所得と住宅価格の格差は拡大している。
2014年から2025年までの一人当たり所得の伸び率と住宅価格の伸び率を比較すると、その差は拡大していることがわかります。平均所得は月額411万VNDから月額830万VNDへと倍増し、年間平均約6.4%の伸び率に相当します。
一方、平均アパート価格は2,500万VND/m2から7,550万VND/m2へと3倍に上昇し、年間12%以上の上昇率を記録しました。現在でも、 ハノイの平均住宅価格は8,000万VND/m2を超えています。つまり、住宅価格は所得の伸び率のほぼ2倍の速さで上昇していることになります。
2025年半ばの統計によると、平均的なマンションの価格は現在、世帯年収の27.3倍に達しています。これは住宅価格所得指数（P/I = 27.3）です。つまり、世帯が一切の出費をせず、収入のすべてを住宅購入に充てた場合、十分な資金が貯まるまでに約27年かかります。さらに、収入の3分の1を分割払いで購入した場合、その期間は80年近くにもなります。現在の所得水準では、公務員を含むほとんどの給与所得者にとって、定住の夢はますます手の届かないものになりつつあります。
GP.Invest取締役会会長のグエン・クオック・ヒエップ氏は、住宅価格が急騰していると語った。
12月4日、ハノイ・ラジオ・テレビが主催した「不動産市場の健全かつ持続可能な発展に向けて」フォーラムで、GP.Invest取締役会会長のグエン・クオック・ヒエップ氏は、住宅価格の高騰は購入者にとって障壁となるだけでなく、 経済全体にとって潜在的なリスクとなると述べた。住宅市場が「健全かつ持続可能」とみなされるのは、販売価格が中間所得層が分割払いで購入できる水準に維持されている場合のみである。
現在、多くの投資家は依然として銀行の信用資本に頼らざるを得ません。ベトナム国家銀行の統計によると、2025年9月末までに不動産に投入された信用資本は19%増加し、未払い債務は約4兆ドンを超え、システム全体の未払い債務総額の24%を占めています。一方、2025年第3四半期のデータによると、不動産取引率は13%減少し、そのうちマンションは15%減少しましたが、在庫は増加しています。
アナリストは、取引が減少する一方で価格が過度に高騰した場合、不良債権、市場の「凍結」、投資家のキャッシュフローの混乱といったリスクが銀行システムに波及する可能性があると指摘している。したがって、不動産価格バブルの圧力は特定の市場に限定されるものではなく、金融の安全性とマクロ経済の安定性と密接に関連している。
フォーラムでは、投機、価格高騰、供給操作、社会住宅政策による不当利得、そして不均衡なセグメント構造といった一連の欠陥が指摘されました。多くの人々が「商業住宅を購入するほど裕福ではないが、社会住宅を購入するほど貧しくもない」という状況に陥っています。
制度の完成、信用のコントロール、実質供給の増加
GP.Invest取締役会会長のグエン・クオック・ヒエップ氏は、不動産市場が健全に発展するためには、不動産企業に対する土地、信用、税金に関する制度や政策の調整に政府機関が同時に参加する必要があると語った。
近年、政府は社会住宅の開発を促進するため、2030年までに100万戸の供給を目標に、具体的なメカニズムと政策の試行に注力しています。 国会と政府は、大都市における老朽マンションの供給増加と改修の障壁撤廃を目的とした、多くの「オープン」なメカニズムを整備してきました。これらの政策は、不動産市場への供給改善に貢献しています。
しかし、地方における実施は依然として遅く、各レベルの当局によるより厳密な検査と監督が必要であり、特に、行政手続きを真に短縮するとともに、法的側面で不動産市場を「開放」するためのメカニズムに引き続き取り組む必要がある。
もう一つの大きなネックは地価水準にある。現在、一部の地域では発行予定の地価公示価格が5年前の価格水準よりも高く、場所によっては数十倍にも達している。これが住宅価格上昇の直接的な原因の一つとなっている。GP.Investの取締役会長によると、地価公示価格を作成する際には、プロジェクト用地価（財務債務や投資計画の算定基準となる）と個人間取引用の商業用地価を明確に定義し、適切な調整メカニズムを構築することで、土地代が住宅購入者の最終的な負担とならないようにする必要があるという。
国会法務委員会のトラン・ホン・グエン副委員長は、土地、住宅、不動産事業に関する法的枠組みを整備する必要があると述べた。
国会法務委員会のトラン・ホン・グエン副委員長は、市場の異常な動きに徹底的に対処するためには、まず土地、住宅、不動産事業に関する法的枠組みを整備する必要があると述べた。現在、2024年土地法、住宅法、不動産事業法の指針となる一連の文書を施行している。これは、土地競売、プロジェクト入札、土地の分割・売却、不動産仲介、供給管理における法的空白を埋める絶好の機会である。法律が明確であればあるほど、市場操作は困難になる。
国会法務委員会の副委員長は、違反行為を明確に特定するためには、法令違反の兆候があれば、検査、審査、起訴機関による結論が出なければならないと強調した。しかし、計画、インフラ投資政策、あるいは大規模プロジェクトの実施が迫られている地域に集中し、短期間で繰り返される大幅な価格変動は、国家による特別監督を迫るシグナルとなる。
法整備に加え、計画情報、土地利用計画、プロジェクトの進捗状況、合法性、取引価格の公開が重要視されています。全国規模の土地データベース、住宅データベース、電子取引システムの構築は、国家による効果的な管理を支援するツールとなり、詐欺行為を防止し、「波風を立てる」行為や価格つり上げ行為を大幅に抑制するでしょう。
もう一つの重点は、実質的な供給、特に実質的な住宅需要を満たすセグメントの育成です。各セグメントの人々のニーズに合わせて不動産の種類を細分化する必要があります。市場が投機的な需要のみに依存している場合、不動産は資産の溜め込みの経路や、差益を狙った売買の道具となりやすく、バブルを形成し、容易に操作されやすくなります。そのため、適切な価格での社会住宅や商業住宅の開発を促進するとともに、投資および土地利用手続きを改革し、プロジェクトの実施期間を短縮する必要があります。供給が増加すれば、市場が安定するための条件がより整うでしょう。
代表者たちは健全で持続可能な不動産市場のための解決策について議論しました。
信用政策に関して、フォーラムでの分析によると、多くの銀行が不動産評価額の高い土地担保プロジェクトへの多額の資本支出を受け入れており、これが地価の上昇につながっているという。投資目的の不動産購入者は変動金利で融資を受けることができるものの、価格の急騰により依然として高い金利を受け入れており、価格が上昇するほど投機筋が活発化し、不動産への信用流入が増加するという悪循環が生じている。
一部の信用機関は、住宅ローンと投資ローンの区別が明確ではなく、優先的な資金源が実際の住宅需要に向けられていない。銀行は居住用住宅購入ローンと投資用住宅購入ローンの基準を区別すべきであり、不動産企業の資本安全比率を考慮し、自己資本に比べて借入額が過大なプロジェクトには規制を設けるべきだという意見が多く聞かれる。同時に、社債発行基準をより綿密に検討し、投資家が資金調達前に慎重に検討するよう促すべきである。
フォーラムでの分析から、不動産市場における「異常」現象への対応は単一の対策に頼ることはできないことが分かります。市場が真に健全で持続可能なものとなるのは、制度が明確で、信用が合理的に配分され、データが透明で、供給が大幅に増加し、十分な法的・金融的手段によって投機が抑制された時だけです。その時、定住の夢はもはや手の届かないものではなくなるのです。
出典: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm
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