상업용 주택용 토지: 가장 중요한 것은 계획을 준수하는 것입니다.
현실적으로 상업용 주택 건설 프로젝트를 위한 토지의 시범 확장이 조속히 시행되어 토지 자원을 최대한 활용할 수 있도록 합법화되어야 합니다.
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| 상업용 주택 프로젝트를 시행하는 시범 사업은 이 주택 부문에 더 큰 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다. 사진: D.T |
핵심은 '다른 토지를 사용할 수 있는 권리'
2024년 토지법은 상업용 주택 프로젝트는 주거용 토지에 대한 토지 이용권 수령에 관한 계약을 통해서만 시행될 수 있다고 규정하고 있습니다. 기존 토지 이용권은 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지에 대한 상업용 주택 프로젝트를 시행하는 데 사용될 수 있습니다.
정부는 법률 시행을 위한 문서와 함께 천연자원환경부를 임명하여 관련 부처와 지부를 주재하고 조정하여 토지 이용권 수령 또는 법률이 정하는 다른 토지에 대한 토지 이용권 보유에 관한 계약을 통해 상업용 주택 프로젝트를 시범적으로 시행하는 것에 관한 정부 프로젝트를 국회에 제출하도록 했습니다.
천연자원환경부 차관 레 민 응안(Le Minh Ngan)의 정보에 따르면, 이 프로젝트는 제7차 국회 (2024년 5월)에서 승인을 받기 위해 제출되고 토지법(2025년 1월)과 함께 발효되도록 가속화되고 있습니다.
빈즈엉성 기업연합회 회장이자 제12, 13대 국회의원인 사업가 마이 후 틴에 따르면, 이 프로젝트의 핵심은 "다른 토지를 사용할 권리가 있는" 경우 상업용 주택 프로젝트를 시범적으로 시행하는 것입니다.
“레 민 응안 부장관이 언급한 시범사업이 위의 문제를 해결하고 2024년 토지법 시행과 동시에 시행된다면 부동산 시장이 회복되어 건설, 건축자재, 인테리어 디자인 산업이 회복될 것이라는 희망이 있습니다…”라고 틴 씨는 다우투 신문 기자들에게 말했습니다.
빈즈엉 사업가는 새 토지법에 상업용 주택 개발에 적합한 면적의 주거용 토지가 몇 군데나 있는지 의문을 제기했습니다. 수백 또는 수천 헥타르 규모의 프로젝트를 진행하는 소수의 대형 부동산 개발사만이 법률이 정한 조건을 충족하는 주거용 토지를 확보할 가능성이 높습니다.
"대부분의 소규모 부동산 개발업체는 그럴 여력이 없습니다. 만약 그렇다면, 국가로부터 깨끗한 토지를 매입하여 경매할 때까지 기다려야 합니다. 즉, 국가가 깨끗한 토지를 확보할 수 있는 능력에 전적으로 달려 있다는 뜻입니다. 따라서 가까운 미래에 시장에 새로운 상업용 주택 공급이 매우 어려워질 것입니다."라고 틴 씨는 말했습니다.
이 문제와 관련하여 빈즈엉성 기업연합회 회장은 동남부 지역 대부분 기업의 토지 이용 실태가 여러 세대에 걸쳐 이어온 가족 토지를 사용하거나, 사람들에게 보상으로 토지를 국가에 양도한 후 국가가 생산 및 사업 목적으로 토지를 임대하는 것이라고 지적한 바 있습니다. 빈즈엉성 남부 지역인 디안, 투안안, 투저우못 시에만 이러한 토지를 사용하는 기업이 수천 개에 달합니다.
이들 사업체는 모두 사업 중단 및 산업단지 또는 집중 산업단지로 이전할 것을 통보받았습니다. 그러나 2024년 토지법 규정에 따라, 현재 사용 중인 토지가 새로운 상업용 주택 개발 계획과 완전히 일치하더라도, 주거용 토지가 없다는 이유로 직접 개발하거나 다른 사업체에 양도하여 개발하는 것은 허용되지 않습니다.
틴 씨는 도시 개발 과정을 지연시키지 않고 기업에 피해를 주지 않기 위해 토지 사용권이 있고 토지 이용 계획에 따라 투자 프로젝트를 제안할 수 있는 토지 사용자가 토지 용도 변경을 요청하고 유관 국가 기관의 투자 정책 승인을 받아야 하며, 동시에 투자법의 규정에 따라 투자자를 승인해야 토지를 사용하여 상업용 주택 프로젝트를 시행할 수 있다고 말했습니다.
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베트남 상공연합회(VCCI) 전 회장인 부 티엔 록(Vu Tien Loc, 하노이) 국회의원은 중요한 것은 주거용 부지가 있는지 없는지가 아니라, 이 프로젝트가 계획에 적합한지 여부라는 의견을 피력했습니다.
록 씨는 법률이 규정한 대로 토지 사용권 수령 또는 다른 토지에 대한 토지 사용권에 대한 계약을 통해 상업용 주택 프로젝트를 시행하는 시범 사업에 대한 강력한 지지를 확인하며, 이 사업은 가능한 한 빨리 시행되어야 한다고 말했습니다.
"상업용 주택용지는 국민의 주택이기도 하며, 양질의 주택을 소유할 권리 또한 국민의 권리입니다. 국가 발전 과정에서 도시화 과정이 진행되고 있으며, 여기에는 현대적이고 문명화된 상업 주택 건설이 포함되나, 이는 국민의 예산에 적합합니다. 이를 통해 주택 공급이 증가하고, 주택 가격이 하락하며, 더 많은 사람들이 주택을 이용할 수 있는 여건이 조성될 것입니다. 이는 여러 목표를 동시에 달성하는 하나의 화살과 같습니다."라고 록 씨는 말했습니다.
록 씨는 계획 수립 당시 지역 당국이 매우 신중하게 계산했다고 분석했습니다. 따라서 계획에 적합하다면 투자자가 절차를 밟도록 하는 것이 좋습니다. 중요한 것은 토지의 유무가 아니라 계획에 적합한지 여부입니다. 계획에 적합하다면 망설일 필요가 없으며, 정책이 충분히 성숙되는 대로 조속히 시범 시행하고 법제화해야 합니다.
하노이 대표는 또한 의회에서 여러 번 표명했던 견해를 강조하며, 조기 합법화가 토지법의 다음 개정을 기다려서야 된다는 의미는 아니라고 말했습니다.
"법은 안정적이어야 하지만, 동시에 발전을 위한 것이어야 합니다. 정책이 올바르고 명확하다면 10년씩이나 입법화를 기다릴 필요가 없습니다. 발전을 최우선으로 해야 한다는 관점에서, 올해와 내년에 어떤 정책이 발표되어도 불합리하고 실질적인 요구로 보완 및 개정이 필요하다면, 그 조항은 삶의 요구에 맞게 별도로 개정되어야 한다고 생각합니다."라고 부 티엔 록 씨는 말했습니다.
VCCI 전 회장은 삶이 매일 변하기 때문에 정책 또한 국가 발전과 국민의 부를 위한 여건을 조성하기 위해 유연해야 한다고 강조했습니다. 정책이 발전의 토대를 마련하고 법 체계를 더욱 완벽하게 만들 수 있다면, 시간에 쫓길 필요가 없습니다.
하노이 대표는 "국회는 임시 회기를 정기 회기로 바꾸는 데 큰 성과를 냈습니다. 따라서 시범 시행 후 토지법의 한 조항만 개정하는 것도 시범 시행이 충분히 성숙되었다고 판단되는 한 정상적인 일입니다."라고 말했습니다.
록 씨는 시범사업의 범위에 대해 하노이와 호치민시에만 시행할 필요는 없고, 사업 요건을 충족하는 상업용 주택에 대한 수요가 많은 지방을 중심으로 5개 성과 시를 선정해야 한다고 밝혔습니다.
총리는 2024년 2월 19일자 공식 공보 제15/CD-TTg를 통해 제7차 국회에 제출된 법률안의 입법 및 완성 업무를 강화하기 위해, 사회와 국민 사이에 합의를 도출하고 베트남 조국 전선, 국민, 기업이 법률안의 입법 및 공포 과정에 양질로 참여할 수 있는 여건을 마련하기 위해 법률안 초안 작성 과정에서 정책 소통 권한을 강화해 줄 것을 요청했습니다.
총리는 또한 현행 법률문서와 향후 발행될 예정인 법률문서의 규정 간 충돌 및 중복을 신속하게 발견하고 처리하기 위해 프로젝트 내용과 초안의 관련 법률문서를 검토하는 데 집중해 달라고 요청했습니다. 이를 통해 법체계의 일관성과 동기화를 확보하고, 어려움과 장애물을 제거하며, 기업과 국민의 생산 및 경영 활동에 유리한 환경을 조성할 수 있습니다.
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