주택: '거품'에서 보다 균형 잡힌 상태로
2025년 주택 부동산 시장은 새로운 국면에 접어들고 있습니다. 베트남 부동산협회(VARS)에 따르면, 전체 경제 자산 대비 부동산 규모는 약 21%에 불과하여 선진국에 비해 훨씬 낮은 수준입니다. 이는 부동산 시장이 여전히 발전 가능성이 크다는 것을 보여줍니다. 그러나 부동산 시장은 수급 불균형과 급격한 가격 상승 조짐을 보이고 있어, 잠재적으로 국내 "거품"의 위험이 있습니다.
최근 몇 년간 주택 시장은 긍정적인 회복세를 보였습니다. 특히 하노이 와 호찌민시를 중심으로 법 체계가 투명해지면서 신규 공급과 유동성이 개선되는 추세입니다. 이 두 도시의 주요 거래 또한 이전 기간에 비해 긍정적인 신호를 보이고 있습니다.
전문가들은 주택 시장이 "공급 충격-수요 충격"에 기반한 강력한 성장기에서 점차 균형 잡힌 상태로 전환되고 있다고 말합니다. 경제 및 시장 전문가인 쩐 만 훙에 따르면, 시장은 투명성 강화, 지속 가능한 구매자 재정, 중산층에 적합한 주택 등 새로운 요구에 "적응"해야 합니다. 사업적 관점에서 하노이의 프리랜서 부동산 중개인인 하 테 안 씨는 공급의 대부분이 여전히 고급 주택에서 나온다면, 실제 구매자는 계속해서 "잊혀질" 것이라고 말했습니다.
투자자와 구매자는 '서핑'에서 장기 투자나 실제 사용으로 옮겨가고 있습니다.
또한 VARS는 주요 도시의 가격 압력이 급격히 증가하고 있으며, 특히 중산층을 비롯한 많은 구매자의 구매력을 크게 넘어서고 있다고 강조했습니다. 투자자와 구매자는 더욱 균형 잡힌 시장 상황에 따라 "서핑"에서 장기 투자 또는 실사용으로 전환하고 있습니다.
특히, 최근 부동산 시장을 평가하면서 경제 전문가들은 시장이 몇 가지 주목할 만한 추세를 보이고 있다는 데 동의합니다. 첫째, 신규 공급은 고급 고가 주택에 집중되어 있는 반면, 저렴한 주택 부문은 심각하게 부족합니다. 둘째, 주요 도시의 주택 가격은 실제 소득을 훨씬 상회하는 가파른 상승세를 지속하고 있습니다. 마지막으로, 투자자와 구매자는 더욱 균형 잡힌 시장 상황에 따라 "서핑"에서 장기 투자 또는 실제 사용으로 전환하고 있습니다.
리조트 회복 조짐 보이지만 핵심 요인 없이는 '돌파' 불가능
주택 시장은 긍정적인 움직임을 보이고 있지만,관광업의 빠른 회복에도 불구하고 리조트 부동산 시장은 아직 "탐험" 단계에 머물러 있습니다. 베트남 관광업은 2025년 국내외 방문객 수에서 높은 성장률을 기록했으며, 주요 관광 도시의 호텔 객실 점유율은 평균 59%에 달했습니다.
DKRA 컨설팅 보고서에 따르면, 베트남 리조트 부동산 시장은 2025년 초에도 여전히 완만한 회복세를 보이고 있습니다. 1차 공급은 증가하고 있지만 유동성은 낮은 편입니다. 리조트 빌라 시장은 60개 프로젝트, 약 2,166세대가 있지만, 2025년 첫 두 달 동안 56세대만 분양되었습니다. 1차 공급은 증가하고 있지만 유동성은 여전히 낮으며, 거래는 주로 100억 VND 미만의 가격대에서 이루어지고 있습니다. DKRA는 또한 법적 장벽, 낮은 개발 효율성, 그리고 회복되지 않은 투자자 신뢰가 리조트 시장이 "돌파"하지 못하는 이유 중 하나라고 경고했습니다.
리조트 부동산은 더 이상 기존 모델에 의존할 수 없습니다.
DKRA 보고서는 "온난화 추세"에도 불구하고 리조트 부문이 여전히 침체되고 있으며, 거래량도 크게 회복되지 않았고, 투자자들은 여전히 신중한 태도를 보이고 있음을 분명히 보여줍니다. 재고가 많고 판매 가격이 실제 구매력을 제대로 반영하지 못하고 있습니다.
경제 전문가들에 따르면, 긍정적인 측면은 2024년 토지법 및 관련 정책이 콘도텔, 리조트 빌라, 세컨드 하우스 개발의 중요한 기반으로 간주된다는 것입니다. 이러한 조정은 소유권, 개발 및 운영을 명확히 하는 데 도움이 되지만, 시장이 효과적으로 운영되기 위해서는 아직 해결해야 할 몇 가지 과제가 남아 있습니다.
그러나 주요 병목 현상은 여전히 남아 있습니다. 첫째, 해외 방문객 비중이 충분히 다양하지 않아 리조트 상품이 국제적인 변동에 적응하기 어렵습니다. 둘째, 많은 지역의 인프라와 법률이 일치하지 않고, 프로젝트 시작이 더디며, 신규 공급이 부족하고, 투자자 신뢰도가 낮습니다. 셋째, 많은 지역에서 신규 공급은 부재한 반면 기존 재고는 여전히 많아, 돌파구를 찾기 어려운 악순환이 형성되고 있습니다.
인도차이나 캐피털의 공동 CEO인 마이클 피로는 관광 산업 회복이 좋은 기반이지만, 리조트 부동산은 기존 모델에 계속 의존할 수 없다고 평가했습니다. 상품은 "경험"으로 전환되어야 하며, 독창성과 더욱 전문적인 운영이 요구됩니다. 이와 관련하여 쩐 만 훙(Tran Manh Hung)은 "초호화 리조트 건설 경쟁보다는 토착 문화와 연계된 생태적 리조트인 커뮤니티 리조트 모델이 더 적합한 방향이 될 것"이라고 강조했습니다.
따라서 리조트가 관광 회복이라는 '황금의 기회'를 가지고 있더라도, 법적 틀과 상품, 고객 경험 등을 완벽하게 갖추지 않고 그 요인에만 의존한다면 강력한 '점프'를 하기는 어려울 것입니다.
그렇다면 시장의 균형을 회복하고 삶에 여유를 가져다주기 위해 어떤 전략이 필요할까요?
2025년 부동산 시장은 균형, 품질, 그리고 적정 가격이 주요 기준이 되는 단계로 접어들고 있습니다. 경제 전문가들은 두 부문 모두 지속 가능한 발전을 위해서는 핵심 요소들을 동시에 해결하는 것이 필요하다고 강조합니다.
주택의 경우, 중저가 및 중저가 주택 공급 확대에 집중하는 동시에, 주민들의 실제 구매력에 맞춰 접근성이 좋은 교외 지역으로 입지를 다각화해야 합니다. 동시에, 가격 및 투기 통제와 정보 투명성 제고는 급격하고 통제 불가능한 가격 상승을 방지하는 데 필수적입니다. 마지막으로, 연결 인프라 및 공공시설 개발을 촉진함으로써 교외 주택의 실질적인 가치를 높이고 더욱 매력적인 지역으로 거듭날 수 있을 것입니다.
2025년 부동산 시장은 전환기에 접어들고 있습니다.
리조트 사업의 경우, 특히 소유권, 양도, 그리고 다양한 관광객 유치와 관련된 법적 체계를 완성하는 것이 중요한 과제입니다. 다음으로, 투자자들은 단순히 "리조트"를 건설하고 판매하는 것이 아니라, 체험, 지역 정체성, 그리고 그에 따른 서비스에 중점을 두고 상품을 재구성해야 합니다. 그 다음으로, 관광, 교통, 부동산 간의 연계를 강화해야 합니다. 공항 인프라, 도로, 고품질 호텔 서비스가 핵심입니다. 마지막으로, 프로젝트 진행 상황, 재무 투명성, 그리고 실제 운영에 대한 명확한 공시를 통해 투자자의 신뢰를 강화하는 것이 필수적입니다.
2025년 부동산 시장은 "공급 충격 - 급격한 가격 상승" 국면에서 균형, 품질, 그리고 구매력이 주요 기준이 되는 단계로 전환기에 접어들고 있음을 알 수 있습니다. 주택 부문은 점차 안정세를 보이고 있는 반면, 리조트 부문은 큰 잠재력을 가지고 있지만 아직 "승화"하기에는 갈 길이 멉니다. 이 두 부문 모두 지속 가능한 발전을 이루고 사회경제에 긍정적으로 기여하려면 자본 재원, 공급원, 또는 관광 산업 회복을 위한 노력뿐 아니라 합법성, 인프라, 상품, 시장 구조, 그리고 구매자 신뢰와 같은 요소들을 동시에 해결해야 합니다. 그렇게 되면 시장은 단순히 "부활"하는 데 그치지 않고 더 나은 품질과 지속 가능성을 누리게 될 것입니다.
출처: https://vtv.vn/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-on-dinh-nghi-duong-cho-cu-bat-phap-ly-10025112117552534.htm
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