저축금리가 상승하면 부동산 시장에 어떤 영향이 있을까요?

전문가들에 따르면 예금 금리가 상승하면 은행의 투입 비용이 증가하여 대출 금리에 압력이 가해지는 것은 거의 불가피하지만 어느 정도 지연이 있을 수 있습니다.

앞으로 몇 달 동안 은행들은 2025년 초처럼 낮은 대출 수준을 유지하기 어려울 것으로 예상됩니다. 따라서 2025년 4분기 평균 대출 금리는 3분기 대비 상승할 가능성이 있습니다.

베트남 부동산협회(VARS)에 따르면, 대출 금리가 상승할 때 가장 먼저 그리고 가장 뚜렷한 영향은 시장 유동성 감소입니다. 주택 구매자, 특히 대출을 이용하는 사람들은 재정 계획을 재고하게 될 것입니다. 한편, 투자자들은 예상 수익성이 자본 비용 증가를 상쇄하지 못할 가능성이 높기 때문에 포트폴리오 확장 계획에 더욱 신중한 태도를 보이고 있습니다.

동시에 프로젝트 개발 기업들은 이중 위험에 직면합니다. 수요 감소로 인한 재무 비용 증가로 인해 현금 흐름이 둔화되고 신규 공급이 감소하는 것입니다. 공급이 감소하면 거래가 정체되어 가격이 이전 기간과 같은 상승세를 유지하기 어려워집니다.

금리가 상승하면 부동산 시장이 영향을 받을 수 있습니다. (일러스트: 콩히에우)

대규모 부채 레버리지를 활용하는 특성으로, 부동산 금리 변동에 가장 직접적이고 심각한 영향을 받는 투자 채널입니다. 그 이유 중 하나는 단기 대출에 의존하는 투자 심리에 기인하는 반면, 부동산 프로젝트와 자산은 투자 주기가 길기 때문입니다. 자본 비용이 급격히 증가하면 현금 흐름이 중단되고 유동성 부족 위험은 거의 불가피합니다.

VARS에 따르면, 이러한 압력은 우대 주택 담보 대출에서도 비롯됩니다. 최근 몇 년 동안 시장 활성화를 위해 많은 투자자와 시중은행들이 연 5.5%의 우대 금리를 제공하는 주택 담보 대출 상품을 출시했습니다. 무이자 상품도 있고, 원금 상환 유예 기간이 최대 5년까지 제공됩니다. 이러한 정책은 많은 개인과 투자자가 저렴한 자본을 활용하여 부동산을 소유할 수 있도록 지원합니다.

그러나 우대 기간은 종종 일시적입니다. 변동금리 기간에 진입하여 일반 금리가 상승하면 주택 구매자의 부채 상환 압력이 급격히 증가합니다. 시장 유동성이 낮으면 손실을 줄이기 위한 상품 재판매가 어려워지고, 신용 시스템에 부실 채권이 다시 발생할 위험이 있습니다.

VARS에 따르면, 장기간의 고금리는 토지 자금 확충 및 신규 사업 착수 능력을 약화시킬 수 있습니다. 실제로 은행들은 시장 침체기에 금리를 인상하는 경향이 있습니다. 이러한 시기에 많은 기업들은 손실을 최소화하기 위해 투자를 확대하는 대신 "계속해서" 금리를 유지하는 쪽을 선택합니다. 결과적으로 중기적으로 주택 공급이 감소할 위험이 있습니다.

경제 전문가인 딘 쫑 틴 부교수에 따르면, 금리는 부동산 시장에서 가장 민감한 "조절 밸브"입니다. 차입 비용이 증가하면 주택 가격이 이전 기간처럼 급등할 가능성은 낮습니다. 높은 재무 레버리지를 사용하는 투자자들은 부채 부담을 줄이기 위해 포트폴리오를 재구성하거나 자산을 매각해야 합니다. 한편, 실질적인 주택 수요를 가진 투자자들 또한 월별 부채 상환 압력 증가로 인해 재정 계획을 재검토해야 합니다.

주택 구매자는 무엇을 해야 할까?

이러한 맥락에서 VARS는 금리 상승 시 위험을 피하기 위해 부동산 가치의 50% 이상을 대출하지 말 것을 권고합니다. 동시에, 프로젝트가 지연되거나 인도되지 못할 경우 자금과 부동산 손실을 방지하기 위해 신뢰할 수 있는 투자자와 투명한 법적 지위를 갖춘 프로젝트를 선택해야 합니다.

금융 및 은행 전문가인 응우옌 트리 히에우 박사는 주택 구매자가 부동산 가치의 최대 80%까지만 대출받고, 월 상환액은 순소득의 50%를 넘지 않도록 할 것을 권고합니다. 더 중요한 것은 실직이나 소득 감소에 대비하여 최소 6~12개월치의 예비 자금을 마련하는 것입니다.

토이 다이 모이 부동산 투자 및 거래 회사의 CEO인 도 꾸이 두이 씨는 월 소득이 3,000~4,000만 VND 정도인 가정의 경우, 은행 이자를 지불하기 위해 현금 흐름 가치의 약 40%만 빌리는 것이 합리적이라고 말했습니다.

구체적으로, 월 소득이 3천만 원이라면 은행 대출금으로 약 1천2백만 원을 써야 하고, 월 소득이 4천만 원이라면 약 1천6백17만 원을 써야 합니다. 이는 적합한 대출입니다.

소득이 2,000만 동 정도에 불과한 사람이라면 주택 담보 대출을 받기 전에 현금 흐름을 늘리는 것을 고려해 보는 게 좋습니다. 그러면 위험을 피할 수 있습니다.

11월 초부터 많은 은행들이 예금 금리를 인상했습니다. 예를 들어, VPBank는 전월 대비 연 0.3% 금리를 인상했습니다. Techcombank는 1~2개월 만기 예금 금리가 연 0.2% 인상된 3.95%를 기록했고, 3개월 만기 예금 금리는 연 0.3% 인상된 4.75%를 기록했다고 발표했습니다.

PVCombank는 또한 1~36개월 기간에 대해 연 0.5%씩 이자율을 동시에 인상했습니다.

호치민시개발주식상업은행( HDBank )은 1~5개월 만기 금리를 연 0.15%, 6개월 만기 금리를 연 0.2% 인상했습니다.

번영시대 상업주식은행(GPBank)은 모든 기간에 대한 예금 금리를 조정했습니다. 1~5개월 정기예금은 연 0.1%, 6~36개월 정기예금은 연 0.2% 인상됩니다.

출처: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html