Bimbang 'double burden' apabila harga tanah baru berkuat kuasa

Kapsyen foto — Gambar ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Majlis Rakyat Hanoi baru sahaja meluluskan Senarai Harga Tanah baharu, dijangka diguna pakai mulai 1 Januari 2026. Ini adalah tindakan untuk menjadikan pengurusan tanah telus dan mendekatkan harga tanah kepada pasaran mengikut peruntukan Undang-undang Tanah 2024. Walau bagaimanapun, peningkatan mendadak di kawasan pinggir bandar mewujudkan "beban berganda" kepada orang ramai dan perniagaan hartanah, menjadikan kemungkinan untuk menetap bagi mereka yang berpendapatan rendah semakin jauh dan memperlahankan pemulihan pasaran.

Kos meningkat, impian perumahan yang jauh

Secara umum, orang ramai bersetuju untuk melaraskan senarai harga tanah dengan lebih dekat dengan pasaran kerana ini membantu memastikan hak orang ramai dalam pembersihan tapak dengan lebih baik, mengehadkan aduan dan menyumbang kepada mempercepatkan kemajuan pembersihan tapak dan menyelesaikan projek pelaburan awam.

Walau bagaimanapun, dengan peningkatan ketara dalam pelarasan harga tanah, terutamanya di komune dan wad pinggir bandar, dasar harga tanah baharu bukan sahaja mengubah obligasi kewangan yang berkaitan dengan tanah tetapi juga memberi impak yang mendalam terhadap kehidupan, pengeluaran, pasaran hartanah dan kebolehcapaian perumahan bagi banyak kumpulan orang.

Encik Dang Van Nghiem, di komune Dong Anh (Hanoi) berkata: "Kenaikan harga tanah telah menyebabkan cukai, yuran, dan caj apabila membuat buku merah, membahagikan plot atau memindahkannya untuk meningkat dengan sewajarnya. Sekarang keluarga saya perlu membahagikan tanah untuk anak-anak tinggal berasingan atau mewarisi harta itu, jadi kami perlu memohon sijil, yang memerlukan banyak wang."

Dengan harga tanah baharu 2-6 kali lebih tinggi daripada senarai harga tanah lama, ramai penduduk di pinggir bandar tidak dapat memenuhi kewajipan kewangan mereka. Encik Dao Khac Trong di komune Soc Son (Hanoi) berkata, "Saya mengira bahawa yuran guna tanah yang perlu saya bayar ialah kira-kira 80 juta VND, tetapi ia telah melonjak kepada lebih 400 juta VND selepas menggunakan senarai harga tanah baharu."

Bukan sahaja Encik Dao Khac Trong, tetapi ramai orang di komune lain seperti Hoai Duc, Dong Anh, Thanh Oai, Dan Phuong, Thanh Tri, Thuong Tin, Hong Van... turut menyatakan "terkejut" mereka apabila mereka terpaksa membayar ratusan juta dong untuk menyelesaikan prosedur. Orang ramai mencadangkan bahawa bandar perlu mempertimbangkan dasar mengurangkan yuran pendaftaran, mengecualikan beberapa yuran pengeluaran sijil atau melanjutkan masa pembayaran untuk isi rumah miskin, isi rumah hampir miskin, pekerja dan keluarga muda yang tinggal di kawasan pinggir bandar. Ini membantu mereka mengelakkan "kejutan kos" apabila perlu menyelesaikan prosedur tanah.

Menurut Peguam Nghiem Thi Hang dari Pejabat Undang-undang Vu Linh (Persatuan Peguam Hanoi), yang pertama ialah peningkatan beban kewangan apabila menjalankan prosedur tanah. Itulah kenaikan harga tanah terutama di kawasan pinggir bandar (di mana ia dijangka meningkat secara mendadak daripada 25% kepada 26%, dengan beberapa lokasi meningkat hampir 30% berbanding senarai harga semasa), menyebabkan ramai orang bimbang tentang kos yang melambung tinggi ketika menjalankan prosedur seperti menukar tujuan guna tanah, membuat buku merah (mengiktiraf hak guna tanah) atau memindah milik. Jika senarai harga tanah meningkat, yuran guna tanah, cukai, yuran dan caj yang perlu dibayar oleh orang ramai akan meningkat dengan sewajarnya, yang secara langsung memberi kesan kepada kumpulan besar subjek ini.

Selain itu, isi rumah pertanian di pinggir bandar juga bimbang tentang kenaikan harga tanah, cukai guna tanah bukan pertanian, yuran pendaftaran, atau kos penukaran tujuan guna tanah yang mungkin lebih tinggi. Perbelanjaan ini secara langsung menjejaskan keupayaan mengekalkan pengeluaran, terutama bagi petani kecil - Peguam Nghiem Thi Hang memaklumkan.

Pasukan modal dari garisan permulaan

Walaupun dianggap perlu untuk mendekatkan harga tanah kepada harga pasaran, senarai harga baharu itu juga menimbulkan banyak kebimbangan mengenai beban kos, kemungkinan kenaikan harga hartanah dan tekanan ke atas perniagaan.

Menjelaskan "Beban Berganda", Encik Pham Gia Hiep, pakar hartanah, berkata perniagaan hartanah perlu menanggung peningkatan kos pelaburan (beban 1) manakala keupayaan untuk mendapatkan semula modal dan menjual produk berkurangan (beban 2), membawa kepada risiko kewangan dan operasi yang lebih besar. Keputusan ini sendiri membawa kebimbangan yang besar, meletakkan mereka dalam situasi yang sukar, jadi ia dipanggil "beban berganda".

Bagi orang ramai, terutamanya yang berpendapatan rendah, purata pendapatan semakin jauh daripada memiliki rumah untuk "settle down" apabila senarai harga tanah baru menjelma.

Kenaikan lagi harga rumah akan mengurangkan lagi kebolehcapaian perumahan bagi majoriti rakyat terutamanya golongan berpendapatan sederhana dan rendah. Ini membawa kepada risiko peningkatan inventori dan kesukaran dalam penggunaan produk perusahaan. Aliran tunai disekat, tekanan untuk membayar balik pinjaman bank meningkat, memperlahankan pemulihan keseluruhan pasaran hartanah di Hanoi - kongsi Encik Pham Quang Hiep.

Berkongsi pandangan ini, Cik Nguyen Ngoc Bich, Pengarah Syarikat Harta Tanah Nam Binh, berkata bahawa beban pertama dan paling langsung ialah peningkatan mendadak dalam kos input untuk semua projek pembangunan hartanah di bandar itu.

Khususnya, kos pampasan untuk pembersihan tapak telah meningkat. Senarai harga tanah adalah asas undang-undang untuk menentukan tahap pampasan untuk rakyat apabila Negara menuntut semula tanah untuk menjalankan projek komersial. Apabila senarai harga tanah meningkat, harga pampasan juga meningkat, menyebabkan jumlah modal pelaburan permulaan perusahaan meningkat dengan ketara. Ini bukan sahaja menambah beban kewangan malah berisiko memanjangkan masa pembersihan tapak sekiranya harga pampasan masih tidak benar-benar memuaskan hati rakyat, menjejaskan secara serius kemajuan pelaksanaan projek.

Selain itu, bayaran guna tanah dan sewa tanah juga meningkat mengikut senarai harga tanah. Ini adalah kewajipan kewangan yang perlu dibayar oleh perniagaan apabila diperuntukkan tanah atau menukar tujuan penggunaan tanah untuk melaksanakan projek. Kos ini meningkat terus kepada harga produk, mengurangkan jangkaan margin keuntungan pelabur dan menimbulkan cabaran besar dalam mengimbangi kewangan projek, terutamanya untuk projek perumahan komersial dan kawasan bandar.

Senarai harga tanah baharu di Hanoi merupakan langkah penting ke arah ketelusan pasaran dan lebih sejajar dengan harga sebenar. Walau bagaimanapun, peningkatan yang tinggi di banyak kawasan pinggir bandar telah menimbulkan kebimbangan mengenai beban kewangan kepada orang ramai dan perniagaan.

Untuk dasar itu benar-benar berkesan, perlu ada pelan hala tuju yang munasabah, digabungkan dengan penyelesaian untuk menyokong kumpulan yang terdedah, perniagaan kecil dan pengeluar pertanian. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk meningkatkan ketelusan maklumat dan dialog dengan masyarakat untuk mengehadkan kesan negatif dan mewujudkan konsensus sosial.