신규 토지가격 적용 시 '이중부담' 우려

하노이 인민위원회는 2026년 1월 1일부터 적용될 예정인 새로운 토지가격표를 승인했습니다. 이는 2024년 토지법 조항에 따라 토지 관리의 투명성을 높이고 토지 가격을 시장 가격에 근접시키기 위한 조치입니다. 그러나 교외 지역의 급격한 증가는 주민과 부동산 사업체 모두에게 "이중 부담"을 가중시키고 있으며, 저소득층의 정착 가능성을 더욱 어렵게 만들고 시장 회복을 지연시키고 있습니다.

상승하는 비용, 멀어지는 주택 꿈

일반적으로 사람들은 토지 가격표를 시장에 더 가깝게 조정하는 것에 동의합니다. 이를 통해 부지 정리에 대한 사람들의 권리를 더 잘 보장하고, 불만을 줄이며, 부지 정리 진행을 가속화하고 공공 투자 프로젝트를 완료하는 데 도움이 되기 때문입니다.

그러나 특히 교외 지역과 자치구에서 토지 가격 조정이 크게 증가함에 따라 새로운 토지 가격 정책은 토지와 관련된 재정적 의무를 변경할 뿐만 아니라 많은 계층의 삶, 생산, 부동산 시장 및 주택 접근성에 큰 영향을 미칩니다.

하노이 동안(Dong Anh)에 거주하는 당 반 응이엠(Dang Van Nghiem) 씨는 "지값 상승으로 등기부등본 작성, 토지 분할 또는 이전 시 발생하는 세금, 수수료, 그리고 부과금이 그에 따라 증가했습니다. 이제 저희 가족은 자녀들이 따로 살거나 상속받을 토지를 분할해야 하므로 등기부등본을 신청해야 하는데, 비용이 많이 듭니다."라고 말했습니다.

새 토지 가격이 기존 토지 가격표보다 2~6배 높아져 교외 지역 주민들이 재정적 의무를 이행하지 못하는 경우가 많습니다. 하노이 속선(Soc Son) 지역의 다오 칵 쫑(Dao Khac Trong) 씨는 "제가 내야 할 토지 사용료가 약 8천만 동(VND)이라고 계산했는데, 새 토지 가격표를 적용하니 4억 동(VND) 이상으로 뛰었습니다."라고 말했습니다.

다오칵쫑 씨뿐만 아니라 호아이득, 동안, 탄오아이, 단프엉, 탄트리, 트엉띤, 홍반 등 다른 지역의 많은 주민들도 수억 동(약 1억 2천만 원)에 달하는 토지 관련 절차를 완료해야 한다는 사실에 "충격"을 표했습니다. 주민들은 시에서 등록 수수료를 감면하고, 일부 증명서 발급 수수료를 면제하거나, 저소득층, 준빈곤층, 근로자, 교외 지역 젊은 세대를 대상으로 납부 기한을 연장하는 정책을 검토해야 한다고 제안했습니다. 이를 통해 토지 관련 절차를 완료해야 할 때 "비용 충격"을 피할 수 있습니다.

부린 법률 사무소(하노이 변호사 협회)의 응이엠 티 항 변호사에 따르면, 첫째는 토지 관련 절차 진행 시 재정적 부담이 가중된다는 점입니다. 특히 교외 지역의 토지 가격 상승(현재 시세 대비 25%에서 26%로 급등할 것으로 예상되며, 일부 지역은 30% 가까이 상승할 것으로 예상됨)으로 인해 토지 용도 변경, 토지 사용권 인정(적록) 작성, 이전 등 절차 진행 시 비용이 급증할 것을 우려하는 사람들이 많습니다. 토지 가격표가 인상되면 토지 사용료, 세금, 수수료 등 사람들이 부담해야 할 비용도 함께 증가하여 이러한 많은 사람들에게 직접적인 영향을 미치게 됩니다.

또한 교외 지역 농가 들은 토지 가격 상승, 비농업용 토지 사용세, 등록비, 또는 토지 용도 변경 비용 증가에 대해 우려하고 있습니다. 이러한 비용은 특히 소규모 농가의 생산 유지 능력에 직접적인 영향을 미칩니다. 응이엠 티 항 변호사는 이렇게 전했습니다.

시작선에서부터 자본팀

토지 가격을 시장 가격에 가깝게 낮추는 것이 필요하다는 의견도 있지만, 새로운 가격표는 비용 부담, 부동산 가격 상승 가능성, 기업에 대한 압박 등 많은 우려를 불러일으킵니다.

부동산 전문가 팜 지아 히엡 씨는 "이중 부담"에 대해 설명하며, 부동산 사업체는 증가하는 투자 비용(부담 1)을 감당해야 하는 반면, 자본 회수 및 제품 판매 능력은 감소(부담 2)하여 더 큰 재무 및 운영 리스크를 초래한다고 말했습니다. 이러한 결정 자체가 큰 걱정거리를 안겨주어 어려운 상황에 처하게 하므로 "이중 부담"이라고 불립니다.

사람들, 특히 저소득층의 경우, 새로운 토지 가격표가 시행되면 "안정을 취할" 집을 갖는 것과 평균 소득이 점점 더 멀어지고 있습니다.

주택 가격의 추가 상승은 대다수 사람들, 특히 중산층과 저소득층의 주택 접근성을 더욱 떨어뜨릴 것입니다. 이는 재고 증가 위험과 기업 제품 소비의 어려움으로 이어집니다. 현금 흐름이 막히고 은행 대출 상환 압력이 커져 하노이 전체 부동산 시장의 회복이 둔화될 것입니다. - 팜꽝히엡 씨는 이렇게 말했습니다.

이러한 견해에 공감하는 남빈 부동산 회사의 응우옌 응옥 빅 이사는 가장 먼저 그리고 가장 직접적인 부담은 도시의 모든 부동산 개발 프로젝트에 대한 투입 비용의 급격한 증가라고 말했습니다.

특히 부지 정리 보상 비용이 증가했습니다. 토지 가격표는 국가가 상업 프로젝트 수행을 위해 토지를 회수할 때 보상 수준을 결정하는 법적 근거입니다. 토지 가격표가 인상되면 보상 가격도 상승하여 기업의 초기 투자 자본 총액이 크게 증가합니다. 이는 재정적 부담을 가중시킬 뿐만 아니라, 보상 가격이 여전히 국민의 요구를 충족하지 못할 경우 부지 정리 기간이 연장되어 프로젝트 진행에 심각한 영향을 미칠 위험이 있습니다.

또한, 토지 가격표에 따라 토지 사용료와 토지 임대료도 인상됩니다. 이는 기업이 토지를 할당받거나 토지 용도를 변경하여 프로젝트를 진행할 때 지불해야 하는 재정적 의무입니다. 이러한 비용은 제품 가격에 직접 반영되어 투자자의 예상 수익률을 감소시키고, 특히 상업용 주택 프로젝트와 도시 지역의 프로젝트 재정 균형을 맞추는 데 큰 어려움을 초래합니다.

하노이의 새로운 토지 가격표는 시장 투명성을 제고하고 실제 가격과 더욱 일치하도록 하는 중요한 조치입니다. 그러나 여러 교외 지역의 높은 토지 가격 상승은 주민과 기업의 재정적 부담에 대한 우려를 불러일으켰습니다.

정책이 진정으로 효과를 발휘하려면 취약 계층, 소기업, 농업 생산자를 지원하는 해결책과 더불어 합리적인 로드맵이 필요합니다. 동시에, 정보 투명성을 높이고 지역 사회와의 대화를 통해 부정적 영향을 최소화하고 사회적 합의를 도출하는 것이 필수적입니다.