베트남 상공연합회 (VCCI)와 협의한 많은 다른 기관들은 모두 "다른 토지"를 소유한 기업이 상업용 주택 프로젝트를 수행할 수 있도록 허용하는 것이 매우 필요하며 실질적인 필요를 충족한다는 데 동의했습니다.
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| 상업용 주택 사업용 토지 자금 관련 규정에 대한 논의가 활발히 진행 중이다. 사진: 득 탄 |
토지법의 남은 문제들
"2024년 토지법 - 기업이 알아야 할 중요한 내용"은 VCCI가 최근 주최한 워크숍의 주제로, 이 매우 중요한 법률의 초안 작성 과정에 참여했던 수백 명의 기업 대표와 많은 연사가 참여했습니다.
VCCI 부사무총장 겸 법무부장인 다우 안 투안(Dau Anh Tuan) 씨에 따르면, 새 토지법은 법률 문서 간 중복을 제거하여 토지 관련 절차를 간소화하고 시장 거래를 촉진했습니다. 남은 과제는 상업용 주택 사업 시행을 위한 토지 자금 조달 규정입니다.
구체적으로, 상업용 주택 사업을 시행하기 위해 토지 용도를 변경하는 경우는 두 가지입니다. 기업이 토지를 보유한 경우 주거용 토지의 전부 또는 일부를 보유해야 합니다(제127조 6항). 기업이 토지 사용권을 받기 위해 협상하는 경우 "주거용 토지"를 100% 보유해야 합니다(제127조 1항 b항).
"토지 사용권을 취득하는 경우에는 성(省) 인민위원회의 승인 서류가 있어야 하며, 토지 이용 계획과 일치해야 합니다. 2013년 토지법에 따르면 농지 를 '수용'하는 경우에만 성(省) 인민위원회의 서류가 필요합니다."라고 투안 씨는 비교했습니다.
투안 씨는 2024년 토지법 완성 과정에 이어, 2022년 초 투자 및 사업 관련 9개 법률 개정안 통과 당시 상업용 주택 사업 시행을 위한 토지 기금 관련 규정이 많이 논의되었다고 강조했습니다. 또한, 이는 토지법 초안 작성 과정에서 주요 논쟁거리였으며, 시범 운영 체제를 구축하고 있다고 덧붙였습니다.
토지이용권 수여 또는 주거용지가 아닌 토지이용권 수여 협정을 통한 상업용 주택사업 시범 시행에 관한 국회 결의안(안)이 제7차 국회(2024년 5월)에 상정될 예정이다.
법무부 평가업무에 관한 서류에 따르면, 초안에서 규정한 방향은 다음과 같습니다.
첫째, 토지이용권 수여계약을 통해 상업용 주택 사업을 시행하는 토지는 2024년 토지법 제9조에 규정된 토지 유형으로, 토지법 규정에 따라 토지이용권 양도가 가능합니다. 계약의 종류로는 토지이용권 양도, 토지이용권 형태의 자본금 출자, 토지이용권 증여 등이 있습니다.
둘째, 부동산 사업자가 사용권을 가지는 토지는 다음 중 하나 또는 그 이상의 토지에 속합니다. 농경지; 주거용 토지를 제외한 비농경지. 상업용 주택 사업이 사업자가 현재 사용하는 토지 면적보다 확장해야 하는 경우, 사업자는 본 조 제1항에 명시된 유형의 토지에 대한 사용권을 인수하여 사업 시행에 필요한 토지를 확보하는 계약을 체결해야 합니다.
셋째, 이 조 제1항에 따른 토지이용권 수여 방식으로 상업용 주택사업을 시행하는 토지면적이 국가기관 또는 단체가 관리하는 토지면적일 경우 국가는 그 토지를 회수하여 토지이용권을 경매하거나 입찰을 통해 투자자를 선정하지 않고 투자자에게 토지를 배정 또는 임대하여 토지를 활용한 사업을 시행하도록 한다.
사업 및 시범 시행 지역 선정 방향은 다음과 같습니다. 토지 이용권 수령 또는 주거용 토지가 아닌 토지 이용권에 대한 계약을 통해 상업용 주택 사업을 시범 시행하는 경우, 2030년까지 주택 개발 프로그램 및 계획에서 승인한 사업 수의 30% 및 주택 사업 개발 총 면적의 20%를 초과하지 않아야 합니다. 승인된 도시 지역 및 도시 개발 계획 구역에서 시범 시행이 우선적으로 이루어집니다.
본 결의안의 규정에 따라, 성(省) 인민위원회는 해당 지역의 실제 상황에 따라 시범사업 시행을 구체화해야 합니다. 성(省) 인민위원회는 시범사업 시행에 앞서 시범사업 목록을 동급 인민위원회에 제출하여 승인을 받아야 합니다. 시범사업은 2025년부터 5년간 시행될 예정입니다.
초안에 대한 의견 요청에 답변하면서 VCCI는 기업이 "다른 토지" 사용권을 양도받을 수 있도록 허용하고 현재 "다른 토지"를 보유한 기업이 상업용 주택 프로젝트를 수행할 수 있도록 허용하는 것이 2024년 토지법 초안 작성 과정에서 기업이 제시한 주요하고 중요한 권고 사항 중 하나라고 밝혔습니다.
2024년 신 토지법은 기업이 '주거용지'만 양도받을 수 있도록 규정하는 데 그치고, '주거용지 또는 주거용지와 기타 토지'를 보유한 기업은 상업용 주택 건설 투자 프로젝트를 진행할 수 있도록 허용합니다.
VCCI는 기업이 "기타 토지" 사용권을 양도받을 수 있도록 하는 시범 결의안 개발에 전적으로 동의하며, 이를 통해 현재 "기타 토지"를 보유한 기업이 상업용 주택 사업을 진행할 수 있도록 허용합니다. 이는 매우 필요한 규정으로, 실질적인 필요를 충족하고, 현재 어려움을 극복하며, 현재 진행 중인 여러 사업의 어려움을 해소해 줍니다.
가장 중요한 것은 위험을 예방하는 것입니다.
초안 작성 과정에서 시범 사업은 토지 사용권 양도를 받거나, 주거용 토지 및 기타 관할 국가 기관의 허가를 받아 주거용 토지로 용도 변경이 가능한 토지를 사용하는 방식으로 상업용 주택 사업을 시행해 본 적이 없는 지역(예: 흥옌 및 기타 지역)을 포함한 여러 지자체의 승인을 받았습니다. 많은 사업이 어려움을 겪고 있는 대도시에서는 초안에 대한 지지가 더욱 강력합니다.
호치민시 부동산협회(HoREA)는 초안 작성이 매우 필요하다고 강조하며, 여러 가지 실질적인 문제점을 지적했습니다. 예를 들어, 투자자들이 주거용 토지에 대한 토지 사용권 협상만 허용된다면, 상업용 주택 프로젝트, 완벽한 기술 인프라, 동시적인 사회 기반 시설, 도시 공공 서비스 시설을 갖춘 대규모 도시 개발에 투자할 수 있는 충분한 토지 기금이 확보되지 않을 것입니다.
그 이유는 토지법상 주택용지 할당 한도 규정에 따른 최대 주거용 부지가 400제곱미터를 넘지 않는 반면, 도시 지역의 기존 최대 주거용 부지는 수천 제곱미터에 불과하기 때문입니다. HoREA는 "일반적으로 보반딴(호치민시 3군) 110-112번지의 고풍스러운 빌라는 3개의 도로변에 접해 있으며, 면적은 2,700제곱미터가 넘습니다."라고 밝혔습니다.
HoREA에 따르면, 핵심 과제는 국가 예산 수입 손실, 토지 자원 등 공공 자산 손실 위험을 예방하고 중단하는 것이며, 자체 협상 메커니즘 시행 시 투자자가 토지 임대료 차액을 불법적으로 이용하는 것을 방지하는 것입니다. 2024년 토지법의 엄격하고 동시적인 토지 가격 규제가 완전히 시행된다면, 이러한 위험을 예방하고 중단시킬 수 있을 것입니다.
시행 지역과 관련하여 HoREA는 초안에서 모든 지방과 중앙 정부가 운영하는 도시에서 허용된 시범 지역에서 프로젝트를 선택하기 위해 면적, 투자자본 및 기타 현지 현실에 적합한 기준에 대한 기준을 발행할 수 있도록 허용한다는 내용을 "매우 환영한다"고 밝혔습니다.
그러나 VCCI는 이 제안이 시범 사업 대상 투자 프로젝트 선정 시, 신청-승인 메커니즘에 대한 우려를 야기할 수 있다고 판단합니다. 이러한 상황을 최소화하기 위해 VCCI는 결의안에 일반적인 기준을 명시할 것을 제안하며, 각 지자체는 이러한 기준을 바탕으로 적합한 프로젝트를 선정할 것입니다.
- 안장성 인민위원회의 초안에 대한 기여
토지 사용권 이전을 위해 합의된 사업 규모와 관련하여, 10헥타르 미만의 규모로 시범 사업을 추진할 것을 제안합니다. 실제로 10헥타르 미만의 규모에서는 투자자들이 국가 기관의 행정적 개입 없이 토지 사용권 이전을 직접 협상할 수 있습니다. 또한, 이 규모는 벼농사용 토지 용도 변경 허가(있는 경우)에 대한 도인민위원회의 권한 준수를 보장하기 위한 것입니다.
투자자본은 프로젝트 지역에 따라 200억 동에서 3,000억 동까지 가능합니다. 투자자는 부동산 사업 기능을 갖춘 경제 단체여야 하며, 현행 규정에 따라 프로젝트 규모 및 총 투자자본에 상응하는 재정 능력을 갖추어야 합니다.
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