부동산 화재로 가격 절반으로 깎여

사이공 외곽과 남부 지방의 많은 부동산은 매매가를 30%나 낮췄지만, 구매자들은 결제 시 50% 할인을 요구해 가격 차이가 커지고 거래가 침체되는 현상이 발생했습니다.

15년 경력의 부동산 중개인 호앙 씨는 현재 부동산 시장이 얼어붙은 시기는 부동산 가격을 놓고 싸움과 흥정이 벌어지는 시기라고 말했습니다.

그는 4월 중순, 한 중개인이 빈디엔 도매시장 인근의 넓은 토지를 제안했다고 밝혔습니다. 토지 소유주는 작년 초 대비 25% 할인된 4,700만 동(VND)에 토지 소유권을 제시했고, 법적 소유권 증서도 함께 제출했습니다. 그러나 여러 차례 정보를 확인하고 토지를 살펴본 후, 매수자와 매도자가 직접 만나자 중개인은 2,300만 동(VND)으로 가격을 낮추어 제안했고, 토지 소유주는 충격을 받았으며 더 이상 협상을 거부했습니다.

호앙 씨에 따르면, 이 상황에서 매수자가 제시한 가격은 실제로는 과다 청구를 피하기 위해 점진적으로 가격을 올리려는 전략에 불과했습니다. 그러나 토지 소유주는 시작 가격이 너무 낮다는 것을 알고 매수자가 시장을 제대로 이해하지 못하고 좋은 의도가 없다고 생각하여 중도 포기했습니다.

토지 소유주의 입장에서는 토지 가격이 평방미터당 3천만 동(VND)이 넘고, 인근 사회주택도 2천5백만 동(VND)이 넘으며, 이 지역 주변 저렴한 아파트는 평방미터당 4천만 동(VND) 정도라는 것입니다. 따라서 토지 소유주가 자금이 부족하여 토지를 팔아야 한다고 해서 무조건 땅을 팔겠다는 것은 아닙니다.

호찌민시 외곽 지역과 일부 남부 지방에서는 부동산 매매 가격 쟁탈전이 빈번하게 발생합니다. 빈짠현의 꾸옥 씨는 4,800m² 규모의 토지를 270억 동(약 1,100억 원)에 매물로 내놓았는데, 이는 전년 동기 대비 110억 동(약 30%) 감소한 가격입니다.

그러나 궈 씨는 재정적 능력과 현금을 가진 많은 고객들이 자신에게 접근하여 약 200억 VND(약 48% 할인)의 가격을 제시했다고 밝혔습니다. 가격 협상이 불가능해 거래가 성사되지 않았습니다.

2021년 이 지역이 사실상 토지 열풍을 일으켰을 당시, 빈프억 혼콴 현 탄로이-안크엉 마을 간 도로 정면에 있는 토지 매물 표지판. 사진: 푸옥 투안

한편, 바오록 언덕에 위치한 커피 농장 소유주인 쭝 씨는 현금이 부족해 2022년 초 시장 가격 대비 30% 하락한 110억 동(VND)에 농장을 매각하고 있습니다. 그러나 이 지역의 토지 매입업자들은 70억 동(VND)의 협상가만 제시하고 있는데, 이는 거의 60% 하락한 가격입니다. 쭝 씨와 그의 고객들은 수개월 동안 협상을 진행했지만 합의에 이르지 못했으며, 거래는 아직 진행 중입니다.

한편, 동나이성 비엔호아 에서는 재정난으로 부동산이 매각되고 가격을 40~50% 인하해야 하는 상황도 발생하고 있습니다. 투자자가 이자 지원 계약을 중단하면서 진행이 지연되고 자금이 부족한 한 프로젝트의 빌라 소유주인 하 씨는 계약금 120억 동(약 30% 할인된 가격)에 집을 팔겠다고 제안했지만, 고객이 협상을 계속하기 전에 가격을 50% 인하하겠다고 제안했다고 밝혔습니다.

하 씨는 "구매자가 투자자가 이 프로젝트에서 일시불로 50% 할인을 제안해서 제 빌라를 60억 동에 매입하기로 했다고 말했습니다. 구매자가 제시한 가격이 너무 낮아서 재정 문제를 해결할 다른 방법을 모색했습니다."라고 말했습니다.

모긴 홀딩스 투자 컨설팅 회사의 대표이사인 루옹 딘 투이 반(Luong Dinh Thuy Van) 씨는 올해 첫 4개월 동안 현금을 보유한 많은 기관 및 개인 투자자들이 2차 시장에서 매각을 위해 자산을 매입하기 시작했다고 밝혔습니다. 그러나 매수자들은 손실을 줄여야 하는 재정적으로 어려운 부동산에만 집중했고, 이로 인해 가격이 50% 이상 하락하는 경우가 많았습니다.

"구매자의 캐치프레이즈는 '나는 단지 물건을 찾고 있을 뿐이고 손실을 줄일 준비가 되어 있지, 지금은 서둘러 살 생각이 없다'는 것입니다."라고 반 씨는 말했다. 모긴 홀딩스의 CEO는 매수자와 매도자가 줄다리기를 하고 가격 협상을 위해 만나지 못하는 상황으로 인해 2차 시장의 유동성이 여전히 매우 약하다고 덧붙였다.

글로벌 통합 비즈니스 컨설팅 회사(GIBC)의 후인 푸옥 응이아(Huynh Phuoc Nghia) 선임 컨설턴트는 이러한 상황에 대해 언급하며, 부동산 투기 붐 이후 매도세가 횡행했다고 분석했습니다. 하지만 시장이 얼어붙은 상황에서 매도세는 매수자와 매도자 간의 가격 경쟁과 같은 긴장된 상황입니다. 매도자가 가격을 낮췄지만, 매수자는 현재 다소 위험한 투자 심리를 가지고 있으며, 과도한 가격 인상을 피하기 위해 낮은 가격을 지불해야 합니다. 현재 예상 매도 가격과 매수 가격이 매우 다르기 때문에, 자금이 있는 사람들은 여전히 시장 밖에서 기다리고 있습니다.

R&D DKRA 그룹 부소장인 보 홍 탕(Vo Hong Thang) 씨도 수요와 공급이 아직 일치하지 않는다고 말했습니다. 가격 하락이 발생하고 있지만, 자산 보유자들이 손실을 감당할 수 있는 한계가 제한적이기 때문입니다.

그는 매도 가격 구간이 이익 실현 한계점을 돌파하여 손절매 구간으로 완전히 진입할 때, 손실이 매도자의 허용 한계점을 초과하거나 투자 과정에서 발생한 비용을 충당하기에 충분하지 않을 경우 거래가 교착 상태에 빠진다고 설명했습니다. 매도자는 모든 손실을 공제하고 자산의 일부를 회수하는 상황에서 손실을 감수할 수 있지만, 매도가 완전 손실 수준에 도달하면 매도를 중단하고 다른 대안을 모색하게 됩니다.

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