사회주택 매입하려면 최소 10년 저축 필요…시장 다변화 위한 자본 확충 필요

승인 기준(월 4천만 동)에 따라 "최대" 총소득을 가진 가구가 약 15억 동(약 1억 8천만 원) 상당의 사회주택을 구매하려면 10년간 저축해야 합니다. 대출을 이용할 경우, 이 금액은 더욱 높아질 것입니다.

베트남 부동산협회(VARS)에 따르면, 부동산 공급 구조가 심각하게 불균형을 이루고 있습니다. 신규 공급은 대부분 고급 고부가가치 프로젝트에 집중되어 투자 수요를 충족시키고 있으며, 그중 일부는 투기적 성격을 띠고 있습니다. 반면, 저렴한 주택 부문은 공급이 부족한 상황입니다.

수요와 공급의 불균형으로 인해 주택 가격, 특히 대도시 아파트 가격이 급등하여 새로운 가격 수준을 형성하고 실질 소득 증가율을 크게 초과했습니다. 이는 대다수 사람들의 주택 구매 기회를 제한할 뿐만 아니라 가격 거품 형성 위험도 증가시킵니다.

주택 가격과 소득이 동일하게 유지된다고 가정할 때, 주택 구매력은 급격히 하락하고 있습니다. 도심 지역의 방 2개짜리 아파트 가격이 약 50억 동(VND)인 경우, 한 가구가 월 소득이 약 5천만 동(VND)에 달하는 고소득을 올린다면, 모든 소득을 주택 구매에 지출하는 데 약 8년이 걸리고, 주택 비용이 소득의 3분의 1을 넘지 않는다는 원칙을 따른다면 25년이 걸립니다.

이러한 원칙에 따르면, 도시 저소득층을 위해 설계된 사회주택조차 더 이상 "저렴하지" 않습니다. 60m² 아파트의 가격은 약 15억 동(VND)에 달하며, 승인 기준에 따라 "최고 수준"인 월 4천만 동(VND)의 총소득을 가진 가구조차도 약 10년간 저축해야 합니다. 실제로 대출 옵션을 이용할 경우 이 금액은 훨씬 더 커집니다.

결과적으로, 이미 자산을 소유한 집단과 자산을 소유하지 않은 집단 간의 격차는 점점 더 고착화되고 있습니다. 부동산 가격 상승은 사실상 이미 자산을 소유한 소수의 사람들만 부유하게 만들기 때문입니다. 한편, 대다수의 사람들은 경제 성장에도 불구하고 "더 가난해졌다"고 느낍니다. 주택 가격이 소득보다 빠르게 상승하기 때문입니다. 초기 재정적, 자산적 우위를 가진 사람들은 축적과 투자 수단으로 더 많은 부동산을 보유하는 경향이 있으며, 토지 가치 상승 덕분에 계속해서 "부자가 되는" 반면, 주택을 소유하지 않은 사람들은 소득 개선 노력에도 불구하고 장기 임대를 해야 할 위험에 직면합니다.

적절한 해결책이 없다면 빈부 격차는 더욱 벌어질 뿐만 아니라 여러 세대에 걸쳐 '고정'될 위험이 있으며, 사회 보장 목표, 도시화 전략, 국가의 지속 가능한 성장에 큰 과제가 될 것입니다.

따라서 VARS는 부동산 시장 자체와 경제를 위험에 빠뜨리지 않고 부동산 시장이 지속적으로 성장하기 위해서는 주택 가격 급등을 "제동"할 수 있는 해결책이 필요하다고 생각합니다. 특히 가장 중요한 해결책은 저렴한 주택 공급을 확보하는 것입니다. 공급이 충분히 많아지면 시장 가격은 수요와 공급의 실질적인 균형에 따라 자율적으로 조절될 것입니다.

첫째, 새로운 법률 제도 시행을 위한 지침 문서 작성을 서두르는 동시에 지방 기관의 집행 능력을 강화해야 합니다.

둘째, 부동산 시장의 자금 조달 경로를 다각화하여 은행 대출 의존도를 낮추고, 회사채 시장을 효과적인 중장기 자금 조달원으로 재편해야 합니다. 또한, 국민주택기금 조성과 부동산투자신탁(REITs) 개발을 촉진해야 합니다.

셋째, 사회주택과 저렴한 주택 사업은 계획 단계에서 우선순위를 정하고 인센티브 메커니즘을 마련해야 합니다. 도시 개발은 교통 인프라, 특히 순환도로, 지하철, 고속도로와 연계하여 도시 공간을 확장하고 도심의 지가 상승 압력을 완화해야 합니다. 동시에, 전문적인 임대 시장을 개발하여 "삶의 안정을 위해 내 집 마련이 필수적"이라는 인식을 줄여야 합니다.

넷째, 부동산 시장 동향을 모니터링하고 조기에 경고하기 위한 기준과 표준을 연구하고 공표하여 시장 참여자들의 활동을 평가, 분류 및 모니터링하는 기반을 마련해야 합니다. 이러한 지표 체계를 통해 관리 기관은 투기, 수급 불균형, 비정상적인 가격 상승 또는 지역 유동성 감소와 같은 "일탈" 징후를 신속하게 감지하여 적절한 개입 및 조정 조치를 취할 수 있습니다. 이러한 선제적 모니터링 메커니즘을 구축하면 문제가 명백해지고 연쇄 반응을 일으켜 통제가 어려워진 후에만 문제를 해결하는 대신, 위험을 조기에 예방하고 시장을 안정화하는 데 도움이 될 것입니다.

또한, 전국 토지·주택·부동산 시장에 대한 통합적이고, 동기적이며, 투명한 데이터베이스 구축 및 완성을 가속화해야 합니다. 이는 국가 관리 기관, 연구 기관 및 기업들이 시장을 시의적절하고 정확하게 모니터링, 분석, 예측 및 운영할 수 있도록 지원하는 중요한 정보 인프라가 될 것입니다.

출처: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html