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| 전반적인 사회경제 상황의 긍정적인 변화와 그에 따른 해결책을 통해 부동산 시장은 새로운 발전 국면에 진입할 가능성이 있습니다. (출처: BXD) |
부동산 '워밍업'
시장의 "저조한 기조"는 2022년 하반기부터 시작되었는데, 당시 시장은 동결되고 거래량은 거의 전무하며 유동성도 약했습니다. 실제로 2020년부터 시장이 하락할 가능성에 대한 이전의 많은 예측들이 있었지만, 코로나19가 2년간 지속된 상황에서도 현금 흐름은 시장으로 꾸준히 유입되어 시장의 흐름을 유지하는 데 도움이 되었습니다. 투자자들은 이를 2022년 하반기 시장이 급락할 때까지 시장을 지탱해 준 "진통제"에 비유했습니다.
업계 기업들은 어려운 상황에 처해 있습니다. 법률 문제와 자본 문제는 지난 몇 년간 부동산 기업들을 괴롭혀 온 두 가지 어려움입니다. 은행들이 신용 한도를 엄격하게 적용하고 채권을 통한 자금 조달 또한 어려워지면서 프로젝트 개발을 위한 자금 조달 또한 기업들의 어려움을 가중시키고 있습니다.
공급 부족, 현금 흐름 약화, 신뢰 감소 등 많은 불리한 요소가 시장에 영향을 미쳐 2022년 말부터 2023년 상반기까지 거래량이 감소했습니다.
최근 9월 12일 바리아붕따우 에서 열린 회의에서 응우옌 탄 응이 건설부 장관은 공급 부족으로 부동산 시장이 침체되었다고 밝혔습니다. 올해 상반기 분양을 시작한 프로젝트 수는 매우 적었고, 그중 향후 분양 가능한 주택 프로젝트는 4,500세대 이상 아파트 30개에 불과했습니다. 이는 2022년 상반기 대비 약 37.5%에 불과합니다.
하지만 부동산 시장의 어려움은 점차 완화되고 있습니다. 전반적인 사회경제 상황의 긍정적인 변화와 그에 따른 해결책을 통해 부동산 시장은 새로운 발전 단계로 진입할 수 있을 것으로 예상됩니다.
건설부 장관 응우옌 탄 응이는 부동산 시장이 2023년 말부터 점차 회복세를 보이며 2024년에 다시 활성화될 것으로 전망했습니다. 실제로 투자자들은 탄호아 지역에서 토지가격표에 기재된 토지 가격을 기준으로 300억 동(VND) 이상의 부동산 프로젝트와 같은 상품 출시를 준비하고 있습니다. 승인 기간은 2023년 9월 29일부터 2025년 6월 30일까지입니다.
현(县)인민위원회는 법률이 정하는 바에 따라 시(市)인민위원회의 권한을 행사하고 위임을 받습니다. 현(县)인민위원회는 위임받은 권한과 책임의 범위 내에서 시(市)인민위원회에 책임을 집니다.
시행과정에서 어려움이나 문제점 또는 관할권 밖의 사항이 발생할 경우, 지방인민위원회는 규정에 따라 하노이인민위원회에 즉시 보고하고 건의하여 심의와 지시를 받아야 한다.
특히, 지구인민위원회는 토지평가위원회를 특별히 강화하고, 천연자원환경부, 재정-기획부 및 관련 부서와 사무실에 검토를 조직하고, 자문하고, 지구인민위원회에 보고하여 규정에 따라 시행하도록 지시할 것입니다.
현급 인민위원회는 여러 현, 도시 및 현, 도시, 도시의 경계에 있는 여러 지역에서 시행하는 사업에 대한 보상 및 이주를 위한 기준으로 구체적인 토지 가격을 결정할 때 조정을 담당합니다.
하노이 인민위원회는 또한 천연자원환경부를 주재하고 재정부 및 관련 부서와 협력하여 현급 인민위원회가 법적 규정에 따라 승인된 내용의 절차, 순서 및 시행에 관해 지도하도록 했습니다.
천연자원환경부는 또한 각 지방 인민위원회의 승인 내용을 감독, 검사, 감독, 종합하는 업무를 총괄합니다.
리조트는 9월 16일부터 판매를 시작할 예정이며, 꽝닌과 하이퐁의 일부 프로젝트도 2023년 10월부터 판매를 시작할 것으로 예상됩니다. 투자자들은 지금이 자금을 투자할 적기라고 생각합니다.
베트남 부동산중개협회(VREA)의 자료에 따르면, 2023년 하반기는 현금 유동성이 있는 고객들이 실질적 주택 수요와 장기 투자가 가능한 부동산 상품에 투자하기에 유리한 시기가 될 것으로 예상됩니다. 특히, 유리한 지리적 위치와 우수한 교통 인프라를 갖춘 합리적인 가격의 부동산 상품은 현금 유동성을 확보할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다.
하노이 현은 300억 VND 이상의 가치가 있는 토지를 평가할 권한이 있습니다.
하노이 인민위원회는 국가가 토지를 회수할 때 보상금 산정의 기준으로 구체적인 토지 가격을 결정하고, 재정착지를 배정할 때 토지 이용료를 산정하고, 국가가 토지를 배정하거나 임대하거나, 토지 이용 목적을 변경할 때 토지 이용료와 토지 임대료를 산정할 수 있는 권한을 현급 인민위원회에 부여하는 결정을 발표했습니다.
이에 따라 국가가 가구 및 개인의 주거용 토지 사용권을 인정할 경우, 해당 구역 인민위원회는 한도를 초과하는 토지 면적에 대한 토지 사용료를 산정할 권리를 가지게 됩니다.
특히, 허가 범위는 가치가 있는 토지 구획이나 토지 면적의 경우에 적용됩니다.
이 승인 결정에 따라, 하노이 천연자원환경국은 2025년 3월 30일 이전에 각 부서, 지부, 그리고 현급 인민위원회와 협력하여 승인 작업 결과에 대한 예비 검토 및 평가를 실시합니다. 이후 하노이 인민위원회에 보고하여 차기 기간 동안의 실행을 위한 근거로 승인 또는 분권화를 지속할지 여부를 검토합니다.
남서부 지역의 새로운 부동산 시장의 매력
남서부 지역의 많은 지자체는 지역 인프라 연결성의 혜택을 누리고 있으며, 지속 가능한 도시 계획은 해당 지역 부동산 투자의 "핫스팟"으로 간주됩니다.
남서부의 "수도"인 칸토시의 매력 외에도 투자자들은 지리적 위치, 동시적인 지역 간 수로 및 도로 교통 인프라와 같은 이점을 가진 다른 새로운 시장에도 관심을 가지고 있습니다. 여기에는 비탄(하우장성), 까오란(동탑성), 락자(끼엔장성), 차우독(안장성) 등이 포함됩니다.
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| 남서부 지역의 많은 지역이 지역 인프라 연결성의 혜택을 누리고 있으며, 지속 가능한 도시 계획은 이 지역 부동산 투자의 "핫스팟"으로 여겨집니다. (출처: VNA) |
전문가들은 이동 거리가 중요하지 않을 경우 부동산 투자는 가격, 토지 자금, 인프라 및 개발 잠재력 측면에서 이점이 있는 새로운 시장으로 이동할 것이라고 말합니다.
안장성은 토지 가격이 빈즈엉, 붕따우, 동나이와 같이 오랫동안 자리 잡은 시장보다 훨씬 저렴한 사례입니다.
부동산 전문가 레 티엔 부는 하우장 성에 대해 남서부 지역에서 가장 높은 경제 성장률을 기록한 이 지역은 점차 그 지위와 잠재력을 확고히 하며 투자 자본을 끌어들이는 자석이 되고 있다고 말했습니다.
이는 2023년 2분기 지표를 통해 명확히 드러납니다. 예를 들어, 하우장성의 개인 부동산에 대한 관심 수준이 13% 증가했고, 비탄시의 토지 부문 부동산에 대한 관심 수준이 15% 증가했습니다.
이전에는 2022년 전체에 대해 하우장성의 지역내총생산(GRDP) 성장률이 113.94%로 추산되어 남서부 지역에서 1위, 전국에서 4위를 차지했습니다.
하우장성에서는 또한 925B성 도로, 926B성 도로, DT 927성 도로, DT 929성 도로, 비탄-칸토를 연결하는 61C 국도 업그레이드 등 성 도로를 보수하고 업그레이드하는 데 투자하는 데 주력하고 있습니다.
이는 하우장 성이 교통 인프라 개발을 "가속화"하고, 많은 새로운 기회를 창출하고, 관광 잠재력을 높이고, 투자를 유치하고, 남서부 지역의 지방 정부와 지역사회 간의 연결을 강화하라는 신호입니다.
칸토시 부동산협회 회장인 두옹 꾸옥 투이에 따르면, 현재 남서부 지역의 부동산 부문은 매우 다양하며, 각 제품군은 고유한 개발 잠재력을 가지고 있습니다.
산업용 부동산과 관련하여 롱안은 호치민 시와 인접해 있고 교통이 편리하며 가장 집중된 산업단지와 클러스터를 갖춘 지방이기 때문에 이 지역에서 밝은 전망을 가지고 있습니다.
효과적인 임대를 위한 몇몇 산업단지(예: 하이손 산업단지 확장, 득호아 1, 떤득, 쑤옌 A 등)의 임대 가격은 호치민시와 빈증성에 비해 상당히 경쟁력이 있습니다.
또한, 남서부 지역의 많은 지방 자치 단체에서도 빈롱, 하우장, 동탑 등 산업 단지에 대한 투자 계획을 장려하고 있으며, 4년간 법인 소득세 면제 및 향후 9년 동안 납부해야 할 세금의 50% 감면, 15년 동안 법인 소득세 10% 세율 적용 등 많은 투자 인센티브를 제공합니다.
칸토시 부동산 협회 회장은 아파트 부문이 현재와 앞으로도 남서부 지역에서 번창할 것이라고 말했습니다. 특히 최근에는 칸토시에서 이 제품군이 매우 매력적이어서 출시된 모든 프로젝트가 매진되었습니다.
칸토뿐만 아니라 롱쑤옌(안장성), 미토(티엔장성) 등 1형 도시도 도시화 과정에 따라 이러한 유형의 도시를 개발할 것이며, 항상 우수한 노동력을 유치하여 일할 수 있을 것입니다.
특히 남서쪽 중심에 위치한 칸토시는 부동산 시장에 있어 "유망한" 시장으로 전문가들은 보고 있습니다.
인구 밀도가 전국 인구 밀도의 세 배, 지역 인구 밀도의 두 배에 달하는 칸토의 주택 수요는 각지에서 유학 및 거주 목적으로 유입되는 사람들, 특히 도시 전역의 산업 단지와 클러스터에서 일하는 풍부한 노동력 덕분에 증가하고 있습니다. 이러한 이민자 집단은 주택에 대한 수요가 매우 높아, 이 지역의 토지, 타운하우스, 아파트에 대한 수요를 촉진하고 있습니다.
주거용 토지 경계에 대한 규정
2013년 토지법의 규정에 따르면, 주거용 토지 한도는 각 지자체의 한도 조례에 따라 결정됩니다.
2013년 토지법 제103조에 따라 정원과 연못이 있는 토지에 대한 주거용 토지 면적을 결정하는 방법은 다음과 같습니다. 1980년 12월 18일부터 2004년 7월 1일 이전까지 형성된 정원과 연못이 있는 토지의 경우 현재 사용자가 2013년 토지법 제100조에 규정된 토지 사용권에 대한 문서 유형 중 하나를 가지고 있지만 해당 문서에 주거용 토지 면적이 명확하게 기재되지 않은 경우 주거용 토지 면적은 도의 인민위원회가 현지 상황과 관습에 따라 결정하고 가구의 인원에 따라 현지 관습에 따라 각 가구의 주거용 토지 인정 한도를 규정합니다.
주거용 토지 할당 한도는 토지 이용 증빙 서류를 기준으로 결정됩니다. 토지 이용권 증서가 발급되고 그 내용이 주거용 토지로 명시되면 해당 면적은 주거용 토지로 인정됩니다. 즉, 주거용 토지 면적은 토지 이용권 증서에 가장 명확하고 정확하게 표시됩니다.
토지이용권 또는 토지배분결정에 관한 서류가 없는 경우에는 다음과 같이 판단합니다.
토지가 안정적으로 이용되고 있으며, 불법적인 토지 이용 목적 변경이나 침범이 없는 경우, 토지의 현재 이용 현황에 따라 토지 유형이 결정됩니다.
사용 중인 토지에 주택이 있는 경우, 규정에 따라 주거용 토지로 인정됩니다.
토지가 침범이나 불법적인 토지 이용 목적 변경으로 인해 사용되고 있는 경우, 토지 유형은 원산지, 관리 및 이용 과정을 기준으로 결정됩니다.
토지가 다양한 목적으로 사용되고 같은 토지에 정원이나 연못이 있는 주거용 토지가 아닌 경우:
용도의 경계가 정해지면 각 용도에 따라 토지 구획을 나누고, 각 구획의 용도를 정합니다.
용도 간 사용 경계를 정할 수 없는 경우 토지가격표에서 가장 높은 가격을 가진 토지종류에 따라 주된 토지이용목적을 정한다.
농촌 주거용 토지의 경우, 주거용 토지 사용권으로 인정되는 주거용 토지 면적은 해당 토지 경계에 따라 결정됩니다. 규정된 경계를 초과하는 경우 경계 내의 부분만 인정되고, 경계 이하인 경우 전체 토지가 주거용 토지 면적으로 결정됩니다.
면적을 정하는 명확한 서류가 없는 정원이나 연못 토지의 경우, 다음과 같이 정합니다.
성급 인민위원회는 현지의 관습과 여건에 따라 현지 관습과 가구 인원 수에 따라 가구당 토지 인정 한도를 규정한다.
토지 면적이 지방 주거용 토지 인정 한도보다 큰 경우, 주거용 토지 면적은 지방 주거용 토지 인정 한도에 따라 결정됩니다.
토지 면적이 지역 주거용지 인정 한도보다 작은 경우, 주거용지 면적은 전체 토지 면적으로 결정됩니다.
토지법에 규정된 토지사용권에 관한 문서가 없는 경우, 주택용지 면적은 토지법 제100조 제4항에 규정된 수준에 따라 결정됩니다. 1993년 10월 15일 이후 토지가 안정적으로 이용되어 온 경우, 주택용지 면적은 제143조 제2항 및 제144조 제4항에 규정된 각 가구 및 개인에게 할당된 주택용지 수준에 따라 결정됩니다.
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