社会住宅に関する「きっかけ作り」のための特別な仕組みが間もなく導入される予定だ。

これは、計画、土地、投資手続きにおけるボトルネックを解消するための「鍵」になると期待されています。これらのボトルネックは、この市場の大きな可能性にもかかわらず、立ち上がるのを妨げる大きな障壁です。

多くの困難が生じる

同国では、692件の社会住宅プロジェクトが実施されており、総戸数は63万3000戸を超えています。現在までに完了、着工、承認された投資プロジェクトの数は、政府の2030年までの社会住宅開発プロジェクトで設定された目標の59.6%に達しています。

ハイフォン、フエ、トゥエンクアン、クアンニン、ゲアンなどの多くの地域では、2025年に割り当てられた目標を達成するか、それを上回ることが期待されています。ただし、カオバン、ソンラ、ディエンビエン、ライチャウ、ハティンなど、まだプロジェクトが開始されていない、または建設に投資されていない地域もあります。

理由の一つは、多くの法規制の齟齬がプロジェクトの遅延を引き起こしていることです。特に、都市計画法、土地法、2023年住宅法、投資法などは、規定に一貫性がありません。多くのプロジェクトは、政策はあっても、計画に適さない、住宅開発計画に反映されていない、計画調整手続きに何年もかかる、投資許可の取得に時間がかかる、商業用地の土地使用料の算定方法に様々な解釈があるなど、同じ「ボトルネック」のために着工に至りません。その結果、社会住宅建設に参加する企業にとって、追加の手続き、審査時間、コストが発生しています。

グエン・タン・トゥ法務副大臣によると、国会決議第201/2025/QH15号は社会住宅開発のためのいくつかの具体的なメカニズムと政策を試行するものの、実際には依然として多くの困難が生じている。多くの問題は政府の通常の権限を超えており、そのため、法的な「ボトルネック」に対処するための具体的な決議が必要である。

特別な特典は何ですか？

社会住宅開発における法規制や条例によって生じる困難や障害に対処するための特別メカニズムを公布する政府の決議案における重要な新たな点は、計画がない、または計画に適していない、あるいは地方の社会住宅開発プログラムで更新されていない土地区画への投資方針の承認を許可することである。

建設省（本件では草案作成機関）によると、省人民委員会は建設局に対し、財務局、農業環境局、計画建築局（もしあれば）、プロジェクト所在地のコミューン人民委員会と調整を行い、当該地域の社会住宅ニーズへの適合性、技術インフラおよび社会インフラの充足可能性を検討・評価する役割を担わせる。その上で、投資方針の承認および投資家の選定の根拠となる土地利用計画基準、土地の空間、建築、景観に関する要件について、省人民委員会に決定を求める。

プロジェクトが承認された後、企業は1/500詳細計画またはマスタープランを審査に提出し、その後プロジェクトを実施します。省人民委員会は、12ヶ月以内にこの内容を都市農村計画および住宅開発計画に反映させる責任を負います。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、「社会住宅プロジェクトは1/500の詳細計画が必須であり、これは建設許可が免除されることを意味します。これにより、投資準備期間が大幅に短縮されます。全体計画の更新前に実施を許可することは、計画を無視することを意味するのではなく、プロセスを迅速化し、「お互いを待つ」混雑を回避することを意味します。計画が不完全な地域で政策が不当に利用されることを避けるために、全体計画の緊急更新要件を追加して整合性を確保する必要があります。」と述べました。

また、レ・ホアン・チャウ氏によると、社会住宅事業における商業用地の20%の土地使用料の算定に関して、土地価格表に調整係数を乗じた係数を適用するという提案案は適切ではないとのことです。ここでの係数は、通常のK1係数ではなく、別の係数であることを明確にする必要があります。K1係数を適用すると、企業が支払う土地使用料は従来よりもはるかに高額になるからです。

法案を審査する法務省によると、専門家らは、評価プロセスの短縮と手続きの簡素化は、地方自治体がより大胆に土地資金を配分し、企業が自信を持って投資し、低所得者が適切な価格で速やかに住宅を入手できるようにする前提となると考えている。

農業環境省は、草案についてコメントし、ゾーニング計画は更新され、省計画、総合都市農村計画、関連計画といった上位計画に統合され、整合性と同期性を確保するという要件を明確にすることを提案した。草案では「都市農村計画」の更新のみに言及しており、他の種類の計画については十分に言及していないためである。

グエン・タン・トゥ法務副大臣は、建設省に対し、専門家や各省庁から提起された問題点を明確にし、現行の規制と比較してどの内容が短縮または削減されたかを明確に示す、透明性のある行政手続きの比較表を作成するよう要請したと述べた。決議案の趣旨は、政府の権限を超える法的問題のみを扱い、不当な搾取を避けるために規制は明確でなければならないというものである。

出典: https://hanoimoi.vn/sap-co-co-che-dac-biet-pha-bang-nha-o-xa-hoi-724553.html