토지는 예로부터 경제 에서 가장 중요한 자원 중 하나로 여겨져 왔습니다. 그러나 시간이 흐르면서 토지 관리는 계획, 배분, 평가, 공공 자산 관리 등 여러 측면에서 많은 문제점을 안고 있는 분야임이 드러났습니다. 국가감사원은 2023년부터 2025년까지의 감사 활동을 통해 여러 지방 정부, 부처, 기관 및 부서에서 토지 관리 및 이용에 있어 다양한 문제점을 지적하고, 관련 메커니즘과 정책을 개선하고, 관리 규율을 강화하며, 사회경제적 발전을 위해 토지 자원을 더욱 효과적으로 활용할 수 있도록 여러 권고 사항을 제시했습니다.
토지 관리에는 오랫동안 지속되어 온 여러 가지 문제점이 존재합니다.
국가감사원 당위원회는 제도와 정책을 지속적으로 혁신하고 개선하여 토지 관리 및 이용의 효과성과 효율성을 증진하기 위한 결의안 제18-NQ/TW호를 이행함에 있어, 전 부문에 토지 관련 주제별 감사를 강화하도록 지시했습니다. 특히 감사의 질을 향상시켜 지방 및 중앙 차원의 토지 정책과 법률 이행을 평가하고 관리상의 문제점을 신속하게 파악하는 데 중점을 두었습니다.
베트남 국가감사원은 2023년부터 2025년까지 실시한 주제별 감사에서 일부 지역의 토지 이용 계획이 사회경제 개발 계획 및 건설 계획과 여전히 일관성이 부족하다는 점을 지적했습니다. 이러한 불일치는 계획 이행을 저해하여 토지 이용 효율성과 장기적인 관리 안정성에 악영향을 미칩니다.
2023년부터 2025년까지 실시된 토지 실사 활동 결과, 지방 및 단위 조직 차원에서 토지 자원 관리의 여러 가지 문제점이 드러났습니다. (이미지는 예시입니다.)
토지 할당 및 임대 과정에서 법적 절차가 완전히 완료되기 전에 토지를 사용하는 경우가 많습니다. 일부 기관은 임대 결정 없이 또는 필요한 정식 토지 임대 계약서에 서명하지 않고 토지를 사용하고 있습니다. 특히, 재정적으로 자율적인 일부 공공 서비스 기관은 아직 토지 할당에서 토지 임대로 전환하지 않은 상태입니다.
감사원은 토지 평가 문제를 지속적으로 주시하고 있습니다. 감사 결과에 따르면 일부 지역에서는 특정 토지 가격 책정이 시장 현실을 정확하게 반영하지 못하고 있습니다. 평가 과정에서 비교 기준으로 사용되는 자료는 검증 가능한 정보가 부족하고 유사성이 낮아 부적절한 가격이 책정될 위험이 있습니다.
감사원은 토지 데이터베이스 시스템의 통일성이 여전히 부족하고, 토지 가격에 대한 시장 정보가 진정으로 투명하지 않으며, 일부 지역의 '물가 상승' 현상이 토지 평가에 상당한 영향을 미치고 있다고 판단했습니다.
또 다른 문제점은 많은 지역에서 경매 없이 공공 토지를 임대하거나, 임대 기간을 초과하여 임대하거나, 규정을 위반하여 전대하는 관행이 지속되고 있다는 점입니다. 더욱이, 공공 토지 임대와 관련된 장기 미지급 채무도 해결되지 않은 채 남아 있습니다.
감사원은 공공주택 및 토지의 배치 및 관리에 관해 많은 자산이 장기간 공실 상태로 방치되거나 비효율적으로 사용되고 있다고 지적했습니다. 또한 다수의 경우 공공자산 활용 계획 승인이 완료되기 전에 공공주택 및 토지를 임대, 차입, 합작 투자 또는 파트너십 형태로 활용하고 있다고 밝혔습니다.
감사원은 실무 감사를 통해 현행 제도와 정책에 몇 가지 불일치가 있음을 발견했습니다. 특히, 토지 평가 시 잉여금 산정 방식과 관련된 시행령 제71/2024/ND-CP호의 일부 규정은 개발 수익 계산 시 토지 양도 가격, 토지 임대 가격, 건물 임대 가격 및 상품 사업 가격의 가격 변동 수준을 결정하는 데 제한이 있습니다.
감사 결과를 바탕으로 국가감사원은 중앙 기관이 발행한 16개 문서와 지방 당국이 발행한 19개 문서를 수정, 보완 또는 폐지할 것을 권고했습니다.
경제 전문가인 응우옌 민 퐁 박사에 따르면, 국가 감사원이 지적한 문제점들은 토지 자원 관리의 여러 "병목 현상", 특히 계획의 중복과 토지 평가의 부정확성이 제대로 해결되지 않았음을 보여준다.
"국가감사원이 토지 관리의 문제점을 발견하고 지적한 것은 공공 자원 손실의 위험성을 경고하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 지방 정부, 부처 및 관련 기관이 관리 절차를 검토하고 시정하도록 긍정적인 압력을 가하는 효과도 있습니다."라고 퐁 씨는 논평했습니다.
한편, 경제 전문가인 딘 쫑 틴 부교수는 최근 감사 활동을 통해 여러 지역의 토지 관리 및 이용상의 문제점이 비교적 포괄적으로 드러났다고 평가했습니다. 그는 감사 결과가 경제적 의미뿐만 아니라 토지 관리의 투명성 제고, 책임성 강화, 그리고 규율 확립에도 기여한다고 강조했습니다.
국가감사원은 중앙기관이 발행한 문서 16건과 지방자치단체가 발행한 문서 19건에 대해 수정, 보완 또는 폐지를 권고했습니다.
제도 개혁을 통한 자원 활용
국가감사원에 따르면, 최근 토지 정책 및 법률 체계가 개정 및 보완되었음에도 불구하고 관련 법규와의 불일치 및 모순점이 여전히 존재하여 시행에 어려움을 초래하고 있다.
감사 경험을 바탕으로 국가감사원은 관련 법규에 부합하는 방식으로 토지 관련 법규를 지속적으로 검토하고 개선할 것을 제안합니다. 동시에 토지 평가 방법을 개선하고, 토지 가격 계수 산정 및 조정 기준과 근거를 명확히 하여 시행의 일관성을 확보해야 합니다.
감사원은 또한 행정 절차 개혁을 가속화하고 디지털 전환을 기반으로 토지 관리를 현대화해야 할 필요성을 강조했습니다. 이에 따라 중앙에서 지방까지 연결되고 데이터베이스를 통합하는 중앙 집중식 토지 정보 시스템 구축이 부동산 시장의 투명성을 높이는 중요한 해결책으로 여겨집니다.
또한, 국가감사원은 계획 수립 업무의 질을 향상시키고, 안정적이고 장기적인 토지 관리의 토대가 될 수 있도록 지역, 도시 및 농촌 계획은 물론 장기적인 관점을 가진 생산 및 사업 부문 계획 수립을 우선적으로 완료할 것을 권고했습니다.
감사기관에서 제기한 또 다른 지적 사항은 토지, 공터, 활용도가 낮은 지역, 특히 공공 자산에 대한 종합적인 검토를 통해 보다 효율적인 토지 자원 활용 방안을 마련하고 낭비를 방지해야 한다는 점입니다. 더불어 위반 사례 발생 시 조직과 개인의 책임을 명확히 규정하는 것도 필요합니다.
응우옌 민 퐁 박사에 따르면, 감사 권고 사항이 진정으로 효과를 발휘하려면 국가 감사원과 국가 관리 기관 간의 정책 개정 및 토지법 시행 조직화에 있어 협력 체계를 더욱 강화해야 합니다.
퐁 씨는 또한 지방 자치 단체와 관련 기관들이 토지 관리 분야에서 지도자들의 책임감을 강화해야 하며, 동시에 감사 결과 및 권고 사항 이행 지연 사례를 엄격하게 처리해야 한다고 강조했습니다.
응우옌 민 퐁 박사는 "감사 권고사항이 완전하고 포괄적으로 이행된다면 토지 자원을 더욱 효율적으로 활용하여 경제 성장을 위한 더 많은 여지를 창출할 수 있을 것" 이라고 강조했습니다.
다른 관점에서, 딘 쫑 틴 부교수는 많은 변화가 있는 2024년 토지법을 고려할 때, 국가감사원은 토지 관리 및 이용에 대한 심층적인 감사를 지속적으로 추진하여 장기적인 메커니즘과 정책 개선을 위한 권고안을 제시함으로써 건설적인 역할을 더욱 강화해야 한다고 생각합니다.
전문가들에 따르면, 토지 감사 대상 기업은 감사 기관의 개입을 기다리기보다는 내부 관리상의 문제점을 선제적으로 해결해야 한다.
출처: https://congthuong.vn/hang-loat-bat-cap-dat-dai-bi-kiem-toan-chi-ro-457191.html
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