人口高齢化は住宅ニーズを変化させている。
タイは急速な人口高齢化の時代に突入している。2023年には正式に高齢化社会となり、人口統計予測によると、タイの人口は2033年頃にピークを迎え、その後減少に転じる可能性がある。
人口構造の変化は住宅市場に直接的な影響を与えている。長年にわたり、タイにおける住宅所有需要は人口増加、中間層の拡大、そして不動産を通じた資産形成の傾向によって牽引されてきた。しかし、これらの要因は現在、徐々に弱まりつつある。
住宅を購入できるだけの経済力を持つ就労年齢層の割合は減少傾向にあり、世帯規模も縮小している。単身世帯や小規模世帯の増加傾向は、従来型の住宅に対する需要を大きく変化させている。
写真：AFP通信
さらに、タイの住宅ローンの大部分は個人融資である。家族構成の変化に伴い、親族ネットワークからの支援を受ける機会が減少し、住宅購入者への経済的負担が増大する。
調査によると、高齢化の影響により、タイの住宅需要は年間0.6%から1.3%減少する可能性がある。これは長期的な傾向であり、不動産市場の見通しに直接影響を与えると考えられている。
一方、人々の所得の伸びは住宅費の上昇に追いついていない。いくつかの分析モデルによると、以前の住宅所有率を維持するためには、人々の所得は年間平均約4.7%増加する必要がある。しかし、タイの実質賃金の伸び率は長年にわたり比較的低く、労働者グループによってばらつきが大きい。
そのため、住宅価格と所得の格差は拡大している。多くの世帯、特に低所得世帯にとって、住宅所有はかつてのような経済的安定のための手段ではなく、長期的な経済的負担になりつつある。
住宅価格の高騰圧力と都市空間の変化
人口構成と所得水準の変化は、タイの住宅市場に不均衡な調整をもたらしている。住宅需要は、インフラ整備が良好で雇用機会の多い主要都市部に集中する傾向が強まっている。一方、多くの低所得世帯は郊外への移住を余儀なくされているが、郊外は交通の便が悪く、価格上昇の見込みも低い。
専門家によると、人口高齢化の傾向は、魅力に乏しい地域での住宅供給過剰につながる一方で、人口増加率の低い地域では不動産価格の下落を招くことが多い。これは、不動産が多くの世帯にとって安定した資産形成手段としての役割を維持しなくなっていることを意味する。
住宅費負担も著しく増加している。タイの世帯の多くは、収入の36％から60％を住宅関連費用に費やしている。これは、特に高齢化が進み所得の伸びが鈍化している状況下では、経済的脆弱性のリスクが高い水準とみなされている。
世界銀行は、住宅費が過度に高くなると家計の貯蓄が減り、ひいては経済の長期的なショックに対する回復力に影響を与える可能性があると指摘している。
タイでは、他の多くのアジア諸国と同様に、持ち家は生活の安定や社会的地位と深く結びついている。一方、賃貸は一時的な、あるいは魅力に欠ける解決策と見なされることが多い。しかし、市場の現実が、多くの世帯にこの考え方を再考させている。
専門家は、タイは特に都市部以外の地域において、安定性の高い長期賃貸住宅制度の発展を促進する必要があると提言している。このモデルは、住宅所有市場へのアクセスが困難な層にとって、より適したものとなる可能性がある。
賃貸市場が現実的な選択肢となるためには、安定した長期契約、予測可能な価格設定、そして借主の権利を保護する仕組みなど、より組織化された体制が必要となる。これにより、低所得世帯や高齢者の経済的負担を軽減することが期待される。
市場均衡における外国投資の役割。
研究者らは、国内的な解決策に加え、外国からの投資が適切に管理されれば、タイの住宅市場の均衡を取り戻す上で補助的な役割を果たす可能性があると指摘している。
現在、外国人投資家からの需要は主に主要都市のマンション分野に集中している。タイ不動産情報センターのデータによると、外国人による不動産購入は、需要の高い一部の地域で住宅価格の上昇に貢献している。
専門家によると、適切に管理されれば、海外からの資本流入は高級物件における供給過剰を吸収し、都市部の不動産市場における経済活動を維持するのに役立つ可能性がある。一方、国内政策としては、需要の低い地域における長期賃貸住宅の開発に注力すべきである。
しかし、このアプローチには重大なリスクも伴う。複数の調査によると、タイではアパートを短期賃貸物件に転用する傾向が強まっており、都市管理に負担をかけ、住宅市場を不安定化させている。
さらに、外国人投資家からの需要は都心部の不動産価格を押し上げ続け、国内居住者にとって住宅がより入手しやすくなる可能性がある。
専門家らはまた、資本が大都市に流入する一方で、多くの郊外地域では供給過剰と不動産価格の下落が見られ、地域間の格差が拡大するリスクがあると警告している。
こうした状況を踏まえ、研究者らは、タイの住宅政策は、需要側の調整、供給側の再構築、そして投資の流れの適切な管理を組み合わせた、より包括的なものになる必要があると提言している。
したがって、社会的弱者層が持ち家から長期賃貸へと移行するのを支援することは、重要な政策課題の一つとして位置づけられるべきである。同時に、外国投資管理メカニズムは、短期的な成長促進のみに焦点を当てるのではなく、市場の安定化を目指すべきである。
長期的には、高齢化はタイの不動産市場に大きな変化をもたらし続けると予測される。そのため、住宅価格の手頃さを確保し、社会の安定を維持し、人口構造の変化に伴う財政リスクを軽減するためには、より柔軟で適応性の高い住宅政策が必要となる。
出典: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html
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