올해 초 국회 에서 임시회에서 통과된 2024년 토지법은 투자자들이 상업용 주택 프로젝트를 건설하기 위해 주거용 토지에 대한 토지 사용권을 협상할 수 있도록 허용합니다.
위 규제의 긍정적인 측면은 일부 민간 기업이 토지를 매입하여 독점적으로 이익을 취하는 상황을 종식시킬 수 있다는 것입니다. 그러나 단기적으로 국가는 토지 할당 및 임대 형태로 기업의 모든 토지 수요를 충족할 수 없습니다. 결과적으로 많은 전문가들의 경고에 따르면, 시장은 토지 공급 부족에 계속 직면하게 될 것이며, 이는 상업용 주택 공급 부족으로 이어질 것입니다.
또 다른 결과는 위 규정이 상업용 주택 사업용 토지를 이미 소유한 투자자들에게 혜택을 집중시켜 주택 가격 상승을 지속시킬 수 있다는 것입니다. 이러한 이유로 국회는 정부가 필요하다고 판단할 경우, 토지사용권 수여 또는 토지법이 정하는 기타 토지사용권 수여에 관한 협정을 통해 상업용 주택 사업의 시범 시행을 허용하는 결의안을 연구, 개발하여 국회에 제출하도록 허용하고 있습니다.
최근 많은 전문가와 기업이 시장에서 정체된 대부분의 상업용 주택 프로젝트의 경우 주거용 토지가 필요하다는 요구 사항이 근본적인 문제로 간주된다는 점을 덧붙여 언급하고 있습니다.
호치민시에서만 현재 상업용 주택 투자 승인을 위한 토지 사용권 조건을 충족하지 못하는 프로젝트가 41개 있습니다. 한편, 호치민시 부동산협회(HoREA)의 통계에 따르면 지난 3년간 호치민시에서 투자 승인을 받은 상업용 주택 프로젝트는 단 11개에 불과합니다. 사회주택, 콘도텔, 오피스텔의 경우, 지금까지 새로운 투자 프로젝트는 승인되지 않았습니다.
실제로 2014년 이후 주택법은 주거용 토지의 100%를 사업에 사용해야 한다고 규정하여 거의 100%의 부동산 사업이 중단되었습니다. 2022년까지 국회는 9개 법률을 개정하는 법률 제03/2022호를 공포하여 기업이 투자 사업 계획에 따라 주거용 토지 또는 주거용 토지와 주거용 토지가 아닌 기타 토지를 양도받을 수 있도록 허용했습니다.
그러나 대부분의 신규 부동산 개발 사업, 특히 대규모 사업은 원래 주거용 토지가 아니었던 토지에서 시행됩니다. HoREA의 다양한 유형의 토지에서 개발된 상업용 주택 사업 비율에 대한 통계는 주목할 만한 수치를 보여줍니다. 특히, 100% 주거용 토지에서 시행된 사업의 비율은 1%에 불과합니다. 주거용 토지와 기타 유형의 토지가 혼합된 토지에서 시행된 사업이 가장 큰 비중(약 94%)을 차지합니다.
이는 주거용 토지를 보유한 사람만 상업용 주택 건설을 승인받을 수 있도록 하는 규제가 지역 주택 공급 부족을 야기하고 있음을 보여줍니다. 또한, 이는 현재처럼 실질적인 주택 수요를 가진 사람들이 감당할 수 없는 수준으로 주택 가격을 끌어올리는 주요 원인이기도 합니다.
따라서 위 사업이 승인될 경우, 지난 10년간 상업용 주택 사업용 토지 규제에 있어 중요한 진전이 될 수 있습니다. 2014년 주택법에서는 상업용 주택 사업용 토지를 규제하는 "주거용 토지"에서 "주거용 토지 또는 주거용 토지 및 용도 변경 조건을 충족하는 기타 토지"(9개 법률 개정 법률 제03/2022호 및 2024년 토지법)로, 그리고 "기타 토지 유형 시범 사업"으로 변경되었습니다.
이를 통해 주거용 부지가 없는 프로젝트를 포함하여 수십, 수백 개의 상업용 주택 프로젝트가 탄생할 수 있는 여건이 조성되어 주택 시장 공급에 중요한 기여를 할 것입니다. 이를 통해 수년간 시장을 괴롭혀 온 공급 부족 문제를 해결하고, 주택 가격 하락을 촉진하며, 저소득층 근로자들에게 더 가까이 다가가 정착의 꿈을 꿀 수 있는 여건을 조성할 수 있을 것입니다.
물론, 기업들이 이를 악용하여 투기 및 부당이득을 취하는 상황을 방지하기 위해 국가는 계획 수립 및 토지 이용료 산정 등의 수단을 통해 이러한 토지 이전 행위를 통제할 수 있는 방안을 마련해야 합니다. 장기적으로는 토지 개발, 관리 및 활용에 관한 새로운 규정을 토지 기금 개발 기관에서 시행하는 것이 시급합니다. 그렇게 되면 투자자들은 경매 및 입찰을 통해 공개적이고 투명한 방식으로 토지 기금에 접근할 수 있게 되어 시장이 더욱 건전하게 발전하는 데 도움이 될 것입니다.
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