토지 이용료 및 토지 임대료에 대한 새로운 규정 제안

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2024년 토지법 개정으로 토지금융에 많은 영향

재무부는 2024년 1월 18일 제5차 임시국회에서 통과된 2024년 토지법이 토지 금융과 관련된 주요 변경 사항을 담고 있으며, 정부에 토지 이용료와 토지 임대료를 포함한 토지 금융에 대한 여러 내용을 세부적으로 규정하도록 지시했다고 밝혔습니다.

2024년 토지법의 토지금융에 영향을 미치는 주요 변경 사항은 다음과 같습니다. (i) 국가가 토지를 임대하고 연간 토지 임대료를 지불하는 경우를 확대하여 토지에서 발생하는 국가 예산 수입의 안정성과 지속 가능성을 보장합니다. (ii) 국가 및 공공 이익을 위한 사회 경제적 발전을 위한 토지 회복의 경우에 대한 보다 구체적인 규정 (iii) 토지 사용권 경매와 토지를 사용하는 투자자를 선정하기 위한 입찰의 경우를 분리하는 규정, 다목적 토지 및 이러한 유형의 토지에 대한 재정적 의무 징수에 대한 규정 (iv) 정부의 토지 가격 프레임워크를 폐지합니다. 토지가격표에 관한 규정은 가치구역, 표준지적도(디지털지적도 및 토지가격 데이터베이스가 있는 지역에 한함)를 기준으로 각 필지별로 면적, 위치 또는 건축된 대로 작성하여 2026년 1월 1일부터 최초로 고시하여 적용하고, 매년 조정, 개정, 보완합니다(2013년 토지법에서는 5년). 동시에 토지에 대한 재정적 의무를 계산하기 위해 토지가격표를 적용하는 사례를 확대합니다. 이에 따라 국가가 토지를 배정하거나 임대하거나 토지사용권을 인정할 때 가구 및 개인의 토지사용료 및 토지임대료를 계산하기 위한 토지가격은 토지가격표에 기재된 토지가격이 됩니다(기존의 특정 토지가격에 따른 계산 규정을 일부 폐지). (v) 2024 토지법 제123조 2항 및 4항에 따라 현 인민위원회의 권한에 따라 토지 할당, 토지 임대 및 토지 용도 변경 허가의 경우 구체적인 토지 가격 결정 권한을 현 인민위원회 위원장에게 분산합니다. (vi) 토지 가격 계산 절차를 혁신합니다. 토지 사용료 및 토지 임대료를 계산하기 위해 토지 가격표의 토지 가격을 적용하는 경우, 관할 인민위원회는 토지 할당, 토지 임대, 토지 용도 변경 허가, 토지 사용권 연장, 토지 사용 기간 조정 및 토지 사용 형태 변경에 대한 결정에서 토지 가격을 기재해야 합니다. 토지 사용료 및 토지 임대료를 계산하기 위해 구체적인 토지 가격을 결정하는 경우, 관할 인민위원회는 토지 가격을 결정한 날로부터 180일 이내에 토지 가격 결정을 내려야 합니다. (vii) 토지이용료 및 토지임대료 면제의 경우, 지가결정 및 면제토지이용료 및 토지임대료 산정절차를 밟을 필요가 없습니다. 토지이용료 및 토지임대료 면제를 받는 토지사용자는 토지이용료 및 토지임대료 등의 면제를 신청하는 절차를 밟을 필요가 없습니다.

2024년 토지법의 새로운 조항을 구체적으로 명시하기 위해 토지 이용료와 토지 임대료를 세부적으로 명시한 정부 령을 발행하는 것은 법적 근거가 있습니다.

새로운 현실에 맞는 완벽한 정책이 필요합니다.

재정부는 토지 이용료 및 토지 임대료 징수 정책이 토지 금융 정책의 일부라고 밝혔습니다. 토지 금융 정책 전반과 더불어 토지 이용료 및 토지 임대료 징수 정책은 시장, 투명성, 경제 부문 간 형평성의 원칙에 따라 점진적으로 제도화되어 왔습니다. 이는 토지의 경제적이고 효과적인 이용을 촉진하고, 투기와 낭비적인 토지 이용을 점진적으로 제한하며, 부동산 시장 발전을 촉진하는 데 기여했습니다. 이러한 중요한 성과 외에도, 2013년 토지법의 지침이 된 토지 이용료 및 토지 임대료 규정은 극복해야 할 몇 가지 단점과 한계를 드러냈습니다.

재정부는 2013년 토지법에 따른 토지 이용료 징수, 토지 임대료 징수 및 수면 임대료 징수 정책의 이행 상황을 검토하고 요약하기 위해 2021년 7월 28일자 공식 공문 제8335/BTC-QLCS를 성 및 중앙 직할시의 인민위원회에 발행하여 토지 이용료 징수, 토지 임대료 징수 및 수면 임대료 징수 정책의 이행 상황을 평가하고 이러한 정책을 수정 및 보완해야 할 내용에 대한 권고 및 제안을 요청했습니다.

각 지역의 보고서를 종합한 결과, 다음과 같은 몇 가지 문제가 발견되었습니다.

경제조직이 토지법에 따라 합법적으로 토지이용권을 양도받아 투자사업을 시행하는 경우 토지이용목적을 변경할 때 토지이용료와 토지임대료를 징수해야 한다. 현행법상 경제조직이 토지이용권과 토지임대료를 양도받기 위해 지불한 최고금액을 토지이용료와 토지임대료에서 공제한 금액과 비교한 보상 및 부지정리계획(가정)을 수립해야 하기 때문이다. 이로 인해 추가적인 행정절차가 발생한다. 또한, 여러 종류의 토지를 양도받은 후 용도를 변경하여 혼합형 토지를 이용한 투자사업을 시행하는 경우의 처리에 관한 규정이 없다.

토지이용료 및 토지임대료 면제 및 감면 원칙에 관하여(토지할당 및 경매를 통한 토지임대 시 면제 또는 감면 여부; 국가가 토지를 회수하여 이주시키는 경우 토지할당 시 토지이용료는 면제 또는 감면되는가? 토지이용료 및 토지임대료 면제 및 감면 후 위법행위에 대한 사후 검사 및 처리는 아직 구체적으로 규정되지 않음).

현재 지구단위구역별 투자유치지역 목록에 규정이 있기는 하지만, 지구단위구역 내에서 사회경제적 여건이 어려운 지역이 아닌 자치단체나, 우대지역 목록에는 없지만 우대지역에 자치단체나 마을이 있는 지구단위구역이 있어, 토지 배정이나 토지이용권 인정 시 토지이용료 인센티브를 받을 수 있는 대상자에 대한 토지이용료 면제 및 감면 수준과 대상자 결정 지역의 문제점이 있다. 이에 따라 지역별 인센티브 산정이 어떻게 이루어지는지 불분명하다.

토지이용료 징수 및 토지임대료 징수에 관하여 세부건설계획이 여러 차례 조정될 때 토지이용료 징수 및 토지임대료의 산정기준 등의 기준이 변경되거나 변경되지 아니하는 경우; 계획조정 전의 토지는 토지이용권 경매의 형태로 할당임대되는 토지임.

혼합토지이용사업의 유형별로 보상금 및 부지정리금 공제에 대한 구체적인 규정은 없으며, 토지이용료 징수 없이 토지배정을 받은 경우, 토지이용료가 면제되는 토지배정의 경우 보상금 및 부지정리금 환급금을 계산하는 방법은 무엇인가.

일부 실제 사례에서는 과도기적 처리에 대한 규정이 부족합니다.

이에 따라 재무부는 2024년 토지법 제정 과정에서 초안의 연구 및 완성을 위해 관련 자료를 수집, 평가하여 천연자원환경부에 송부했습니다. 동시에 재무부는 토지 이용료 징수 및 토지 임대료 징수에 관한 현행 법령(정부령 제45/2014/ND-CP호, 제46/2014/ND-CP호, 제135/2016/ND-CP호, 제123/2017/ND-CP호)의 시행 과정에서 발생하는 문제를 해결하기 위해 (위에서 언급한 2013년 토지법을 지도하는 법령을 대체하여) 새로운 현실에 맞게 행정 절차를 개혁하고, 토지 이용료 및 토지 임대료 수입을 국가 예산으로 효과적으로 투입하며, 효과적인 토지 개발 및 이용을 촉진하고 사회경제적 발전에 기여할 필요가 있다고 판단했습니다.

토지 임대료 면제 및 감면 규정에 관하여

재무부는 원칙적으로 토지 임대료 면제 및 감면에 대해 다음과 같이 밝혔습니다. 2024년 토지법은 토지 임대료 면제와 감면에 대해 구체적으로 규정하지 않았습니다. 그러나 토지법 초안 작성 과정 전반과 토지를 사용하는 프로젝트에 대한 경매 및 입찰을 실시해야 하는 경우에 대한 조항의 디자인에서 원칙이 나타났습니다. 토지 임대료 면제는 토지 사용자가 전체 임대 기간 동안 토지 임대료를 지불하지 않도록 허용하는 것입니다. 나머지는 토지 임대료 감면입니다. 따라서 초안령의 제39조 및 제40조에서 토지 임대료 면제 및 감면에 대한 규정은 다음 원칙에 근거합니다. (i) 토지 임대료 면제는 토지 사용자가 전체 임대 기간 동안 토지 임대료를 지불하지 않도록 허용하는 것입니다. (ii) 토지 임대료 감면은 토지 사용자가 지불해야 할 토지 임대료의 백분율(%)로 계산된 특정 금액을 지불하지 않도록 허용하는 것입니다.

토지 임대료 면제 사례에 관하여: 2024 토지법 제157조 제1항 및 제2항은 토지 사용료 및 토지 임대료의 면제 및 감면 사례를 구체적으로 규정하고 있습니다. 동시에 정부가 국회 상임위원회의 동의를 받은 후 제157조 제1항에 명시되지 않은 다른 토지 사용료 및 토지 임대료의 면제 및 감면 사례를 규정할 수 있는 권한을 규정하고 있습니다. 따라서 이 시행령 초안은 토지 임대료 면제 사례를 구체적으로 규정하고 있으며, 투자법 조항에 따라 투자 인센티브 분야 및 투자 인센티브 위치에 따라 토지 임대료 감면 수준을 설계하고 있으며, 이는 기본적으로 현행 시행령 제46/2014/ND-CP(시행령 제135/2016/ND-CP, 시행령 제123/2017/ND-CP에서 개정 및 보완)의 규정과 유사합니다.

2024년 토지법 제157조는 투자유치권역 또는 투자유치지역(2013년 토지법에서처럼 사회화 사업구역인지 여부는 불문)에서 생산 및 사업 목적으로 토지를 사용하는 경우에만 토지사용료 및 토지임대료의 면제 및 감면을 규정하고 있습니다. 따라서 시행령 초안 제39조와 제40조는 투자유치권역 및 투자유치지역 사업에 대한 토지사용료 면제 및 감면의 우대 수준에 대한 일반적인 규정만 규정하고 있으며, 사업 목적(사회화 사업)을 위한 공공사업 건설을 위해 토지를 사용하는 사업에 대한 별도의 인센티브를 규정하지 않습니다.

동시에 제50조 제6항은 토지 이용료에 대한 과도기적 조항을 규정하고, 제51조 제14항은 토지 임대료 징수에 대한 과도기적 조항을 규정하며, 2008년 5월 30일자 정부령 제69/2008/ND-CP호와 2014년 6월 16일자 정부령 제59/2014/ND-CP호에 규정된 사회 복지 부문 프로젝트에 대한 토지 임대료의 우선 면제 및 감면에 관한 조항은 폐지됩니다.

면제 및 감면 절차

면제 및 감면 절차에 관하여: 2024년 토지법 제157조 제3항은 토지사용료 및 토지임대료 면제의 경우, 지가결정 및 면제 토지사용료 및 토지임대료 산정 절차를 거칠 필요가 없다고 규정하고 있습니다. 토지사용료 및 토지임대료가 면제된 토지 사용자는 토지사용료 및 토지임대료 면제 신청 절차를 밟을 필요가 없습니다.

따라서 토지 사용료 및 토지 임대료 면제 조건의 규정에 따른 이행에 대한 감독을 보장하고, 적절한 주체에 대한 토지 사용료 및 토지 임대료 면제를 보장하고, 국가 예산 수입 손실을 방지하고, 국가 우대 정책의 효과를 보장하기 위해...), 초안 법령은 토지 사용료 및 토지 임대료 면제가 토지 임대 결정에 기록되도록 규정합니다. 동시에 다음의 책임을 규정합니다. (i) 세무 기관은 감소될 토지 사용료 및 토지 임대료 금액을 계산하고, 동급 인민위원회에 제출하여 스스로 감소된 토지 사용료 금액을 회수하기로 결정합니다. (ii) 천연자원 및 환경 기관은 통계를 작성하고 토지 임대료 면제 사례를 요약할 책임이 있습니다. 시행 과정에서 천연자원 및 환경 기관은 토지 임대료 면제 인센티브 조건의 충족 여부를 정기적으로 검사, 검토 및 결정합니다. 토지 임대료 면제를 받은 자가 토지 임대료 면제 조건을 충족하지 못하는 사실이 발견된 경우, 같은 급의 인민위원회에 보고하여 토지 임대료 면제를 취소하도록 결정하고, 세무 기관에 정보를 이관하여 정책 및 토지 임대 결정 당시의 토지 가격에 따라 납부해야 할 토지 임대료(면제되지 않음) 금액과 세무행정법의 규정에 따라 연체된 토지 임대료에 해당하는 금액을 계산, 징수, 납부하도록 조정해야 합니다.

지혜

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원천