급등하는 주택 가격: 부자들은 땅을, 젊은이들은 걱정을 붙잡는다

부자는 땅을 차지하고, 젊은이들은 걱정을 짊어진다

베트남 부동산협회(VARS) 보고서에 따르면, 베트남 부동산 시장은 점점 더 크고 중요한 역할을 하고 있으며, 사람들, 투자자, 정책 입안자들로부터 특별한 관심을 받고 있습니다.

통계청(현 재무부 통계청)에 따르면, 최근 몇 년간 건설 및 부동산 산업이 국가 전체 GDP에 기여한 평균은 약 10%였습니다. 이 중 부동산 산업은 약 3.5%를 직접 차지하며 GDP 성장에 평균 약 0.5%포인트 기여했습니다.

그러나 베트남의 GDP에 대한 건설 및 부동산 산업의 평균 기여도는 이 지역의 다른 나라에 비해 약 50%에 불과합니다.

수요와 공급의 불균형으로 주택 가격, 특히 대도시 아파트 가격이 급등했습니다. (사진: CP)

전체 경제 자산 대비 부동산 규모는 약 21%에 불과하며, 이는 선진국의 35%에 비해 현저히 낮은 수준입니다. 따라서 부동산 시장은 중장기적으로 여전히 발전 가능성이 높습니다.

그러나 현재의 개발 과정은 지속 불가능한 징후를 많이 보이고 있으며, 특히 상품 구조와 대다수 사람들의 지불 능력 간의 불균형이 두드러집니다. 지난 3년 동안 주택 공급이 증가했지만, 대부분은 고가 주택에 집중되어 있으며, 주로 투자 수요(투기 포함)를 충족하는 고부가가치 주택입니다.

저렴한 주택에 대한 수요가 충족될 것으로 예상되는 교외 지역에서도 실제 매매 가격은 여전히 평균 소득을 크게 상회합니다. 한편, 시장의 실제 수요는 여전히 저렴한 주택 부문에 집중되어 있습니다.

수요와 공급의 불균형은 주택 가격, 특히 대도시 아파트 가격을 급등시켰고, 소득 증가율을 훨씬 초과하는 새로운 가격 수준을 형성했습니다. 이는 주택 접근성을 제한할 뿐만 아니라 가격 거품 형성 위험도 제기합니다.

내 집 마련은 점점 더 어려워지고 있습니다. 약 50억 동(VND)의 투룸 아파트를 월 5천만 동(VND)의 소득으로 살 경우, 소득 전액을 주택 구입에 쓴다면 약 8년이 걸리고, 주택 비용이 소득의 3분의 1을 넘지 않는다는 원칙을 지킨다면 최대 25년까지 걸릴 수 있습니다.

저소득층을 위한 사회주택조차 더 이상 "저렴"하지 않습니다. 60m² 아파트 가격은 약 15억 동(VND)으로, 규정상 최대 소득(월 4천만 동)을 가진 가구라도 약 10년, 대출을 이용하면 그 이상 저축해야 합니다.

결과적으로 자산을 소유한 계층과 자산을 소유하지 않은 계층 간의 격차가 커지고 있습니다. 부동산을 소유한 사람들은 토지 가격 상승의 혜택을 계속 누리는 반면, 주택을 소유하지 않은 사람들은 소득 개선 노력에도 불구하고 장기간 임대 주택에 머물러야 할 위험에 처해 있습니다. 적절한 해결책이 없다면 빈부 격차는 여러 세대에 걸쳐 "고정"될 수 있으며, 이는 사회 보장과 지속 가능한 도시화에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

주택 가격의 급격한 상승을 '억제'하기 위한 해결책이 필요합니다.

VARS는 부동산 시장이 지속 가능한 성장을 지속하기 위해서는 저렴한 주택 공급을 확보하여 주택 가격의 급격한 상승을 "제동"할 수 있는 해결책이 필요하다고 생각합니다. 공급이 충분히 많아지면 시장 가격은 수요와 공급의 실질적인 균형에 따라 자율적으로 조절될 것입니다.

첫째, 지역 차원의 법 체계 구축을 가속화하고 집행 역량을 강화해야 합니다. 부지 정리 과정에서 발생하는 병목 현상은 투명하고 효과적으로 처리되어야 하며, 이를 통해 사업 시행 기간을 단축하는 동시에 국민의 권리를 보장해야 합니다.

베트남의 출산율은 2024년 역대 최저 수준으로 떨어졌는데, 주요 원인은 주택 가격 상승입니다. (일러스트레이션 사진/CO) — 주택 가격의 급격한 상승을 '제동'할 해결책이 필요합니다. (일러스트 사진/CO)

동시에 토지이용료 연체 시 연 5.4%의 가산세를 부과하는 규정을 폐지하고, 토지이용료 결정에 대한 명확한 방안을 조속히 마련하여 사업 개발비를 절감하고 주택 가격 하락 여지를 마련하는 방안도 검토해야 합니다.

둘째, 부동산 시장의 자금 조달 경로를 다각화하여 은행 대출 의존도를 낮추고, 회사채 시장을 효과적인 중장기 자금 조달원으로 재편해야 합니다. 또한, 국민주택기금 조성과 부동산투자신탁(REITs) 개발을 촉진해야 합니다.

셋째, 사회주택과 저렴한 주택 사업은 계획 단계에서 우선순위를 정하고 인센티브 메커니즘을 마련해야 합니다. 도시 개발은 교통 인프라, 특히 순환도로, 지하철, 고속도로와 연계하여 도시 공간을 확장하고 도심의 지가 상승 압력을 완화해야 합니다. 동시에, 전문적인 임대 시장을 개발하여 "삶의 안정을 위해 내 집 마련이 필수적"이라는 인식을 줄여야 합니다.

넷째, 부동산 시장 동향을 모니터링하고 조기에 경고하기 위한 기준과 표준을 연구하고 보급하여 시장 주체의 활동을 평가, 분류, 모니터링하는 기초로 삼아야 합니다.

이러한 지수 시스템을 통해 관리 기관은 투기, 수급 불균형, 비정상적인 가격 상승 또는 국내 유동성 감소와 같은 "편차"의 징후를 신속하게 감지하여 적절한 개입 및 조정 조치를 취할 수 있습니다.

이러한 사전 예방적 모니터링 메커니즘을 구축하면 문제가 명백해지고 연쇄 반응을 일으켜 통제하기 어려워질 때까지만 처리하는 대신, 위험을 예방하고 시장을 조기에 멀리서 안정화하는 데 도움이 됩니다.

또한 전국의 토지, 주택, 부동산 시장에 대한 통일되고 동기적이며 투명한 데이터베이스 구축과 완성을 가속화할 필요가 있습니다.

이는 국가관리기관, 연구기관, 기업 등이 시장을 신속하고 정확하게 모니터링, 분석, 예측, 운영하는 데 도움이 되는 중요한 정보 인프라가 될 것입니다.

VARS는 "계획, 거래, 가치, 법적 지위 및 토지 이용 변화에 대한 정보를 포함하여 각 부처, 부문 및 지방 자치 단체 간에 개방적이고 상호 연결된 데이터 시스템을 구축하는 것은 모니터링 및 정책 결정의 효과를 개선하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 투명성을 높이고, 위험을 최소화하고, 투기와 가격 조작을 방지하고, 사람과 기업의 합법적 권리를 보호하는 데에도 기여합니다."라고 강조했습니다.

출처: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html