금리 상승, 부동산 시장 시험대

인플레이션 압력이 다시 높아지고 전 세계 주요 중앙은행들의 신중한 관리 기조가 이어지면서 저금리를 유지할 여지는 줄어들었습니다. (사진: PV)

부동산은 현금 흐름이 변동할 때 가장 큰 수혜를 입는 부문입니다. 장기간 낮은 수준을 유지해 온 많은 은행의 저축 금리가 단기적으로 조용히 상승하면서 대출 금리가 상승 추세를 보이고 있습니다. 중앙은행은 유동성 지원 정책을 유지하고 있으며, 6월 이후 국고채 발행을 통한 자금 인출 채널을 재개하지 않은 상황에서 통화 긴축 신호를 보내지 않았지만, 현재 금리 수준은 상당한 압박을 받고 있습니다.

실제로 금리가 급등할 때 가장 먼저 눈에 띄는 영향은 시장 유동성 감소입니다. 주택 구매자, 특히 대출을 이용하는 사람들은 재정 계획을 재고하게 될 것입니다. 한편, 부동산 투자자들은 예상 수익성이 자본 비용 증가를 상쇄하지 못할 가능성이 높기 때문에 포트폴리오 확장 계획에 더욱 신중을 기합니다.

동시에 프로젝트 개발 기업들은 이중 위험에 직면합니다. 금융 비용은 증가하는 반면 수요는 감소하여 현금 흐름이 둔화되고 신규 공급은 감소합니다. 공급이 감소하면 거래가 정체되어 가격이 이전 기간과 같은 상승세를 유지하기 어려워집니다.

부동산은 부채 레버리지가 크다는 특성상 금리 변동에 가장 직접적이고 심각한 영향을 받는 투자 수단입니다. 과거 베트남 시장은 2011년부터 2013년까지 대출 금리가 연 18~20%를 넘어서면서 급격한 하락세를 경험했습니다. 많은 기업과 투자자들이 손실을 줄이기 위해 자산을 매각해야 했고, 이로 인해 시장은 장기간 "동결"되었고, 중부 지역을 포함한 여러 지역의 부동산 가격은 30~40% 하락했습니다.

그 이유 중 하나는 단기 대출에 의존하는 투자 심리에서 비롯되는데, 부동산 프로젝트와 자산은 투자 주기가 길기 때문입니다. 자본 비용이 급격히 증가하면 현금 흐름이 중단되고 유동성 부족 위험은 거의 불가피합니다.

우대 주택담보대출도 압박을 가하고 있습니다. 하지만 우대 기간은 일시적일 뿐입니다. 변동금리 기간에 진입하면 일반 금리가 상승할 경우, 상환 압박이 급격히 커집니다. 많은 고객이 "원금은 갚지 않는데 이자가 두 배로 오른" 상황에 빠지게 됩니다. 시장 유동성이 낮으면 손실을 줄이기 위한 상품 재판매가 어려워지고, 신용 시스템에 부실 채권이 다시 발생할 위험이 있습니다.

금리가 상승하면 부동산 사업자들은 이중의 위험에 직면하게 됩니다. 한편으로는 프로젝트 실행을 위한 대출에 대한 높은 금융 비용을 부담해야 합니다. 다른 한편으로는 사람들이 주택 구매를 위한 대출을 받기 어려워지면서 시장의 구매력이 감소합니다.

한편, 기업채 조달 경로는 아직 완전히 회복되지 않았습니다. 신규 발행은 여전히 신중한 반면, 만기 채권 규모는 여전히 높아 많은 기업들이 토지 자금 매각, 공사 진행 지연, 또는 시공사 및 은행과의 협상을 통해 자금 흐름을 관리해야 하는 상황입니다.

장기 고금리는 기존 사업에 영향을 미칠 뿐만 아니라, 토지 자금 확충 및 신규 사업 착수 능력도 약화시킵니다. 결과적으로 중기적으로 주택 공급이 크게 감소할 위험이 있습니다.

또 다른 결과는 공공 투자와 인프라 비용에 미치는 간접적인 영향입니다. 원자재 가격, 인건비, 그리고 부지 정리 비용이 상승하면 많은 주요 교통 프로젝트의 진행 속도가 느려집니다. 이는 "인프라 수혜"로 예상되었던 지역의 가격 상승 기대치에 직접적인 영향을 미쳐, 많은 2차 투자자들을 어려운 상황에 빠뜨립니다.

많은 어려움에도 불구하고, 베트남 부동산 시장의 장기적인 전망은 견고한 실질 주택 수요와 도시화 덕분에 여전히 긍정적입니다. 경제 성장에 따라 주택, 산업용 부동산, 임대 사무실, 소매업 등의 부문에서 안정적인 수요가 유지될 것입니다.

베트남 부동산중개협회는 현재 주택 구매자들이 금리가 여전히 낮고 공급이 회복되고 있는 상황에서 기회를 포착해야 한다고 생각합니다. 따라서 금리가 반전될 경우 발생할 수 있는 위험을 피하기 위해 대출 규모를 부동산 가치의 50%를 넘지 않는 안전한 수준으로 관리해야 합니다. 또한 구매자는 탄탄한 재정 능력, 법적 보장, 그리고 건설 진행 상황을 갖춘 평판 좋은 투자자의 프로젝트, 특히 향후 주택 상품이 출시될 예정인 프로젝트를 우선적으로 선택해야 합니다.

출처: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html