ដើម្បីធ្វើឱ្យដំណើរការវាយតម្លៃដីធ្លីកាន់តែពេញលេញ

ការកំណត់តម្លៃដីជាជំហានសំខាន់មួយក្នុងដំណើរការអភិវឌ្ឍគម្រោងអចលនទ្រព្យ។ យោងតាមការស្ទង់មតិរបស់ ក្រសួងសំណង់ នាពេលថ្មីៗនេះ គម្រោងអចលនទ្រព្យជាង 50% កំពុងប្រឈមមុខនឹងការលំបាក ឧបសគ្គ ឬការអនុវត្តយឺត ដោយសារការលំបាកក្នុងការកំណត់តម្លៃដីដោយប្រើវិធីសាស្ត្រតម្លៃទីផ្សារ។ នៅឆ្នាំ 2022 សមត្ថភាពក្នុងការកំណត់តម្លៃ និងទីផ្សារក៏បានរួមចំណែកដល់ការថយចុះយ៉ាងខ្លាំងនៃការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យបើធៀបនឹងឆ្នាំ 2021។

ការវាយតម្លៃដីធ្លីគឺជាជំហានសំខាន់មួយ។

បច្ចុប្បន្ននេះ ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន កំពុងប្រមូលមតិពីក្រសួង ស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធ លើវិសោធនកម្មសេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យលេខ៤៤ និងសារាចរលេខ៣៦។ ក្នុងចំណោមសេចក្តីស្នើវិសោធនកម្មនេះ មានទស្សនៈខុសៗគ្នាជាច្រើនជុំវិញវិធីវាយតម្លៃដីបច្ចុប្បន្ន ជាពិសេសការដកចេញនូវវិធីសាស្ត្រ "អតិរេក" ដែលជាបញ្ហាចម្រូងចម្រាស។ ភាពខុសគ្នានៃវិធីសាស្រ្តអតិរេកទាក់ទងនឹងបញ្ហានេះ លោកស្រី Do Thi Thu Giang នាយកសេវាប្រឹក្សា Savills Ho Chi Minh City អ្នកជំនាញដែលមានបទពិសោធន៍ជាច្រើនឆ្នាំក្នុងការវាយតម្លៃបាននិយាយថា បច្ចុប្បន្ននេះមានវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃផ្សេងៗគ្នាជាច្រើន ហើយអាស្រ័យលើលក្ខណៈនៃទ្រព្យសម្បត្តិ និងលទ្ធភាពនៃទិន្នន័យ នឹងមានវិធីសាស្រ្តសមស្រប និងវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃ។

ជាឧទាហរណ៍ លោកស្រី Giang បានវិភាគថា វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបគឺសមរម្យសម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលមានផ្ទៃដីតូច ហើយចំនួនប្រតិបត្តិការស្រដៀងគ្នាគឺជារឿងធម្មតា។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ វិធីសាស្រ្តនេះមានដែនកំណត់ក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃទិន្នន័យ៖ ព័ត៌មានប្រតិបត្តិការដែលបានប្រមូលមានភាពខុសគ្នានៅក្នុងតម្លៃប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែង និងតម្លៃប្រតិបត្តិការនៅលើកិច្ចសន្យា។ ព័ត៌មានលម្អិតនៃប្រតិបត្តិការមិនត្រូវបានបង្ហាញឱ្យដឹងពេញលេញទេ។ ក្នុងករណីអចលនទ្រព្យដែលមានផ្ទៃដីធំ ឬគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ ចំនួនអចលនទ្រព្យដែលអាចប្រៀបធៀបបាននៅមានកម្រិតខ្លាំង ដែលនាំឱ្យមានការកែប្រែទ្រង់ទ្រាយធំ ដែលប៉ះពាល់ដល់ភាពត្រឹមត្រូវនៃលទ្ធផលវាយតម្លៃ។ ជាមួយនឹងវិធីសាស្ត្រមេគុណនៃការកែតម្រូវតម្លៃដី មេគុណកែតម្រូវត្រូវបានអនុវត្តថេរក្នុងរយៈពេលមួយ ដែលមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីការប្រែប្រួលទីផ្សារក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លី។ លើសពីនេះ មេគុណនៃការកែតម្រូវក៏ផ្អែកលើលទ្ធផលនៃការវិភាគនៃទិន្នន័យប្រតិបត្តិការដីធ្លីដែលមានកម្រិត និងមិនត្រឹមត្រូវផងដែរ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ វិធីសាស្ត្រអតិរេកគឺសមរម្យជាងសម្រាប់ការវាយតម្លៃលើដីទំហំធំដែលកំពុងស្ថិតក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍។ វិធីសាស្រ្តនេះយកចំណូលប៉ាន់ស្មានដកពីតម្លៃវិនិយោគប៉ាន់ស្មាន ដើម្បីទទួលបានតម្លៃដីដែលនៅសល់។ "សន្មត់ថាដីមួយមានសក្តានុពលពាណិជ្ជកម្ម និងការប្រើប្រាស់សេវាកម្ម។ ជាមួយនឹងវិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀប ឬមេគុណការកែតម្រូវ តម្លៃដីនឹងត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណក្នុងតម្លៃជាក់លាក់មួយ។ ប៉ុន្តែជាមួយនឹងវិធីសាស្រ្តអតិរេក ដីអាចត្រូវបានសន្មតថាត្រូវបានអភិវឌ្ឍជាមួយនឹងប្រភេទផ្សេងៗនៃការប្រើប្រាស់ពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម ដូចជាការិយាល័យ ផ្សារទំនើប ឬសណ្ឋាគារ ដូច្នេះការស្វែងរកតម្លៃខ្ពស់បំផុតនៃដី ធានានូវគោលការណ៍នៃអចលនទ្រព្យប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពបំផុត។" ឧទាហរណ៍មួយទៀត ដីដែលត្រូវវាយតម្លៃគឺជាដីចំរុះ ដែលមានដីលំនៅដ្ឋាន និងដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ ដូច្នេះ ការប្រើវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ឬការកែតម្រូវមេគុណនឹងមិនអាចឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងពេញលេញ និងត្រឹមត្រូវអំពីតម្លៃចម្រុះបានទេ ដោយសារការកំណត់ចំនួននៃទ្រព្យសម្បត្តិប្រៀបធៀបជាមួយនឹងសមាមាត្រសមាសធាតុស្រដៀងគ្នានៅក្នុងល្បាយ ឬកង្វះមេគុណសមស្រប។

តាមការពិត វិធីសាស្រ្តនេះក៏មានដែនកំណត់ផងដែរ ដោយសារតែការសន្មត់ជាច្រើន និងការព្យាករណ៍ប្រធានបទ។ ដើម្បីកាត់បន្ថយដែនកំណត់ទាំងនេះ ក្នុងអំឡុងពេលដំណើរការវាយតម្លៃ វាអាចត្រូវបានតម្រូវឱ្យអនុវត្តវិធីសាស្រ្តបន្ថែមសម្រាប់ការប្រៀបធៀប និងកម្រិតពណ៌ ដើម្បីនាំមកនូវលទ្ធផលវាយតម្លៃត្រឹមត្រូវ។

តួនាទីនៃវិធីសាស្រ្តអតិរេក

តាមការវិភាគខាងលើ លោកស្រី Do Thi Thu Giang ជឿជាក់ថា វិធីសាស្ត្រអតិរេកគួរតែត្រូវបានរក្សាទុក ព្រោះវិធីសាស្ត្រនេះសមស្របក្នុងការប៉ាន់ប្រមាណដីដែលមានសក្តានុពលសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ ឬអភិវឌ្ឍន៍ឡើងវិញ។

ដោយវាយតម្លៃបន្ថែមលើតួនាទីនៃវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃអតិរេក លោក Troy Griffiths នាយករងគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុន Savills Vietnam បាននិយាយថា ក្នុងករណីភាគច្រើន ការលុបបំបាត់វិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃអតិរេកនឹងនាំទៅរកការវាយតម្លៃបែបអភិរក្សបន្ថែមទៀត។ លោក Troy Griffiths មានប្រសាសន៍ថា “មូលនិធិដីដែលត្រូវបានគ្រោងទុកសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងនឹងមានតម្លៃកាន់តែត្រឹមត្រូវតាមរយៈវិធីសាស្ត្រអតិរេក។

"នៅប្រទេសវៀតណាម ខណៈដែល រដ្ឋាភិបាល កំពុងពិភាក្សាអំពីបច្ចុប្បន្នភាពសំខាន់ៗចំពោះដំណើរការវាយតម្លៃដីធ្លី វាអាចយល់បានថា វិធីសាស្ត្រសំណល់កំពុងត្រូវបានពិចារណាសម្រាប់ការលុបបំបាត់ ដោយសារវាពឹងផ្អែកលើអថេរប្រធានបទជាច្រើន។ នៅពេលអនុវត្តវិធីសាស្រ្តថ្មី វិធីសាស្ត្រដែលមានភាពត្រឹមត្រូវខ្ពស់ និងកត្តាប្រធានបទតិចជាងគួរតែត្រូវបានយកមកពិចារណា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វិធីសាស្ត្រសំណល់គួរតែត្រូវបានអនុវត្តឱ្យសមស្របក្នុងនាមជានាយករងដែលទទួលយក និងអនុវត្តការវាយតម្លៃបន្ថែម។"

ក្នុងករណីដែលវិធីសាស្រ្តសំណល់ត្រូវបានលុបចោល វានៅតែមានវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃផ្សេងទៀតមួយចំនួន។ ប៉ុន្តែលោកកត់សម្គាល់ថា បញ្ហាមូលដ្ឋានបំផុតគឺការប្រៀបធៀបដោយផ្ទាល់។ គោលបំណងនៃការវាយតម្លៃគឺដើម្បីក្លែងធ្វើឥរិយាបថទីផ្សារដើម្បីកំណត់តម្លៃទីផ្សារ។ អ្នកទិញភាគច្រើនតែងតែពឹងផ្អែកតែលើតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យស្រដៀងគ្នានៅក្បែរនោះដើម្បីកំណត់តម្លៃនៃអចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេ។

អ្នកជំនាញនិយាយថា វិធីសាស្ត្រសំណល់ ឬវិធីសាស្ត្រសម្មតិកម្មត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងមានប្រសិទ្ធភាពនៅក្នុងប្រទេសជាច្រើន។ ធនាគារ តុលាការ និងអាជ្ញាកណ្តាល តែងតែទទួលយក និងពិភាក្សាអំពីអថេរដែលបានប្រើ។ នេះគ្រាន់តែជាវិធីសាស្ត្រ Discounted Cash Flow (DCF) ដែលមានអថេរប្រធានបទច្រើន ដូច្នេះវាមិនសូវពេញនិយមជាងវិធីសាស្ត្រផ្សេងទៀតទេ។/.

ប្រភពតំណ