナム商工連合会（VCCI）元会長のヴー・ティエン・ロック国会議員（ハノイ）は、重要なのは住宅用地があるかどうかではなく、プロジェクトが計画に適しているかどうかだとの見解を述べた。
ロク氏は、土地使用権の受領または法律で定められた他の土地に対する土地使用権の取得に関する合意を通じて商業住宅プロジェクトを実施するパイロットプロジェクトを強く支持すると明言し、このプロジェクトはできるだけ早く実施されるべきだと述べた。
「商業住宅用の土地は国民の住宅用地でもあり、まともな住宅を持つ権利は国民の権利でもあります。国家開発の過程では、近代的で文明的でありながら、国民の予算に合った商業住宅の建設を含む都市化プロセスが進められています。これにより住宅供給が増加し、住宅価格が下がり、より多くの人々が住宅にアクセスできる環境が整います。これは一矢報いる一撃です」とロック氏は述べた。
ロック氏は、計画策定の際、地域は非常に綿密に計算しており、計画に適している場合は投資家に手続きを任せればよいと分析した。重要なのは土地があるかどうかではなく、計画に適しているかどうかだ。計画に適しているのであれば、躊躇する必要はなく、すぐに試験的に導入し、政策が十分に成熟し次第、合法化すべきだ。
ハノイ代表はまた、早期の合法化は土地法の次回の改正まで待つことを意味するものではないという、議会で何度も表明してきた見解を強調した。
「法律は安定的であるべきですが、同時に発展のためのものでなければなりません。政策が正しく明確であれば、立法化に10年も待つ必要はありません。発展を最優先にすべきという考え方に基づき、今年発表された政策が来年不合理だと判明し、実務上の要件から補足や修正が必要になった場合、その条項は生活のニーズに合わせて個別に修正されるべきです」とブー・ティエン・ロック氏は述べた。
VCCI前会長は、人生は日々変化するため、国の発展と国民の豊かさのための条件を整えるためには、政策も柔軟である必要があると強調しました。政策が発展への道を開き、法制度をより充実したものにすることができれば、時間を心配する必要はありません。
「国会は臨時会を通常会期にするという素晴らしい仕事をした。そのため、試行期間が十分に成熟しているとみなされる限り、試行期間後に土地法の1条項のみを改正することも通常のことである」とハノイ代表は述べた。
ロック氏は、このパイロットの範囲について、必ずしもハノイとホーチミン市で実施する必要はなく、プロジェクトの要件を満たす商業用住宅の需要が大きい地域を中心に、約5つの省と市を選定する必要があると述べた。
2024年2月19日付の国会第7回会期に提出された法律案の制定と完成に向けた取り組みの強化に関する公式文書第15/CD-TTg号において、首相は、社会と国民の間で合意を形成し、ベトナム祖国戦線、国民、企業が質の高い法律案の起草と公布のプロセスに参加できる条件を確保するために、法律案の起草提案プロセスにおける政策コミュニケーション力を強化するよう要請した。
首相はまた、プロジェクトの内容と関連法文書の草案の見直しに重点を置き、現行法文書と今後公布される文書の規定間の矛盾や重複を速やかに発見して対処し、法制度の整合性と同期を確保し、困難や障害を取り除き、企業の生産・経営活動と国民生活に好ましい条件を整えるよう求めた。
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