고령화로 인해 주택 수요가 변화하고 있습니다.
태국은 급속한 고령화 시기에 접어들고 있습니다. 2023년 공식적으로 고령화 사회로 진입했으며, 인구 통계 예측에 따르면 태국의 인구는 2033년경 정점을 찍은 후 감소세로 전환될 것으로 예상됩니다.
인구 구조의 변화는 주택 시장에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 오랫동안 태국의 주택 수요는 인구 증가, 중산층 확대, 부동산을 통한 부의 축적 추세에 의해 주도되어 왔습니다. 그러나 이러한 요인들이 점차 약화되고 있습니다.
주택 구매 여력이 있는 근로 연령 인구의 비율은 감소하는 반면, 가구 규모는 축소되고 있습니다. 1인 가구와 소규모 가구의 증가 추세는 전통적인 주택 수요에 상당한 변화를 가져오고 있습니다.
사진: AFP
더욱이 태국의 주택 담보 대출은 대부분 개인이 조달합니다. 가족 구조가 변화함에 따라 확대 가족 네트워크의 지원을 받을 수 있는 능력이 감소하여 주택 구매자의 재정적 부담이 가중됩니다.
연구에 따르면 고령화의 영향으로 태국의 주택 수요는 매년 0.6%에서 1.3% 감소할 수 있다고 합니다. 이는 부동산 시장 전망에 직접적인 영향을 미치는 장기적인 추세로 여겨집니다.
한편, 사람들의 소득 증가율은 주택 가격 상승 속도를 따라가지 못하고 있습니다. 일부 분석 모델에 따르면 이전의 주택 소유율을 유지하려면 사람들의 소득이 연평균 약 4.7% 증가해야 합니다. 그러나 태국의 실질 임금 상승률은 오랫동안 상대적으로 낮았으며, 노동 계층별로도 불균등한 수준을 유지해 왔습니다.
따라서 주택 가격과 소득 간의 격차는 점점 더 벌어지고 있습니다. 많은 가구, 특히 저소득 가구에게 주택 소유는 과거처럼 경제적 안정의 수단이 아니라 장기적인 재정적 부담이 되고 있습니다.
주택 가격 부담 압력과 도시 공간 변화
인구 구조 및 소득 변동은 태국의 주택 시장에 불균형적인 변화를 초래하고 있습니다. 주택 수요는 인프라가 잘 갖춰져 있고 고용 기회가 풍부한 주요 도시 지역에 집중되고 있습니다. 반면, 저소득 가구는 교통 접근성이 떨어지고 주택 가격 상승 전망이 낮은 교외 지역으로 이주할 수밖에 없는 상황입니다.
전문가들에 따르면, 인구 고령화 추세는 종종 매력도가 낮은 지역에서는 주택 과잉 공급을 초래하는 반면, 인구 증가율이 낮은 지역에서는 부동산 가치를 하락시킨다. 이는 부동산이 더 이상 많은 가구에게 안정적인 자산 축적 수단으로서의 역할을 유지하지 못하고 있음을 의미한다.
주거비 부담 또한 크게 증가하고 있습니다. 현재 태국 가구의 상당수가 소득의 36%에서 60%를 주거 관련 비용에 지출하고 있습니다. 이는 고령화 사회와 더딘 소득 증가라는 맥락에서 재정적 취약성을 높이는 매우 높은 위험 수준으로 간주됩니다.
세계 은행은 과도하게 높은 주택 비용이 가계 저축을 저해하여 장기적인 충격에 대한 경제의 회복력을 약화시킬 수 있다고 지적했습니다.
태국을 비롯한 많은 아시아 국가에서 주택 소유는 삶의 안정과 사회적 지위와 깊이 연관되어 있습니다. 반면 임대는 일시적이거나 매력적이지 않은 선택으로 여겨지는 경우가 많습니다. 하지만 시장 현실은 많은 가구들이 이러한 인식을 재고하도록 만들고 있습니다.
전문가들은 태국이 특히 도시 외곽 지역에서 안정성이 높은 장기 임대 주택 시스템 개발을 장려해야 한다고 주장합니다. 이러한 모델은 주택 소유 시장 접근에 어려움을 겪는 계층에게 더 적합할 수 있습니다.
임대 시장이 실질적인 선택지가 되려면 안정적인 장기 계약, 예측 가능한 가격, 세입자 권리 보호 장치 등을 포함하여 더욱 체계화되어야 합니다. 이는 저소득 가구와 노년층의 재정적 부담을 완화하는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다.
시장 균형에 있어 외국인 투자의 역할.
국내 해결책 외에도, 연구진들은 외국인 투자가 적절히 관리된다면 태국 주택 시장의 균형을 되찾는 데 보조적인 역할을 할 수 있다고 제안합니다.
현재 외국인 투자자들의 수요는 주로 주요 도시 지역의 아파트 부문에 집중되어 있습니다. 태국 부동산정보센터의 자료에 따르면 외국인의 부동산 구매는 수요가 높은 일부 지역의 집값 상승에 기여했습니다.
전문가들에 따르면, 외국 자본 유입을 적절히 통제하면 고급 주택 시장의 공급 과잉을 해소하고 도시 부동산 시장의 경제 활동을 유지하는 데 도움이 될 수 있습니다. 한편, 국내 정책은 수요가 낮은 지역에 장기 임대 주택을 개발하는 데 집중할 수 있습니다.
하지만 이러한 접근 방식에는 상당한 위험도 따릅니다. 여러 연구에 따르면 태국에서 아파트를 단기 임대용으로 전환하는 추세가 증가하고 있으며, 이는 도시 관리 부담을 가중시키고 주택 시장을 불안정하게 만들고 있습니다.
게다가 외국인 투자자들의 수요로 인해 중심 지역의 부동산 가격이 계속 상승하여 국내 거주자들의 주택 구매력이 더욱 높아질 수 있습니다.
전문가들은 자본이 대도시로 유입되는 반면 많은 교외 지역은 공급 과잉과 부동산 가치 하락에 직면하면서 지역적 불평등이 심화될 위험이 있다고 경고합니다.
이러한 맥락에서 연구자들은 태국의 주택 정책이 수요 측면 조정, 공급 측면 구조 조정, 투자 흐름에 대한 적절한 통제를 결합한 보다 포괄적이어야 한다고 주장합니다.
따라서 취약계층의 자가주택 소유에서 장기 임대로의 전환을 지원하는 것은 핵심 정책 우선순위 중 하나로 고려되어야 합니다. 동시에 외국인 투자 관리 메커니즘은 단기적인 성장 촉진에만 초점을 맞추기보다는 시장 안정화를 목표로 해야 합니다.
장기적으로 볼 때, 고령화는 태국 부동산 시장에 심대한 변화를 가져올 것으로 예상됩니다. 따라서 주택 가격 안정화, 사회 안정 유지, 그리고 인구 구조 변화로 인한 재정적 위험 완화를 위해 더욱 유연하고 적응력 있는 주택 정책이 필요합니다.
출처: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html
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