소득 수준과 주택 가격 격차가 벌어지고 있다.
2014년부터 2025년까지 1인당 소득 증가율과 주택 가격 상승률을 비교해보면 그 격차가 점점 커지고 있음을 알 수 있습니다. 평균 소득은 월 411만 동에서 830만 동으로 두 배 증가했으며, 연평균 성장률은 약 6.4%에 해당합니다.
한편, 평균 아파트 가격은 m²당 2,500만 동에서 m²당 7,550만 동으로 3배 가까이 상승했으며, 연평균 12% 이상의 상승률을 기록했습니다. 현재 하노이 의 평균 주택 가격은 m²당 8,000만 동을 넘어선 것으로 기록되어 있습니다. 즉, 주택 가격은 소득 증가율보다 거의 두 배 빠르게 상승하고 있는 것입니다.
2025년 중반 통계에 따르면, 현재 평균 아파트 가격은 가구 연소득의 27.3배에 달합니다. 이를 주택 가격 대비 소득 지수(P/I = 27.3)라고 합니다. 다시 말해, 가구가 아무것도 쓰지 않고 소득 전액을 주택 구입에 사용한다면, 충분한 자금을 마련하는 데 약 27년이 걸리고, 소득의 3분의 1을 할부로 지불한다면 그 기간은 거의 80년으로 연장됩니다. 현재 소득 수준으로는 공무원을 포함한 대부분의 직장인들에게 안정적인 삶을 꾸리는 꿈은 점점 더 어려워지고 있습니다.
GP.Invest 이사회 회장인 응우옌 꾸옥 히엡 씨는 주택 가격이 급등하고 있다고 말했습니다.
12월 4일 하노이 라디오 텔레비전(Hanoi Radio and Television)이 주최한 "부동산 시장의 건전하고 지속 가능한 발전을 위한" 포럼에서 GP.Invest 이사회 의장인 응우옌 꾸옥 히엡(Nguyen Quoc Hiep) 씨는 급등하는 주택 가격은 구매자에게 장벽일 뿐만 아니라 전체 경제 에 잠재적 위험을 초래한다고 말했습니다. 주택 시장은 매매 가격이 중산층이 할부로 구매할 수 있는 수준으로 유지될 때에만 "건전하고 지속 가능한" 것으로 간주됩니다.
현재 대부분의 투자자들은 여전히 은행 신용 자본에 의존하고 있습니다. 국가은행 통계에 따르면, 2025년 9월 말까지 부동산에 투입된 신용 자본은 19% 증가했으며, 미상환 부채는 약 4조 동(약 1,000억 동)을 넘어 전체 시스템 미상환 부채의 24%를 차지했습니다. 한편, 2025년 3분기 자료에 따르면 부동산 거래율은 13% 감소했으며, 그중 아파트만 15% 감소했고, 재고는 증가하고 있습니다.
분석가들은 거래량이 감소하는 상황에서 가격이 지나치게 상승할 경우, 부실채권, 시장 "동결", 그리고 투자자 현금 흐름 차질 위험이 은행 시스템으로 확산될 수 있다고 말합니다. 따라서 부동산 가격 거품의 압력은 한 시장에만 국한되지 않고 금융 안정 및 거시경제 안정과 긴밀히 연관되어 있습니다.
포럼에서는 투기, 가격 인플레이션, 공급 조작, 사회주택 정책으로 인한 폭리, 그리고 불균형적인 계층 구조 등 여러 가지 문제점이 지적되었습니다. 많은 사람들이 "상업용 주택을 살 만큼 부유하지는 않지만, 사회주택을 살 만큼 가난하지는 않은" 상황에 처해 있습니다.
제도 완성, 신용 통제, 실물 공급 증대
GP.Invest 이사회 회장인 응우옌 꾸옥 히엡 씨는 부동산 시장이 건강하게 발전하려면 국가 기관이 부동산 기업에 대한 토지, 신용, 세금에 대한 제도와 정책을 조정하는 데 동시에 참여해야 한다고 말했습니다.
최근 정부는 2030년까지 100만 호의 사회주택 개발을 촉진하기 위한 여러 구체적인 방안과 정책을 시범적으로 추진해 왔습니다. 국회 와 정부는 대도시의 노후 아파트 재건축에 대한 공급 확대 및 장애물 제거를 위한 여러 가지 "공개적" 방안을 마련해 왔습니다. 이러한 정책들은 부동산 시장 공급 개선에 기여했습니다.
그러나 지방자치단체에서의 이행은 아직 느린 편이므로 각급 기관의 면밀한 검사와 감독이 필요하다. 특히, 부동산 시장을 법적으로 '개방'하는 방안을 지속적으로 모색하는 한편, 행정절차를 실질적으로 단축해야 한다.
또 다른 주요 병목 현상은 토지 가격 수준입니다. 현재 일부 지역에서 발행될 것으로 예상되는 토지 가격표는 5년 전 가격보다 최대 수십 배 높은 수준입니다. 이는 주택 가격 상승의 직접적인 원인 중 하나입니다. GP.Invest 이사회 의장은 토지 가격표를 작성할 때 사업용 토지 가격(재정 채무 및 투자 계획 산정 기준)과 상업용 토지 가격(개인 간 거래용)을 구체적으로 정의하여 적절한 조정 메커니즘을 마련하고, 토지 비용이 주택 구매자에게 최종적인 부담으로 작용하지 않도록 해야 한다고 강조했습니다.
국회 사법위원회 부위원장인 쩐 홍 응우옌 여사는 토지, 주택, 부동산 사업에 대한 법적 틀을 완성하는 것이 필요하다고 말했습니다.
국회 법제사법위원회 쩐 홍 응우옌 부위원장은 시장의 이례적인 상황에 철저히 대처하기 위해서는 토지, 주택, 부동산 사업에 대한 법적 체계를 완벽하게 정비하는 것부터 시작해야 한다고 말했습니다. 현재 2024년 토지법, 주택법, 부동산사업법을 안내하는 일련의 문서들을 시행하고 있습니다. 이는 토지 경매, 사업 입찰, 토지 분할 및 매매, 부동산 중개, 공급 관리 분야의 법적 공백을 메울 수 있는 기회입니다. 법이 명확할수록 시장 조작은 더욱 어려워집니다.
국회 법제사법위원회 부위원장은 위법 행위를 명확히 파악하기 위해서는 법 위반 징후가 있을 경우 감사, 조사, 기소 기관의 단서가 있어야 한다고 강조했습니다. 그러나 단기간에 큰 가격 변동이 반복되고, 계획 수립, 사회기반시설 투자 정책 또는 대형 사업 추진을 앞둔 지역에 집중되는 것은 국가가 특별 감독을 실시해야 할 신호입니다.
법률을 완벽하게 마련하는 것과 더불어, 계획 정보, 토지 이용 계획, 사업 진행 상황, 사업 적법성, 그리고 거래 가격을 공개하는 것이 핵심으로 여겨집니다. 국가 토지 데이터베이스, 주택 데이터베이스, 그리고 전자 거래 시스템을 구축하는 것은 국가가 효과적으로 사업을 관리하는 동시에 사기를 방지하고, "파동을 일으키거나" 가격을 부풀리는 행위를 크게 제한하는 데 도움이 될 것입니다.
또 다른 초점은 실제 주택 수요를 충족하는 부문을 중심으로 실제 공급을 확대하는 것입니다. 각 부문의 수요에 맞춰 부동산 유형을 세분화해야 합니다. 시장이 투기적 수요에만 의존할 경우, 부동산은 자산 축적의 통로나 시장 변화를 위한 매매 도구로 전락하여 거품을 조성하고 쉽게 조작될 수 있습니다. 따라서 적정 가격에 사회주택과 상업용 주택 개발을 촉진하는 동시에, 투자 및 토지 이용 절차를 개혁하여 사업 추진 기간을 단축해야 합니다. 공급이 증가하면 시장이 스스로 안정될 수 있는 여건이 조성될 것입니다.
대표단은 건강하고 지속 가능한 부동산 시장을 위한 해결책을 논의했습니다.
신용 정책과 관련하여, 포럼 분석에 따르면 많은 은행들이 높은 부동산 가치를 지닌 토지 담보 대출을 기반으로 한 프로젝트에 거액의 자본 지출을 수용하고 있으며, 이로 인해 토지 가격이 지속적으로 상승하고 있습니다. 투자 목적의 부동산 매수자들은 변동 금리로 대출받을 수 있지만, 급격한 가격 상승으로 인해 여전히 높은 금리를 수용하고 있으며, 이는 악순환을 초래합니다. 즉, 가격이 높을수록 투기가 강해지고 부동산으로의 자금 유입이 증가합니다.
일부 신용기관은 아직 주택 대출과 투자 대출을 명확히 구분하지 않아 우선 자금 조달처가 실제 주택 수요에 제대로 투입되지 못하고 있습니다. 많은 의견은 은행이 주택 구매 목적의 대출과 투자 목적의 대출 기준을 분리해야 한다는 것입니다. 부동산 기업의 자본 안전 비율을 고려하고, 자기자본 대비 과도한 차입을 하는 프로젝트에는 제한 조치를 적용해야 합니다. 동시에, 투자자들이 자본 조달 전에 신중하게 검토하도록 회사채 발행 기준을 더욱 면밀히 검토해야 합니다.
포럼 분석 결과, 부동산 시장의 "비정상적인" 현상에 대처하는 것은 단일한 척도에 의존할 수 없음을 알 수 있습니다. 시장은 제도가 투명하고, 신용이 합리적으로 배분되고, 데이터가 투명하며, 공급이 크게 증가하고, 투기가 충분히 강력한 법적·금융적 수단에 의해 통제될 때에만 진정으로 건강하고 지속 가능합니다. 그때가 되면 정착의 꿈도 더 이상 불가능한 것이 아닙니다.
출처: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm
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