Minh bạch, thỏa đáng và hài hòa trong định giá đất

“Giá ảo hay không, địa phương nắm rõ nhất”

Về vấn đề định giá đất được coi là vấn đề cốt lõi, đồng thời cũng là vấn đề khó nhất trong luật Đất đai, ông Khánh cho biết dự thảo luật đã tiếp thu, chỉnh lý để quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc: phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Cạnh đó, dự thảo bổ sung quy định cụ thể nội dung 4 phương pháp định giá đất, gồm: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ để giao Chính phủ quy định chi tiết.

So với luật hiện hành, dự thảo bỏ quy định phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất. Lý do là phương pháp này được tính toán dựa trên các thông tin đầu vào giả định dẫn đến áp dụng trên thực tế không thống nhất, tạo nhiều khó khăn trong thực hiện.

Tuy nhiên, trong báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội (QH) Vũ Hồng Thanh cho biết Ủy ban Kinh tế QH cho rằng quy định như dự thảo là chưa thực sự rõ ràng; chưa thể chế đầy đủ Nghị quyết số 18 của T.Ư khóa XIII về tiếp tục đổi mới chính sách đất đai, trong đó yêu cầu chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đề nghị quy định rõ nguyên tắc, phương pháp định giá đất ngay trong dự thảo luật cũng là quan điểm của Chủ tịch QH Vương Đình Huệ khi nêu ý kiến thảo luận tại tổ sáng 9.6. Theo Chủ tịch QH, trong luật Đất đai thì khó nhất là tài chính đất đai, trong đó khó nhất chính là giá đất nên việc dự thảo quy định chung chung và giao Chính phủ quy định chi tiết tại nghị định “thì QH khó thảo luận và cũng không yên tâm để thông qua”.

Ông Nguyễn Xuân Thắng, Chủ tịch Hội đồng Lý luận T.Ư, Giám đốc Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, cho rằng dự thảo quy định “định giá đất theo nguyên tắc thị trường”, nhưng như vậy là chưa đủ vì “chúng ta là thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”. Ông đề nghị tùy thuộc vào từng loại đất cụ thể để có cơ chế định giá một cách khoa học, minh bạch, cũng như có một hệ số điều chỉnh để định giá đất phù hợp với thực tiễn. Hệ số điều chỉnh này phải đáp ứng tiêu chí ổn định, tránh hôm nay ra một giá, hôm sau định giá khác, khiến doanh nghiệp (DN) không yên tâm đầu tư.

Lý giải từ góc độ cơ quan soạn thảo, Bộ trưởng Bộ TN-MT Đặng Quốc Khánh cho biết về giá đất, dự thảo luật đã phân cấp rất lớn cho địa phương khi giao UBND trình để HĐND ban hành bảng giá đất hằng năm đảm bảo tiệm cận với thị trường, thực hiện từ 1.1.2026. “Có giá ảo hay không thì địa phương là người hiểu nhất”, ông Khánh nói. Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo cũng đang nghiên cứu để bổ sung cơ chế có thể điều chỉnh khi giá đất tăng đột biến.

Quan trọng nhất là phải đền bù thỏa đáng

Thu hồi đất, đặc biệt là thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng cũng là vấn đề nhiều đại biểu (ĐB) quan tâm thảo luận. So với dự thảo luật trước đó, quy định về thu hồi đất phát triển KT-XH tại dự thảo lần này đã có sự thay đổi lớn. Cụ thể, dự thảo luật mở rộng, liệt kê 31 trường hợp thu hồi đất theo 3 nhóm: thu hồi đất để xây dựng công trình công cộng; thu hồi đất để xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng khác.

ĐB Trần Thị Hồng Thanh (đoàn Ninh Bình) cho biết cơ bản đồng tình với phương án của cơ quan soạn thảo. Tuy nhiên, bà Thanh băn khoăn khi nội hàm thế nào là “phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng” chưa được làm rõ.

Trong khi đó, ĐB Trương Trọng Nghĩa (đoàn TP.HCM) nhận định báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế đã rất “tinh ý” khi chỉ rõ trong dự thảo phần quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng không thấy các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đâu nhưng lại dẫn chiếu đến điều 112 quy định đây là dự án đấu giá sử dụng quỹ đất do nhà nước tạo lập thông qua thu hồi. Trong báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho rằng việc dự thảo luật quy định như trên là chưa rõ nội hàm, mâu thuẫn về cách tiếp cận so với các trường hợp khác. Từ đó, Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát để không quy định theo cách dẫn chiếu sang quy định tại các điều, khoản khác mà có quy định cụ thể, rõ ràng ngay tại dự thảo luật.

Ông Vũ Hồng Thanh khẳng định trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển KT-XH, vì lợi ích quốc gia, công cộng, Ủy ban Kinh tế nhất trí với các trường hợp nhà nước thu hồi đất để điều tiết chênh lệch giá trị tăng thêm từ đất do thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, hài hòa lợi ích giữa nhà nước – người dân – nhà đầu tư và các trường hợp thu hồi đất để bảo đảm điều kiện thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất.

ĐB Trương Trọng Nghĩa cũng băn khoăn thực tế, nhiều dự án để phát triển KT-XH nhưng không hoặc không trực tiếp vì lợi ích quốc gia, công cộng mà vì mục đích thương mại. “Thương mại cũng tốt thôi, nhưng Nghị quyết 18 quy định nguyên tắc nếu dự án vì mục đích thương mại thì phải thỏa thuận. Hàng chục năm qua, bao nhiêu câu chuyện khiếu nại, bức xúc liên quan đến câu chuyện thu hồi đất này”, ông Nghĩa nêu.

Theo Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi, mục đích kinh tế, thương mại cũng đóng góp cho lợi ích quốc gia, không nên hiểu anh làm kinh tế, thương mại thì anh tự đi đàm phán, làm gì thì làm. “Quan trọng là đền bù thỏa đáng, chính sách hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng thì người dân cũng được hưởng lợi từ dự án tương lai đó”, ông Mãi nói và nhấn mạnh việc quan trọng nhất là chính sách trực tiếp người có quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, ĐB Hoàng Quốc Khánh (đoàn Lai Châu) băn khoăn với những vướng mắc của cơ chế tự thỏa thuận đối với dự án phát triển KT-XH đang thực hiện theo luật Đất đai 2013 hiện hành. Theo ông Khánh, vấn đề vướng mắc nhất trong việc thỏa thuận của người dân và DN là “giá thế nào”. “Có dự án chủ đầu tư áp giá rất thấp, người dân bị thiệt. Ngược lại, có dự án người dân không chịu mức giá DN đưa ra, so sánh tỉnh này, tỉnh kia để đòi cao hơn, có hộ mức giá thỏa thuận đáng ra chỉ 800 – 900 triệu đồng nhưng đòi tới 3 tỉ đồng. Thỏa thuận mãi họ không chịu khiến kéo dài dự án”, ông Khánh cho biết. Ông cũng dẫn ví dụ tại Lai Châu, có dự án thủy điện tổng vốn lên tới 200 – 300 tỉ đồng nhưng gặp vướng mắc khi thỏa thuận chỉ vì mắc 1 hộ không đồng ý .

Không để tùy tiện điều chỉnh quy hoạch

Liên quan tới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khi nêu ý kiến thảo luận tại tổ, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh đây cũng là vấn đề cần quy định rõ thẩm quyền, phân cấp, phân quyền để giảm thủ tục hành chính. “Quy hoạch đất vừa giải quyết vấn đề trước mắt vừa có tầm nhìn dài hạn để phát triển bền vững, lâu dài. Hiện ta thấy đất đai là hằng số không thể sinh ra, phải sử dụng khai thác sao cho hiệu quả, gồm cả không gian trên trời, mặt đất và không gian ngầm, rồi liên quan cả không gian biển”, Thủ tướng nói.

Theo Thủ tướng, việc sửa đổi luật Đất đai phải “bám sát thực tiễn, lấy thực tiễn làm thước đo”, song không thể đòi hỏi một lần sửa đổi bao quát hết vướng mắc từ thực tiễn. Nguyên tắc sửa luật cố gắng làm sao giải quyết được các vướng mắc, bất cập đang phải xử lý trong quá trình khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai. Thủ tướng cũng cho rằng phân cấp, phân quyền đang rất vướng. “Ví dụ, 10 ha lúa, 20 ha rừng lại phải lên đến Thủ tướng Chính phủ, qua nhiều bước mất rất nhiều thời gian, lãng phí nguồn lực và cơ hội”, Thủ tướng nêu.

Về các khu tái định cư, Thủ tướng nhấn mạnh đây là vấn đề người dân quan tâm rất nhiều. “Quan điểm của Đảng rất rõ, khi thu hồi đất tái định cư, người nhường đất sau một quá trình canh tác, khai thác sử dụng chuyển đi nơi khác phải đảm bảo ít nhất bằng hoặc hơn nơi ở cũ. Phải cụ thể hóa, lượng hóa các tiêu chí thế nào là bằng hoặc hơn”, Thủ tướng nêu.

Chủ tịch QH Vương Đình Huệ nhấn mạnh phải quy định việc lấy ý kiến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thế nào cho thực chất, tránh chuyện lấy cho có, hình thức. Chủ tịch QH dẫn chứng các quy định tại dự thảo không nói rõ bao nhiêu phần trăm người dân được lấy ý kiến đồng thuận thì chính quyền được thông qua quy hoạch. Mặt khác, dự thảo luật cũng chưa quy định trường hợp người dân không đồng thuận thì xử lý thế nào.

Tương tự, với các quy định về rà soát, điều chỉnh quy hoạch, Chủ tịch QH cho rằng đây là vấn đề nhiều tiêu cực, thời gian qua bị xử lý rất nhiều, do đó “nếu không quy định kỹ thì khó vận hành mà vận hành được thì chưa biết phải đầu hay phải tai”. Dẫn tình trạng DN đầu tư sản xuất nông nghiệp rất sợ việc điều chỉnh quy hoạch “bất thình lình”, Chủ tịch QH nói và cho rằng phải quy định chặt chẽ, tránh để xảy ra sai phạm, khiếu kiện.