ប្រទេសថៃ៖ បញ្ហាប្រឈមថ្មីៗសម្រាប់ទីផ្សារលំនៅឋាន។

ប្រជាជនវ័យចំណាស់កំពុងបង្កើតការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងជ្រាលជ្រៅនៅក្នុងទីផ្សារលំនៅដ្ឋានរបស់ប្រទេសថៃ។ ដោយសារកំណើនប្រាក់ចំណូលយឺតយ៉ាវជាងការកើនឡើងនៃថ្លៃដើមនៃការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ លទ្ធភាពទិញលំនៅដ្ឋានសម្រាប់គ្រួសារជាច្រើនកំពុងធ្លាក់ចុះ។ នៅក្នុងបរិបទនេះ ការអភិវឌ្ឍគំរូលំនៅដ្ឋានជួលរយៈពេលវែង រួមជាមួយនឹងគោលនយោបាយបទប្បញ្ញត្តិទីផ្សារសមស្រប ត្រូវបានគេមើលឃើញថាជាវិធីសាស្រ្តចាំបាច់មួយ ដើម្បីកាត់បន្ថយសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុ និងរក្សាស្ថិរភាពនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ភាពចាស់ជរារបស់ប្រជាជនកំពុងផ្លាស់ប្តូរតម្រូវការលំនៅដ្ឋាន។

ប្រទេសថៃកំពុងចូលដល់ដំណាក់កាលនៃចំនួនប្រជាជនវ័យចំណាស់យ៉ាងឆាប់រហ័ស។ នៅឆ្នាំ 2023 ប្រទេសនេះបានក្លាយជាសង្គមវ័យចំណាស់ជាផ្លូវការ ហើយយោងតាមការព្យាករណ៍ប្រជាសាស្ត្រ ចំនួនប្រជាជនថៃអាចនឹងកើនឡើងដល់កម្រិតកំពូលនៅប្រហែលឆ្នាំ 2033 មុនពេលចាប់ផ្តើមធ្លាក់ចុះ។

ការផ្លាស់ប្តូររចនាសម្ព័ន្ធប្រជាសាស្ត្រកំពុងប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ដល់ទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន។ អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំមកហើយ តម្រូវការសម្រាប់កម្មសិទ្ធិផ្ទះនៅក្នុងប្រទេសថៃត្រូវបានជំរុញដោយកំណើនប្រជាជន ការពង្រីកខ្លួននៃវណ្ណៈកណ្តាល និងនិន្នាការនៃការប្រមូលទ្រព្យសម្បត្តិតាមរយៈអចលនទ្រព្យ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ កត្តាជំរុញទាំងនេះឥឡូវនេះកំពុងចុះខ្សោយបន្តិចម្តងៗ។

សមាមាត្រនៃមនុស្សក្នុងវ័យធ្វើការដែលមានមធ្យោបាយហិរញ្ញវត្ថុដើម្បីទិញផ្ទះកំពុងធ្លាក់ចុះ ខណៈពេលដែលទំហំគ្រួសារកំពុងរួមតូច។ និន្នាការកើនឡើងនៃគ្រួសារនៅលីវ និងគ្រួសារតូចៗកំពុងផ្លាស់ប្តូរតម្រូវការសម្រាប់លំនៅដ្ឋានបែបប្រពៃណីយ៉ាងខ្លាំង។

ប្រជាជនវ័យចំណាស់កំពុងបង្កើតការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងស៊ីជម្រៅដល់ទីផ្សារលំនៅដ្ឋានថៃ។
រូបថត៖ AFP

លើសពីនេះ ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះភាគច្រើននៅក្នុងប្រទេសថៃត្រូវបានផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានជាលក្ខណៈបុគ្គល។ នៅពេលដែលរចនាសម្ព័ន្ធគ្រួសារផ្លាស់ប្តូរ សមត្ថភាពក្នុងការទទួលបានការគាំទ្រពីបណ្តាញគ្រួសារដែលបានពង្រីកថយចុះ ដែលបង្កើនសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុលើអ្នកទិញផ្ទះ។

ការសិក្សាបង្ហាញថា ផលប៉ះពាល់នៃចំនួនប្រជាជនវ័យចំណាស់អាចបណ្តាលឱ្យតម្រូវការលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងប្រទេសថៃថយចុះពី ០,៦% ទៅ ១,៣% ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ នេះត្រូវបានចាត់ទុកថាជានិន្នាការរយៈពេលវែងដែលប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ទៅលើទស្សនវិស័យនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ កំណើនប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនមិនបានតាមទាន់នឹងការចំណាយលើលំនៅដ្ឋាននោះទេ។ គំរូវិភាគមួយចំនួនបានបង្ហាញថា ដើម្បីរក្សាកម្រិតនៃភាពជាម្ចាស់ផ្ទះពីមុន ប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនត្រូវកើនឡើងជាមធ្យមប្រហែល ៤,៧% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អត្រាកំណើនប្រាក់ឈ្នួលពិតប្រាកដនៅក្នុងប្រទេសថៃនៅតែមានកម្រិតទាប និងមិនស្មើគ្នានៅទូទាំងក្រុមកម្មករផ្សេងៗគ្នាអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។

ដូច្នេះ​គម្លាត​រវាង​តម្លៃ​ផ្ទះ និង​ចំណូល​កំពុង​រីក​ធំ។ សម្រាប់​គ្រួសារ​ជាច្រើន ជាពិសេស​គ្រួសារ​ដែល​មាន​ចំណូល​ទាប ការ​មាន​ផ្ទះ​កំពុង​ក្លាយ​ជា​បន្ទុក​ហិរញ្ញវត្ថុ​រយៈពេល​វែង ជាជាង​ឧបករណ៍​សម្រាប់​សន្តិសុខ ​សេដ្ឋកិច្ច ​ដូច​ដែល​វា​ធ្លាប់​មាន។

សម្ពាធនៃតម្លៃសមរម្យ និងការផ្លាស់ប្តូរទីតាំងទីក្រុង

ការប្រែប្រួលប្រជាសាស្ត្រ និងប្រាក់ចំណូលកំពុងបង្កើតការកែតម្រូវមិនស្មើគ្នានៅក្នុងទីផ្សារលំនៅដ្ឋានរបស់ប្រទេសថៃ។ តម្រូវការលំនៅដ្ឋានកំពុងប្រមូលផ្តុំកាន់តែខ្លាំងឡើងនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងធំៗដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធល្អ និងឱកាសការងារខ្ពស់។ ទន្ទឹមនឹងនេះ គ្រួសារដែលមានប្រាក់ចំណូលទាបជាច្រើនត្រូវបានបង្ខំឱ្យផ្លាស់ទៅតំបន់ជាយក្រុង ជាកន្លែងដែលការតភ្ជាប់មិនសូវអំណោយផល និងលទ្ធភាពនៃការកើនឡើងតម្លៃទាបជាង។

យោងតាមអ្នកជំនាញ និន្នាការនៃភាពចាស់ជរារបស់ប្រជាជនច្រើនតែនាំឱ្យមានការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានលើសតម្រូវការនៅក្នុងតំបន់ដែលមិនសូវទាក់ទាញ ខណៈពេលដែលក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់ដែលមានអត្រាកំណើនប្រជាជនទាបក៏ថយចុះផងដែរ។ នេះមានន័យថាអចលនទ្រព្យលែងរក្សាតួនាទីរបស់ខ្លួនជាបណ្តាញប្រមូលផ្តុំទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានស្ថេរភាពសម្រាប់គ្រួសារជាច្រើន។

សម្ពាធ​នៃ​ការចំណាយ​លើ​លំនៅឋាន​ក៏​កំពុង​កើនឡើង​គួរ​ឲ្យ​កត់សម្គាល់​ផងដែរ។ គ្រួសារ​ថៃ​មួយ​ភាគ​ធំ​ឥឡូវនេះ​ចំណាយ​ចន្លោះ​ពី ៣៦% ទៅ ៦០% នៃ​ប្រាក់ចំណូល​របស់​ពួកគេ​លើ​ការចំណាយ​ទាក់ទង​នឹង​លំនៅឋាន។ នេះ​ត្រូវ​បាន​ចាត់ទុកថា​ជា​កម្រិត​ហានិភ័យ​ខ្ពស់​សម្រាប់​ភាពងាយរងគ្រោះ​ផ្នែក​ហិរញ្ញវត្ថុ ជាពិសេស​នៅក្នុង​បរិបទ​នៃ​សេដ្ឋកិច្ច​ដែលមាន​ភាពចាស់ជរា និង​កំណើន​ប្រាក់ចំណូល​យឺត។

ធនាគារពិភពលោក បានកត់សម្គាល់ថា ថ្លៃដើមលំនៅឋានខ្ពស់ហួសហេតុអាចធ្វើឱ្យប៉ះពាល់ដល់ការសន្សំរបស់គ្រួសារ ដោយហេតុនេះប៉ះពាល់ដល់ភាពធន់របស់សេដ្ឋកិច្ចចំពោះវិបត្តិរយៈពេលវែង។

នៅប្រទេសថៃ ដូចនៅក្នុងប្រទេសអាស៊ីជាច្រើនទៀតដែរ ការធ្វើជាម្ចាស់ផ្ទះនៅតែមានទំនាក់ទំនងយ៉ាងជ្រៅទៅនឹងគោលគំនិតនៃស្ថិរភាពជីវិត និងឋានៈសង្គម។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ការជួលផ្ទះត្រូវបានគេមើលឃើញជាញឹកញាប់ថាជាដំណោះស្រាយបណ្ដោះអាសន្ន ឬមិនសូវទាក់ទាញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការពិតនៃទីផ្សារកំពុងបង្ខំឱ្យគ្រួសារជាច្រើនពិចារណាឡើងវិញអំពីគំនិតនេះ។

អ្នកជំនាញបានណែនាំថា ប្រទេសថៃត្រូវលើកកម្ពស់ការអភិវឌ្ឍប្រព័ន្ធលំនៅដ្ឋានជួលរយៈពេលវែងដែលមានស្ថេរភាពខ្ពស់ ជាពិសេសនៅតំបន់ដែលនៅខាងក្រៅមជ្ឈមណ្ឌលទីក្រុង។ គំរូនេះអាចកាន់តែសមស្របសម្រាប់ក្រុមប្រជាជនដែលមានការលំបាកក្នុងការចូលទៅកាន់ទីផ្សារផ្ទះសម្បែង។

ដើម្បីក្លាយជាជម្រើសដែលអាចទទួលយកបាន ទីផ្សារជួលត្រូវមានរបៀបរៀបរយជាងមុន រួមទាំងកិច្ចសន្យារយៈពេលវែងដែលមានស្ថេរភាព តម្លៃដែលអាចព្យាករណ៍បាន និងយន្តការដើម្បីការពារសិទ្ធិរបស់អ្នកជួល។ នេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងជួយកាត់បន្ថយបន្ទុកហិរញ្ញវត្ថុលើគ្រួសារដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប និងមនុស្សចាស់។

តួនាទីនៃការវិនិយោគបរទេសនៅក្នុងតុល្យភាពទីផ្សារ។

ក្រៅពីដំណោះស្រាយក្នុងស្រុក អ្នកស្រាវជ្រាវបានលើកឡើងថា ការវិនិយោគពីបរទេសអាចដើរតួនាទីគាំទ្រក្នុងការធ្វើឱ្យមានតុល្យភាពឡើងវិញនូវទីផ្សារលំនៅដ្ឋានថៃ ប្រសិនបើត្រូវបានគ្រប់គ្រងឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។

បច្ចុប្បន្ននេះ តម្រូវការពីវិនិយោគិនបរទេសផ្តោតជាចម្បងលើផ្នែកអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងធំៗ។ ទិន្នន័យពីមជ្ឈមណ្ឌលព័ត៌មានអចលនទ្រព្យនៃប្រទេសថៃបង្ហាញថា ការទិញអចលនទ្រព្យពីបរទេសបានរួមចំណែកដល់ការកើនឡើងនៃតម្លៃផ្ទះនៅក្នុងតំបន់ដែលមានតម្រូវការខ្ពស់មួយចំនួន។

យោងតាមអ្នកជំនាញ ប្រសិនបើត្រូវបានគ្រប់គ្រងឱ្យបានត្រឹមត្រូវ លំហូរចូលនៃមូលធនបរទេសអាចជួយស្រូបយកការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងផ្នែកអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ និងរក្សាសកម្មភាពសេដ្ឋកិច្ចនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងទីក្រុង។ ទន្ទឹមនឹងនេះ គោលនយោបាយក្នុងស្រុកអាចផ្តោតលើការអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានជួលរយៈពេលវែងនៅក្នុងតំបន់ដែលមានតម្រូវការទាប។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វិធីសាស្រ្តនេះក៏មានហានិភ័យគួរឱ្យកត់សម្គាល់ផងដែរ។ ការសិក្សាជាច្រើនបង្ហាញពីនិន្នាការកើនឡើងនៅក្នុងប្រទេសថៃនៃការប្តូរអាផាតមិនទៅជាការជួលរយៈពេលខ្លី ដែលដាក់សម្ពាធលើការគ្រប់គ្រងទីក្រុង និងធ្វើឱ្យទីផ្សារលំនៅដ្ឋានមិនមានស្ថិរភាព។

លើសពីនេះ តម្រូវការពីវិនិយោគិនបរទេសអាចបន្តជំរុញឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅតំបន់កណ្តាលកើនឡើង ដែលធ្វើឱ្យលំនៅដ្ឋានកាន់តែងាយស្រួលសម្រាប់ប្រជាជនក្នុងស្រុក។

អ្នកជំនាញក៏បានព្រមានអំពីហានិភ័យនៃការកើនឡើងនៃវិសមភាពលំហ ខណៈដែលមូលធនហូរចូលទៅក្នុងទីក្រុងធំៗ ខណៈដែលតំបន់ជាយក្រុងជាច្រើនប្រឈមមុខនឹងការផ្គត់ផ្គង់លើស និងការធ្លាក់ចុះនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ។

នៅក្នុងបរិបទនេះ អ្នកស្រាវជ្រាវបានលើកឡើងថា គោលនយោបាយលំនៅឋានរបស់ប្រទេសថៃត្រូវមានភាពទូលំទូលាយជាងមុន ដោយរួមបញ្ចូលគ្នានូវការកែតម្រូវផ្នែកតម្រូវការ ការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធផ្នែកផ្គត់ផ្គង់ឡើងវិញ និងការគ្រប់គ្រងលំហូរវិនិយោគឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។

ដូច្នេះហើយ ការគាំទ្រដល់ការផ្លាស់ប្តូរពីការធ្វើជាម្ចាស់ផ្ទះទៅជាការជួលរយៈពេលវែងសម្រាប់ក្រុមងាយរងគ្រោះគួរតែត្រូវបានចាត់ទុកថាជាអាទិភាពគោលនយោបាយដ៏សំខាន់មួយ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ យន្តការគ្រប់គ្រងការវិនិយោគបរទេសគួរតែមានគោលបំណងធ្វើឱ្យទីផ្សារមានស្ថិរភាពជាជាងផ្តោតតែលើការលើកកម្ពស់កំណើនរយៈពេលខ្លី។

ក្នុងរយៈពេលវែង ប្រជាជនវ័យចំណាស់ត្រូវបានគេព្យាករថានឹងបន្តនាំមកនូវការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងស៊ីជម្រៅដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យថៃ។ នេះតម្រូវឱ្យមានគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានដែលអាចបត់បែនបាន និងអាចសម្របខ្លួនបានកាន់តែច្រើន ដើម្បីធានាបាននូវលទ្ធភាពទិញ រក្សាស្ថិរភាពសង្គម និងកាត់បន្ថយហានិភ័យហិរញ្ញវត្ថុដែលកើតចេញពីការផ្លាស់ប្តូរប្រជាសាស្ត្រ។

ប្រភព៖ https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html