ベトナム商工連合会（VCCI）や協議した他の多くの機関は、企業が「その他の土地」を所有して商業用住宅プロジェクトを実施することを認めることは、実際的なニーズを満たす上で非常に必要であると全員が同意した。
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| 商業住宅プロジェクトのための土地基金に関する規制については、多くの議論がなされてきた。写真：ドゥック・タン |
土地法の残された課題
「土地法2024 - 企業が知っておくべき重要な内容」は、VCCIが最近開催したワークショップのテーマであり、この極めて重要な法律の起草プロセス全体に関わってきた何百人もの企業代表者と多くの講演者が参加しました。
VCCIの事務局次長兼法務部長であるダウ・アン・トゥアン氏によると、新土地法は法文書間の重複を解消し、土地手続きの迅速化と市場取引の促進につながったという。残る課題は、商業住宅プロジェクトの実施に必要な土地資金に関する規制である。
具体的には、商業住宅プロジェクトを実施するために土地利用目的を変更する場合が2つあります。企業が土地を所有している場合、住宅用地の全部または一部を所有している必要があります（第127条第6項）。企業が土地使用権を取得するために交渉する場合、100％の「住宅用地」を所有している必要があります（第127条第1項b号）。
「土地使用権を取得する場合は、省人民委員会の承認書が必要であり、土地利用計画と整合していなければなりません。2013年土地法によれば、 農地を『収集』する場合にのみ省人民委員会の承認書が必要です」とトゥアン氏は比較した。
2024年土地法の成立過程を経て、トゥアン氏は、商業住宅プロジェクトの実施のための土地基金に関する規制は、投資・事業に関する9つの法律を改正する法律（2022年初頭）の成立時に多くの議論が交わされたことを強調した。これは土地法の起草において大きな議論の的となっている問題であり、パイロットメカニズムを開設する予定である。
土地使用権の受け取り、または住宅地ではない土地使用権の保有に関する協定を通じた商業住宅プロジェクトの実施の試行に関する国会決議案（草案）が、第7回国会（2024年5月）に提出される予定です。
法務省の評価作業に用いられる書類によれば、草案に規定されている方向性は以下のとおりである。
まず、土地使用権の譲受に関する契約を通じて商業住宅プロジェクトを実施するための土地とは、2024年土地法第9条に規定されている土地の種類であり、土地法の規定に従って土地使用権の譲渡が認められる土地を指します。契約の形態には、土地使用権の譲渡、土地使用権による資本の拠出、土地使用権の贈与などがあります。
第二に、不動産事業体が使用権を有する土地は、農地、住宅地以外の非農地のいずれか、またはこれらを含む。商業住宅プロジェクトが、現在事業体が使用している土地面積より拡張する必要がある場合、事業体は、プロジェクト実施のための土地を確保するために、本条第1項に規定する種類の土地の使用権を取得する契約を締結しなければならない。
第三に、本条第1項に規定する土地使用権の取得の形式を通じて商業住宅プロジェクトを実施するための土地区域が国家機関または組織によって管理されている土地区域である場合、国家は土地を回収し、土地使用権の競売または入札による投資家の選定を経ずに、投資家に土地を割り当てまたは賃貸し、土地を使用してプロジェクトを実施するものとする。
プロジェクトとパイロット実施場所の選定の方向性は、2030年までの住宅開発プログラムと計画で承認されたプロジェクト数の30％と住宅プロジェクト開発ニーズの総面積の20％を超えない、土地使用権の受領または居住用地ではない土地使用権の保有に関する協定を通じた商業住宅プロジェクトのパイロット実施です。承認された市街地と都市開発計画区域でのパイロット実施が優先されます。
本決議の規定に基づき、省人民委員会は、当該地域の実情に応じてパイロット事業の実施方法を定めるものとする。省人民委員会は、パイロット事業を実施する前に、パイロット事業リストを同級人民評議会に提出し、承認を得るものとする。パイロット事業は2025年から5年間実施される。
草案に対する意見の要請に応えて、VCCIは、企業が「その他の土地」を使用する権利の譲渡を受けることを認め、現在「その他の土地」を所有している企業が商業住宅プロジェクトを実施することを認めることは、2024年土地法の草案作成過程における企業の主要な重要な提言の1つであると述べた。
2024年の新土地法は、企業が「住宅用地」の譲渡のみを受け入れることを規定するにとどまり、「住宅用地または住宅用地とその他の土地」を保有する企業は商業用住宅建設投資プロジェクトを実施できることが認められている。
VCCIは、企業が「その他の土地」の使用権の譲渡を受け、現在「その他の土地」を保有している企業が商業用住宅プロジェクトを実施できるようにするパイロット決議の策定に全面的に賛同し、強く賛同します。これは非常に必要な規制であり、実務上のニーズを満たし、現在の困難を克服し、多くの既存プロジェクトの困難を取り除くものです。
重要なのはリスクの予防です。
草案策定の過程で、試行案は多くの地方自治体から承認を得ました。その中には、土地使用権の譲渡や住宅地、あるいは管轄機関によって住宅地への用途変更が許可されているその他の土地（フンイエン市など）を利用して商業住宅プロジェクトを実施したことのない地方自治体も含まれています。多くのプロジェクトが困難に直面している大都市では、草案への支持はさらに強固です。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、草案の策定が非常に必要であることを認めつつ、多くの実務上の問題点を指摘しました。例えば、投資家が住宅地の使用権交渉のみしか認められない場合、商業住宅プロジェクト、完全な技術インフラ、社会インフラ、都市の公共設備・サービスを備えた大規模都市圏の建設に投資するための十分な土地基金が確保できないことになります。
その理由は、土地法の住宅用地割当制限規定に基づく最大住宅用地が400平方メートル以下であるのに対し、都市部における既存の最大住宅用地はわずか数千平方メートルに過ぎないからだ。「ホーチミン市3区、ヴォ・ヴァン・タン110-112番地にある古い別荘は典型的に、3つの道路に面しているものの、面積はわずか2,700平方メートル強である」とHoREAは述べている。
HoREAによると、重要な課題は、自己交渉メカニズムの導入に際して、国家予算収入の損失、土地資源などの公共資産の損失、そして投資家による地代差の不法な利用を阻止することである。2024年土地法における厳格かつ同期的な土地価格規制が完全に実施されれば、上記のリスクを防止・阻止することができるだろう。
実施地域に関して、HoREAは、草案が、すべての省と中央直轄市が、許可されたパイロット地域内でプロジェクトを選定するために、地域の実情に適した面積、投資資本、その他の基準を定めることを許可すると提案していることを「大歓迎」と表明した。
しかしながら、VCCIは、この提案は、パイロット制度の対象となる投資プロジェクトを決定する際に、申請・許可制度に関する懸念を生じさせる可能性があると考えています。こうした状況を抑制するため、VCCIは決議において一般的な基準を規定することを検討し、地方自治体はこれらの基準に基づいて適切なプロジェクトを決定することを提案します。
- アンザン省人民委員会の草案への貢献
土地使用権の譲渡を受けるプロジェクトの規模については、10ヘクタール未満を試験的に導入することが提案されています。10ヘクタール未満であれば、投資家は政府機関による行政介入を必要とせず、自ら土地使用権の譲渡交渉を行うことができます。また、この規模は、省人民評議会による稲作用地利用目的の変更許可（もしあれば）の権限を遵守するためでもあります。
投資資本については、プロジェクト分野に応じて200億ドンから3,000億ドンの範囲となります。投資家は、現行の規制に基づき、プロジェクトの規模と総投資資本に応じた財務能力を有する、不動産事業機能を有する経済組織でなければなりません。
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