វាចាំបាច់ណាស់ក្នុងការសាកល្បងពង្រីកដីសម្រាប់លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។

សហព័ន្ធពាណិជ្ជកម្ម និងឧស្សាហកម្មវៀតណាម (VCCI) ក៏ដូចជាទីភ្នាក់ងារជាច្រើនផ្សេងទៀតបានពិគ្រោះយោបល់ទាំងអស់បានយល់ស្របថា ការអនុញ្ញាតឱ្យអាជីវកម្មជាមួយ "ដីផ្សេងទៀត" អនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មគឺចាំបាច់ណាស់ បំពេញតាមតម្រូវការជាក់ស្តែង។

បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីមូលនិធិដីសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានពិភាក្សាយ៉ាងច្រើន។ រូបថត៖ ឌឹក ថាញ់

បញ្ហាដែលនៅសល់នៃច្បាប់ភូមិបាល

"ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 - ខ្លឹមសារសំខាន់ៗដែលអាជីវកម្មត្រូវដឹង" គឺជាប្រធានបទនៃសិក្ខាសាលាដែលរៀបចំឡើងដោយ VCCI នាពេលថ្មីៗនេះ ដោយមានការចូលរួមពីតំណាងធុរកិច្ចរាប់រយនាក់ និងវាគ្មិនជាច្រើនដែលបានចូលរួមពេញមួយដំណើរការរៀបចំសេចក្តីព្រាងច្បាប់ដ៏មានសារៈសំខាន់នេះ។

យោងតាមលោក Dau Anh Tuan អគ្គលេខាធិការរង និងជាប្រធាននាយកដ្ឋានច្បាប់នៃ VCCI ច្បាប់ភូមិបាលថ្មីបានលុបចោលការត្រួតស៊ីគ្នារវាងឯកសារច្បាប់ ដោយហេតុនេះធ្វើឱ្យនីតិវិធីដីធ្លីលឿនជាងមុន ជំរុញប្រតិបត្តិការនៅលើទីផ្សារ។ បញ្ហាដែលនៅសេសសល់គឺបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីមូលនិធិដីធ្លីសម្រាប់ការអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។

ជាក់ស្តែងមានករណីពីរសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ដីដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម៖ ប្រសិនបើសហគ្រាសមានដី តម្រូវឲ្យមានដីលំនៅដ្ឋានទាំងអស់ ឬមួយផ្នែក (ប្រការ ៦ មាត្រា ១២៧); ប្រសិនបើសហគ្រាសចរចាដើម្បីទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីនោះត្រូវតែមាន “ដីលំនៅឋាន” 100% (ចំណុច ខ, ប្រការ ១, មាត្រា ១២៧)។

លោក ទួន បានប្រៀបធៀបថា “ករណីទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីត្រូវតែមានឯកសារអនុម័តពីគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត ហើយត្រូវស្របទៅនឹងផែនការប្រើប្រាស់ដី។ យោងតាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2013 មានតែករណីប្រមូល” ដី កសិកម្ម ទាមទារឯកសាររបស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត”។

បន្ទាប់ពីដំណើរការបញ្ចប់ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 លោក Tuan បានសង្កត់ធ្ងន់ថា បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីមូលនិធិដីសម្រាប់អនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានពិភាក្សាជាច្រើននៅពេលអនុម័តច្បាប់វិសោធនកម្មច្បាប់ចំនួន 9 ស្តីពីការវិនិយោគ និងអាជីវកម្ម (ដើមឆ្នាំ 2022)។ បន្ទាប់មកនេះជាបញ្ហាចម្រូងចម្រាសដ៏សំខាន់នៅពេលរៀបចំច្បាប់ភូមិបាល ហើយកំពុងបើកយន្តការសាកល្បង។

សេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេចរបស់ រដ្ឋសភា ស្តីពីការសាកល្បងការអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មតាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ឬមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន (សេចក្តីព្រាង) នឹងត្រូវដាក់ជូនរដ្ឋសភាក្នុងសម័យប្រជុំលើកទី៧ (ខែឧសភា ឆ្នាំ២០២៤)។

យោងតាមឯកសារបម្រើការងារវាយតម្លៃរបស់ក្រសួងយុត្តិធម៌ ទិសដៅដែលមានចែងក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់មានដូចខាងក្រោម៖

ទីមួយ ដីសម្រាប់អនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី គឺជាប្រភេទដីដែលមានចែងក្នុងមាត្រា៩ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ២០២៤ ដែលមានសិទ្ធិផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីតាមបញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាល។ ទម្រង់នៃកិច្ចព្រមព្រៀងរួមមានៈ ការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ការរួមចំណែកដើមទុនក្នុងទម្រង់នៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ការបរិច្ចាគសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

ទី២ ដីដែលសហគ្រាសអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ជាកម្មសិទ្ធិមួយ ឬរួមមានប្រភេទដីដូចខាងក្រោម៖ ដីកសិកម្ម។ ដីមិនមែនកសិកម្ម ក្រៅពីដីលំនៅដ្ឋាន។ ក្នុងករណីគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មត្រូវការពង្រីកផ្ទៃដីបើធៀបនឹងផ្ទៃដីដែលសហគ្រាសប្រើប្រាស់បច្ចុប្បន្ន សហគ្រាសត្រូវអនុវត្តកិច្ចព្រមព្រៀងដើម្បីទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ប្រភេទដីដែលមានចែងក្នុងប្រការ ១ នៃមាត្រានេះ ដើម្បីមានដីសម្រាប់អនុវត្តគម្រោង។

ទី៣ ក្នុងករណីដីសម្រាប់អនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម តាមទម្រង់នៃការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ដូចមានចែងក្នុងប្រការ ១ នៃមាត្រានេះ មានផ្ទៃដីគ្រប់គ្រងដោយទីភ្នាក់ងារ ឬអង្គការរដ្ឋ រដ្ឋត្រូវយកដីមកវិញ ហើយបែងចែក ឬជួលដីឱ្យអ្នកវិនិយោគដោយមិនដាក់ដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ឬតាមរយៈការដេញថ្លៃជ្រើសរើសអ្នកវិនិយោគ ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងប្រើប្រាស់ដី។

ទិសដៅជ្រើសរើសគម្រោង និងទីតាំងអនុវត្តសាកល្បងគឺ៖ ការសាកល្បងអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ឬមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋានមិនលើសពី 30% នៃចំនួនគម្រោង និង 20% នៃផ្ទៃដីសរុបនៃគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានដែលត្រូវការការអនុម័តដោយកម្មវិធីអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋាន និងផែនការដែលបានអនុម័តរហូតដល់ឆ្នាំ 2030 ។

អនុលោមតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃសេចក្តីសម្រេចចិត្តនេះ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តត្រូវបញ្ជាក់អំពីការអនុវត្តគម្រោងសាកល្បងស្របតាមស្ថានភាពជាក់ស្តែងនៃមូលដ្ឋាន។ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តត្រូវដាក់ជូនក្រុមប្រឹក្សាប្រជាជនក្នុងកម្រិតដូចគ្នា ដើម្បីអនុម័តបញ្ជីគម្រោងសាកល្បង មុននឹងអនុវត្តសាកល្បង។ អ្នកបើកយន្តហោះនឹងត្រូវបានអនុវត្តចាប់ពីឆ្នាំ 2025 និងមានរយៈពេល 5 ឆ្នាំ។

ឆ្លើយតបនឹងសំណើសុំយោបល់លើសេចក្តីព្រាងនេះ VCCI បានបញ្ជាក់ថា ការអនុញ្ញាតឱ្យសហគ្រាសទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ "ដីផ្សេងទៀត" និងការអនុញ្ញាតឱ្យសហគ្រាសដែលបច្ចុប្បន្នមាន "ដីផ្សេងទៀត" អនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម គឺជាអនុសាសន៍មួយក្នុងចំណោមអនុសាសន៍សំខាន់ៗ និងសំខាន់របស់សហគ្រាសក្នុងដំណើរការរៀបចំសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ។

ច្បាប់ភូមិបាលថ្មីឆ្នាំ 2024 ឈប់កំណត់ថា សហគ្រាសត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យទទួលការផ្ទេរ "ដីលំនៅដ្ឋាន" សហគ្រាសដែលមាន "ដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀត" ត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។

VCCI យល់ស្របយ៉ាងពេញទំហឹង និងយល់ស្របយ៉ាងខ្លាំងចំពោះការបង្កើតដំណោះស្រាយសាកល្បងដែលអនុញ្ញាតឱ្យសហគ្រាសទទួលបានការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ "ដីផ្សេងទៀត" ដោយអនុញ្ញាតឱ្យសហគ្រាសដែលបច្ចុប្បន្នមាន "ដីផ្សេងទៀត" អនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។ នេះគឺជាបទប្បញ្ញត្តិចាំបាច់បំផុត បំពេញតម្រូវការជាក់ស្តែង ជំនះការលំបាកបច្ចុប្បន្ន និងដកការលំបាកនៃគម្រោងបច្ចុប្បន្នជាច្រើន។

ចំណុចសំខាន់គឺការការពារហានិភ័យ។

ក្នុងអំឡុងពេលនៃដំណើរការបង្កើតសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ សំណើសាកល្បងក៏ទទួលបានការយល់ព្រមពីមូលដ្ឋានជាច្រើន រួមទាំងអ្នកដែលមិនធ្លាប់អនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម តាមរយៈទម្រង់នៃការទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន និងប្រភេទដីផ្សេងទៀតដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច ដើម្បីផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងរបស់ពួកគេទៅជាដីលំនៅដ្ឋាន (ដូចជា Hung Yen និងកន្លែងមួយចំនួនផ្សេងទៀត)។ នៅតាមទីក្រុងធំៗដែលមានគម្រោងជាច្រើនកំពុងប្រឈមមុខនឹងការលំបាក ការគាំទ្រសម្រាប់សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះកាន់តែរឹងមាំ។

ដោយអះអាងថា ការអភិវឌ្ឍន៍សេចក្តីព្រាងច្បាប់គឺចាំបាច់បំផុត សមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានចង្អុលបង្ហាញពីបញ្ហាជាក់ស្តែងជាច្រើន។ ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើវិនិយោគិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យចរចារសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់លំនៅដ្ឋាន នោះនឹងមិនមានមូលនិធិដីធំគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់វិនិយោគលើការសាងសង់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម តំបន់ទីក្រុងខ្នាតធំដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសពេញលេញ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គមស្របគ្នា និងប្រព័ន្ធប្រើប្រាស់ និងសេវាកម្មក្នុងទីក្រុង។

មូលហេតុគឺដីលំនៅឋានធំជាងគេ យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាល ស្តីពីការកំណត់នៃការបែងចែកដីលំនៅឋានមិនលើសពី ៤០០ ម៉ែត្រការ៉េ ខណៈដីលំនៅដ្ឋានដែលមានស្រាប់ធំជាងគេក្នុងទីក្រុងមានត្រឹមតែពីរបីពាន់ម៉ែត្រការ៉េប៉ុណ្ណោះ។ HoREA បានដកស្រង់សម្តីថា "ជាធម្មតា វីឡាបុរាណនៅលេខ 110 - 112 Vo Van Tan (សង្កាត់លេខ 3 ទីក្រុងហូជីមិញ) មានផ្លូវខាងមុខចំនួន 3 ដែលមានផ្ទៃដីត្រឹមតែជាង 2,700 ម៉ែត្រការ៉េប៉ុណ្ណោះ" ។

បើតាមលោក ហោ រ៉ា បញ្ហាសំខាន់គឺការទប់ស្កាត់ និងបញ្ឈប់ហានិភ័យដែលបណ្តាលឱ្យបាត់បង់ចំណូលថវិការដ្ឋ ការបាត់បង់ទ្រព្យសម្បត្តិសាធារណៈដូចជាធនធានដីធ្លី និងការមិនអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកវិនិយោគទាញយកផលប្រយោជន៍ដោយខុសច្បាប់ពីភាពខុសគ្នានៃការជួលដីនៅពេលអនុវត្តយន្តការចរចាដោយខ្លួនឯង។ បទប្បញ្ញត្តិដ៏តឹងរ៉ឹង និងស៊ីសង្វាក់គ្នាលើតម្លៃដីធ្លីនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ប្រសិនបើត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងពេញលេញ នឹងការពារ និងបញ្ឈប់ហានិភ័យខាងលើ។

ទាក់ទងនឹងតំបន់អនុវត្ត អង្គការ HoREA បានសម្តែងការស្វាគមន៍ជាខ្លាំង នៅពេលដែលសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះកំពុងស្នើឱ្យគ្រប់ខេត្ត និងទីក្រុងដែលគ្រប់គ្រងដោយកណ្តាលត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យចេញលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យលើតំបន់ ដើមទុនវិនិយោគ និងលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យផ្សេងទៀតដែលសមស្របទៅនឹងការពិតក្នុងស្រុក ដើម្បីជ្រើសរើសគម្រោងនៅក្នុងតំបន់សាកល្បងដែលត្រូវបានអនុញ្ញាត។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ VCCI ជឿជាក់ថាសំណើនេះអាចបង្កើតឱ្យមានការព្រួយបារម្ភអំពីយន្តការស្នើសុំជំនួយនៅពេលកំណត់គម្រោងវិនិយោគដែលជាកម្មវត្ថុនៃយន្តការសាកល្បង។ ដើម្បីកំណត់ស្ថានភាពនេះ VCCI ស្នើឱ្យពិចារណាលើការកំណត់លក្ខណៈវិនិច្ឆ័យទូទៅត្រឹមត្រូវនៅក្នុងដំណោះស្រាយ ហើយតំបន់នឹងពឹងផ្អែកលើលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យទាំងនេះដើម្បីកំណត់គម្រោងសមស្រប។

គម្រោងសាកល្បងដែលមានទំហំក្រោម ១០ ហិកតា

- វិភាគទានរបស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត An Giang លើសេចក្តីព្រាងច្បាប់

ទាក់ទងនឹងទំហំគម្រោងដែលយល់ព្រមទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវបានស្នើឱ្យសាកល្បងជាមួយនឹងមាត្រដ្ឋានតិចជាង 10 ហិកតា។ ជាក់ស្តែង ជាមួយនឹងទំហំដីតិចជាង 10 ហិកតា អ្នកវិនិយោគអាចចរចារដើម្បីទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីដោយខ្លួនឯង ដោយមិនចាំបាច់មានអន្តរាគមន៍ផ្នែករដ្ឋបាលពីភ្នាក់ងាររដ្ឋឡើយ។ ម៉្យាងវិញទៀត ខ្នាតនេះក៏ដើម្បីធានាបាននូវការអនុលោមទៅតាមអាជ្ញាធរក្នុងការអនុញ្ញាតឲ្យមានការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ការដាំដុះស្រូវ (ប្រសិនបើមាន) របស់ក្រុមប្រឹក្សាប្រជាជនខេត្ត។

ទាក់ទងនឹងទុនវិនិយោគអាស្រ័យលើតំបន់គម្រោងអាចមានពី២០ពាន់លានដុងដល់៣០០ពាន់លានដុង។ វិនិយោគិនត្រូវតែជាអង្គការសេដ្ឋកិច្ចដែលមានមុខងារអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ បំពេញនូវសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុដែលត្រូវគ្នាទៅនឹងទំហំ និងដើមទុនវិនិយោគសរុបរបស់គម្រោងដោយយោងតាមបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន។

ប្រភព