ត្រួសត្រាយផ្លូវសម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានកើនឡើង

ទោះបីជាមិនទាន់ប្រកាសជាផ្លូវការក៏ដោយ ប៉ុន្តែព័ត៌មានដែល ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន កំពុងធ្វើជាអធិបតីក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងសាកល្បងអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីសម្រាប់ដីធ្លីផ្សេងទៀត ដើម្បីដាក់ជូនរដ្ឋសភាពិនិត្យក្នុងសម័យប្រជុំនៅខែឧសភា ឆ្នាំ២០២៤ បច្ចុប្បន្នកំពុងទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍ពីអ្នកវិនិយោគ និងអាជីវកម្មជាច្រើន។

ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ដែលត្រូវបានអនុម័តដោយ រដ្ឋសភា ក្នុងសម័យប្រជុំវិសាមញ្ញដែលបានធ្វើឡើងកាលពីដើមឆ្នាំនេះគ្រាន់តែអនុញ្ញាតឲ្យអ្នកវិនិយោគចរចារអំពីសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីសម្រាប់ដីលំនៅដ្ឋានដើម្បីសាងសង់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។

ចំណុចវិជ្ជមាននៃបទប្បញ្ញត្តិខាងលើគឺថា វានឹងបញ្ចប់ស្ថានភាពដែលសហគ្រាសឯកជនមួយចំនួនទិញ និងផ្តាច់មុខដីដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងរយៈពេលខ្លី រដ្ឋមិនអាចបំពេញតម្រូវការដីធ្លីទាំងអស់របស់សហគ្រាស តាមរយៈទម្រង់នៃការបែងចែក និងជួលដី។ ជាលទ្ធផល តាមការព្រមានរបស់អ្នកជំនាញជាច្រើន ទីផ្សារនឹងបន្តប្រឈមមុខនឹងការខ្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់ដីធ្លី ដែលនាំឱ្យមានការខ្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម។

ផលវិបាកមួយទៀតគឺថាបទប្បញ្ញត្តិខាងលើអាចប្រមូលផ្តុំផលប្រយោជន៍នៅក្នុងដៃអ្នកវិនិយោគដែលមានដីរួចហើយសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលជំរុញឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានបន្តកើនឡើង។ នោះក៏ជាហេតុផលដែលរដ្ឋសភាអនុញ្ញាត ក្នុងករណីដែលខ្លួនយល់ថាចាំបាច់ រដ្ឋាភិបាល នឹងសិក្សា បង្កើត និងដាក់ជូនរដ្ឋសភាពិនិត្យ និងផ្សព្វផ្សាយសេចក្តីសម្រេចអនុញ្ញាតឱ្យអនុវត្តសាកល្បងគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ឬមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីផ្សេងទៀតតាមការកំណត់នៃច្បាប់ភូមិបាល។

គួរបន្ថែមថា តម្រូវការដីលំនៅឋានត្រូវបានចាត់ទុកថាជាបញ្ហាមូលដ្ឋានសម្រាប់គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មភាគច្រើនដែលជាប់គាំងក្នុងទីផ្សារ ហើយត្រូវបានអ្នកជំនាញ និងអាជីវកម្មជាច្រើនលើកឡើងក្នុងពេលថ្មីៗនេះ។

នៅទីក្រុងហូជីមិញតែម្នាក់ឯង បច្ចុប្បន្នមានគម្រោងចំនួន 41 ដែលមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីដែលត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់ការវិនិយោគលើលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ស្ថិតិរបស់សមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បង្ហាញថា ក្នុងរយៈពេល៣ឆ្នាំមកនេះ មានគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មចំនួន ១១ ប៉ុណ្ណោះក្នុងទីក្រុងត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់ការវិនិយោគ។ ទាក់ទងនឹងលំនៅដ្ឋានសង្គម ក៏ដូចជាខុនដូ និងអគារការិយាល័យ មិនមានគម្រោងថ្មីណាមួយត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់ការវិនិយោគនាពេលកន្លងមកនោះទេ។

ជាក់ស្តែងចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2014 មក ច្បាប់លំនៅឋានបានចែងថា 100% នៃដីលំនៅដ្ឋានត្រូវតែប្រើប្រាស់សម្រាប់គម្រោងនានា ដែលធ្វើឱ្យគម្រោងអចលនទ្រព្យជិត 100% ត្រូវជាប់គាំង។ នៅឆ្នាំ ២០២២ រដ្ឋសភាបានចេញច្បាប់លេខ ០៣/២០២២ វិសោធនកម្មច្បាប់ចំនួន ៩ ដោយអនុញ្ញាតឱ្យសហគ្រាសទទួលការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិដីលំនៅឋាន ឬដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋានស្របតាមផែនការអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យថ្មីៗភាគច្រើន ជាពិសេសគម្រោងខ្នាតធំ ត្រូវបានអនុវត្តនៅលើដីដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋានពីដើម។ ស្ថិតិពី HoREA លើសមាមាត្រនៃគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលត្រូវបានបង្កើតឡើងនៅលើប្រភេទដីផ្សេងៗគ្នាផ្តល់នូវតួលេខគួរឱ្យកត់សម្គាល់។ ជាក់ស្តែងសមាមាត្រនៃគម្រោងដែលបានអនុវត្តលើដីលំនៅដ្ឋាន 100% មានត្រឹមតែ 1% ប៉ុណ្ណោះ។ គម្រោងដែលត្រូវបានបង្កើតឡើងនៅលើដីចម្រុះ រួមទាំងដីលំនៅដ្ឋាន និងប្រភេទដីផ្សេងទៀតមានសមាមាត្រធំបំផុត (ប្រហែល 94%) ។

នេះបង្ហាញថាបទប្បញ្ញត្តិដែលមានតែអ្នកដែលមានដីលំនៅឋានប៉ុណ្ណោះដែលអាចត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មកំពុងបង្កើតកង្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានក្នុងតំបន់។ នេះក៏ជាមូលហេតុឈានមុខគេដែលជំរុញឱ្យតម្លៃផ្ទះនៅឆ្ងាយដាច់ស្រយាលសម្រាប់អ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដដូចសព្វថ្ងៃនេះ។

ដូច្នេះ ប្រសិនបើគម្រោងខាងលើត្រូវបានអនុម័ត វាអាចជាជំហានដ៏សំខាន់មួយឆ្ពោះទៅមុខក្នុងការគ្រប់គ្រងដីសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។ ពី "ដីលំនៅដ្ឋាន" គ្រប់គ្រងដីសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម (នៅក្នុងច្បាប់លំនៅដ្ឋានឆ្នាំ 2014) ត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរទៅជា "ដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀតបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់" (ច្បាប់លេខ 03/2022 វិសោធនកម្មច្បាប់ 9 និងច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024) និងទៅជា "ការសាកល្បងដីប្រភេទផ្សេងទៀត" ។

នេះនឹងបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មរាប់សិប រាប់រយ រួមទាំងគម្រោងដែលមិនមានធាតុផ្សំនៃដីលំនៅដ្ឋាននឹងកើតមក ដែលការរួមចំណែកដ៏សំខាន់ដល់ការផ្គត់ផ្គង់ផលិតផលសម្រាប់ទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន។ អាស្រ័យហេតុនេះ រួមចំណែកដោះស្រាយការស្រេកឃ្លាននៃការផ្គត់ផ្គង់ដែលបាននិងកំពុងលងបន្លាចទីផ្សារអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ ជួយកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ បង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ក្តីសុបិននៃការតាំងលំនៅដើម្បីខិតមកជិតកម្មករដែលមានចំណូលទាប។

ជាការពិតណាស់ ដើម្បីជៀសវាងស្ថានភាពដែលអាជីវកម្មទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីនេះសម្រាប់ការរំពឹងទុក និងការរកប្រាក់ចំណេញ រដ្ឋចាំបាច់ត្រូវមានដំណោះស្រាយដើម្បីគ្រប់គ្រងសកម្មភាពផ្ទេរនេះតាមរយៈឧបករណ៍ដូចជា ការធ្វើផែនការ និងការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ក្នុងរយៈពេលវែង ចាំបាច់ត្រូវសម្រេចឱ្យបានឆាប់នូវបទប្បញ្ញត្តិថ្មីស្តីពីការអភិវឌ្ឍន៍ដីធ្លី ការគ្រប់គ្រង និងការធ្វើអាជីវកម្ម ដែលត្រូវបានអនុវត្តដោយអង្គការអភិវឌ្ឍន៍មូលនិធិដីធ្លី។ នៅពេលនោះ វិនិយោគិននឹងមានលទ្ធភាពទទួលបានមូលនិធិដីធ្លីជាសាធារណៈ និងតម្លាភាពតាមរយៈការដេញថ្លៃ និងការដេញថ្លៃ ដែលជួយទីផ្សារអភិវឌ្ឍកាន់តែមានសុខភាពល្អ។

ប្រភព