건설-양도(BT) 계약에서 국가와 투자자는 단순히 프로젝트와 토지만을 평가하는 것이 아닙니다. 그들은 프로젝트와 토지 사이의 기간 또한 평가합니다. 시간이 지남에 따라 자본 비용은 매달 증가하고, 토지 가격은 변동하며, 계획은 변경될 수 있고, 계약이 체결되기 전까지 각 당사자의 위험은 조용히 누적됩니다.
2026년 4월 29일, 호치민시는 썬그룹이 건설-양도(BT) 모델로 추진하는 투티엠 신행정센터를 포함한 총 투자액 약 142조 동 규모의 4대 주요 프로젝트 착공에 들어갔습니다. 또한, 시는 BT 프로젝트 부지 매입 대상지로 도심과 투티엠 지역을 포함한 33개 필지 목록을 승인했습니다. BT 사업은 이제 법적 논쟁을 넘어 공공 자산에 대한 문제로 전환되었습니다. 이러한 필지들은 어떤 가격으로 평가될 것이며, 어떤 절차를 거쳐야 하고, 인프라 완공 후 가격 상승분은 누가 받게 될 것인가 하는 문제가 대두되고 있습니다.
실질적인 압력으로 인해 건설-양도(BT) 모델이 다시 주목받고 있습니다. 2026년부터 2030년까지의 중기 공공 투자 계획은 약 82억 2천만 VND에 달하지만, 이 예산으로는 모든 인프라 수요를 충당하기 어렵습니다. 행정 센터, 광장, 특정 도시 개발 사업처럼 직접적인 수익 창출이 어려운 사업의 경우, 통행료를 징수하는 민관협력(PPP) 사업은 운영에 어려움이 있습니다. BT 모델은 이러한 상황에서 또 다른 대안을 제시합니다. 투자자가 건설 자금을 투자하면 국가가 토지를 제공하는 방식입니다. 특히 도시들이 인프라 사업을 시급히 필요로 하는 상황에서 이러한 BT 모델은 매우 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.
하지만 합리적인 이유만으로는 계약의 안전성을 확보하기에 충분하지 않습니다. BT에서는 위험이 단일 계약 내에 공존하는 세 가지 가치에 분산됩니다.
무엇보다 중요한 것은 프로젝트 비용입니다. 초기 총 투자액과 최종 정산 후 실제 비용은 다를 수 있습니다. 국가 감사원은 과거 29개 BT 프로젝트에서 총 투자액, 투자자 선정, 토지 할당, 실제 시행 비용 산정 등과 관련된 문제들을 해결해야 한다고 권고한 바 있습니다.
새로운 법적 체계로 인해 BT(건설-양도) 프로젝트가 더욱 체계적으로 진행될 수 있게 되었습니다. 법령 257/2025/ND-CP 및 관련 문서는 토지 자금을 이용한 지불, 불일치 처리, 감사 역할 등을 포함하여 BT 계약에 대한 메커니즘을 규정하고 있습니다. 
다음으로 토지 가격 문제가 있습니다. BT(Build-Transfer) 모델로 매입하는 토지는 고정된 금액이 아닙니다. 토지는 위치, 도시 계획, 개발 권리, 예상 가치 등 여러 요소를 고려해야 합니다. 투티엠 지역의 토지는 기반 시설 완공 전과 후의 모습이 완전히 다를 것입니다. 만약 계약서에 명시된 토지 가격이 실제 가치보다 낮으면, 그 차액은 공공 부문에서 귀속됩니다. 반대로 손실 위험을 줄이기 위해 토지 가격을 지나치게 높게 책정하면 투자자의 재정 계획이 차질을 빚을 수 있습니다.
BT 투자자들은 단순히 토지만 받는 것이 아닙니다. 건설 위험, 자본 비용, 토지 인도 시기, 토지 개발 가능성, 그리고 해당 토지와 관련된 재정적 의무까지 모두 부담해야 합니다. 투자자가 궁극적으로 계약을 이행할 수 없다면 국가는 사업을 성공적으로 완수할 수 없습니다. 새로운 법적 체계의 동등 가치 원칙이 엄격하게 시행된다면 공공 자산과 사업의 실현 가능성을 모두 보호할 수 있을 것입니다.
가장 큰 어려움은 시간입니다. 건설 착공은 예정보다 빨리 이루어질 수 있지만, 토지 인도는 늦어질 수 있습니다. 그 사이 부동산 시장은 오르내리거나 정체될 수 있습니다. 금리도 변동하고, 지역 계획도 조정됩니다. 토지의 상업적 가치는 계약 기간 내내 일정하게 유지되지 않습니다. 계약 체결 시점에 특정 요소는 확정하지만 다른 요소는 시장 상황에 따라 변동하도록 하는 계약은 정부와 기업 모두에게 장기적인 도박과 같습니다.
시장이 급등하면 투자자는 정부가 계약 체결 당시 계산했던 금액보다 더 높은 이윤을 남길 수 있습니다. 반대로 시장이 조정되거나 토지 공급이 지연되면 투자자의 재정 계획에 차질이 생길 수 있습니다. 두 경우 모두 미배분 위험은 사라지지 않고, 어느 한쪽이 더 이상 부담을 감당할 수 없을 때까지 그 위험은 계속 남아 있을 것입니다.
새로운 법적 틀은 건설-양도(BT) 사업을 더욱 엄격하게 관리하도록 만들었습니다. 2025년 2월 25일자 시행령 257/2025/ND-CP 및 관련 문서는 토지 자금을 이용한 대금 지급, 차액 처리, 감사 역할 등 BT 계약의 메커니즘을 규정하고 있습니다. 하지만 이 문서는 시작점에 불과합니다. BT 사업의 성공 여부는 개별 계약에 달려 있습니다. 사업 비용은 어떻게 감사될까요? 토지는 언제 평가될까요? 사업 가치와 토지 자금의 차액은 어떻게 처리될까요? 일반 대중, 인민위원회, 국가감사원이 이러한 계산 내역을 확인할 수 있도록 하는 문서는 무엇일까요?
호치민시의 33개 필지 목록은 이미 배정된 토지가 아니라 계획된 지급 대상 토지 목록입니다. 따라서 현재 단계가 예측에 있어 가장 중요합니다. 토지가 국가의 손을 떠나기 전에 사회는 해당 토지가 어떻게 기록되는지, 가치 평가에 어떤 메커니즘이 사용되는지, 경매가 진행될지 여부, 그리고 실제 가치가 초기 계획과 크게 차이가 날 경우 누가 책임을 질 것인지에 대한 정보를 알아야 합니다.
건설-양도(BT) 모델 덕분에 도시는 프로젝트를 더 빨리 완료할 수 있습니다. 하지만 속도만으로는 비용을 상쇄할 수 없습니다. 비용은 다른 형태로 전가됩니다. 일부는 프로젝트 총 투자액에 포함되고, 일부는 토지 개발권에 포함되며, 또 다른 일부는 건설, 토지 양도, 운영 사이의 대기 시간에 포함됩니다. 이 BT 모델의 핵심은 단순히 자원을 확보하는 것만이 아닙니다. 프로젝트, 토지, 그리고 시간이라는 세 가지 요소를 동시에 정확하게 평가하는 능력에 관한 것이기도 합니다.
건설-양도(BT) 계약의 진정한 가치는 완공 후 10년이 지나 도시 생활 속에서 드러날 것입니다. 해당 프로젝트가 지역 사회에 더 나은 서비스를 제공하고, 토지를 더욱 효율적으로 활용하며, 공공 자원이 지역 사회에 추가적인 가치를 창출하는지 여부가 관건입니다. 이러한 목표가 달성된다면, BT는 새로운 개발 단계에 필요한 자원을 동원하는 신뢰할 수 있는 방식이 될 수 있습니다.
출처: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html
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