Cadangan untuk urus niaga hartanah melalui bank
Perwakilan Trinh Lam Sinh ( Delegasi An Giang ) mencadangkan draf undang-undang menambah peruntukan yang melarang perbuatan memanipulasi dan mengganggu pasaran hartanah, dan mentakrifkan dengan jelas tanda-tanda memanipulasi dan mengganggu pasaran hartanah. "Kebelakangan ini, tindakan manipulatif telah menjejaskan kestabilan pasaran hartanah dan menjejaskan pembangunan sosio-ekonomi negara," kata Encik Sinh.
Ramai timbalan menteri mempunyai cadangan yang sama. Trinh Xuan An, ahli Jawatankuasa Pertahanan dan Keselamatan Negara (Perwakilan Dong Nai ), mencadangkan untuk memasukkan tindakan memanipulasi pasaran hartanah dalam senarai perbuatan yang dilarang, dan menjelaskan tindakan memanipulasi dan menetapkan harga hartanah. "Secara peribadi, saya berpendapat bahawa tindakan memanipulasi hartanah tidak kurang bahayanya daripada tindakan memanipulasi saham seperti yang termaktub dalam Kanun Keseksaan. Pada masa ini, tindakan memanipulasi pasaran hartanah berlaku secara sofistikated, membawa kepada situasi gelembung, harga hartanah melangit tinggi berbanding realiti dan perlu diharamkan dalam undang-undang, dengan peraturan khusus untuk menghapuskannya," En.
Menurut Encik An, tindakan memanipulasi pasaran hartanah bukan sahaja termasuk menetapkan harga tinggi semasa lelongan dan kemudian membatalkan deposit dengan tujuan menaikkan harga dan mengaut keuntungan, tetapi juga menggunakan satu projek untuk "merangsang" harga projek lain, mewujudkan tahap harga yang sangat tinggi. "Saya fikir jika ia tidak ditangani dengan teliti, ia akan mewujudkan gelembung dan membawa kepada insiden yang serius," tegas Encik An.
Naib Pengerusi Jawatankuasa Kehakiman Dewan Negara Nguyen Manh Cuong (delegasi Quang Binh ) melahirkan kebimbangan mengenai draf undang-undang yang menetapkan: Negara mempunyai dasar untuk mewujudkan syarat bagi organisasi dan individu untuk membuat pembayaran bukan tunai dalam urus niaga hartanah. Menurut Encik Cuong, pembayaran bukan tunai adalah penyelesaian yang sangat penting dalam mencegah dan memerangi rasuah dan negatif. Oleh itu, beliau menyarankan bagi urus niaga besar seperti urus niaga hartanah, Kerajaan perlu bergerak ke arah mewajibkan pembayaran bukan tunai dan bukannya hanya mewujudkan syarat.
Perwakilan Trinh Xuan An (perwakilan Dong Nai)
Perwakilan Trinh Xuan An menyatakan persetujuannya dengan peraturan mengenai pembayaran dalam urus niaga hartanah, mengikut mana pelabur projek dan perniagaan hartanah mesti menerima wang daripada pelanggan melalui akaun bank di Vietnam. "Saya berpendapat bahawa semua urus niaga berkaitan hartanah mesti dibayar melalui bank, bukan hanya pelabur dan perniagaan. Kami telah membuat satu langkah ke hadapan yang ketara dalam melaksanakan transaksi pembayaran tanpa tunai, saya cadangkan kita mesti merevolusikan lagi," kata En. An.
Perwakilan Trinh Xuan An, ahli sepenuh masa Jawatankuasa Pertahanan dan Keselamatan Negara (delegasi Dong Nai)
Broker "membuang dan menangkap" mengganggu pasaran
Berkenaan peraturan mengenai tingkat perdagangan hartanah, laporan mengenai penerimaan dan penyemakan draf undang-undang sebelumnya, Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi Vu Hong Thanh berkata bahawa selepas menerima pendapat ramai timbalan Dewan Negara, draf undang-undang selepas penjelasan dan penerimaan telah mengeluarkan peraturan yang memerlukan urus niaga hartanah melalui lantai dan hanya menggalakkan mereka. "Memerlukan urus niaga hartanah akan membawa kepada risiko eksploitasi dan tidak akan memastikan pembangunan pasaran hartanah yang sihat, selamat dan mampan," kata Encik Thanh. Di samping itu, draf undang-undang juga menetapkan bahawa urus niaga hartanah di mana pihak yang mengambil bahagian adalah individu mesti disahkan dan disahkan. Dalam kes di mana satu pihak yang mengambil bahagian ialah perusahaan perniagaan hartanah, notari dan pensijilan tidak diperlukan.
Mengulas, Timbalan Hoang Van Cuong (delegasi Hanoi) berkata bahawa kontrak urus niaga hartanah tidak perlu dinotari tetapi boleh disahkan melalui lantai dagangan. Encik Cuong menganalisis bahawa lantai dagangan adalah salah satu daripada tiga elemen yang membentuk pasaran hartanah, tetapi Undang-undang Perniagaan Hartanah semasa tidak mengawal selia fungsi lantai dengan betul apabila ia membenarkan lantai mengambil bahagian dalam kedua-dua penjualan dan pembelian, bukan hanya pembrokeran. "Lantai sepatutnya hanya menjadi orang tengah, tetapi sekarang ia adalah kedua-dua membeli dan menjual, dan orang memanggilnya membaling dan menangkap, yang mengganggu pasaran," tegas Encik Cuong.
Dari situ, Timbalan Cuong mencadangkan agar undang-undang itu dikawal dengan lebih ketat, lantai hanya menjalankan fungsi perantara dan mesti bertanggungjawab ke atas maklumat yang diberikan kepada pelanggan dan negeri. Pada masa yang sama, lantai tidak dibenarkan mengambil bahagian dalam jual beli dan hanya menerima yuran termasuk yuran pengesahan transaksi bersamaan dengan yuran notari dan yuran pembrokeran mengikut perjanjian. Menurut Encik Cuong, pendekatan ini memberikan lantai tanggungjawab untuk melaksanakan peranan broker dengan betul, menasihati pelanggan dan menyediakan maklumat pasaran kepada negeri ini.
Perbahasan dengan Timbalan Cuong, Timbalan Nguyen Van Than (delegasi Thai Binh) berkata bahawa notari pada masa ini mempunyai banyak masalah, tetapi jika notari ditinggalkan atau lantai perdagangan diberi kuasa yang lebih, "ia adalah sangat berbahaya". Encik Than mencadangkan bahawa urus niaga hanya perlu disahkan melalui notari, dan lantai perdagangan tidak boleh mewakili undang-undang negara.
Beliau berkata bahawa Timbalan Hoang Van Cuong "berfikir secara teori" apabila beliau mencadangkan untuk melarang lantai perdagangan daripada mengambil bahagian dalam jual beli. "Pada hakikatnya, ia tidak boleh diharamkan kerana orang ramai mempunyai banyak cara untuk membeli dan menjual melalui harga yang diketahui. Semua timbalan menteri tahu bahawa pada masa lalu, bangunan tinggi, terutamanya yang dimiliki oleh syarikat milik kerajaan atau syarikat swasta besar, apabila mereka bertanya kepada pelabur pada keesokan harinya, mereka berkata ia telah habis dijual, tetapi apabila mereka pergi ke tingkat perdagangan hartanah, mereka masih mempunyainya pada harga yang tinggi, walaupun satu setengah harga yang berbahaya," kata Encik T. lantai bebas, "wain yang baik tidak memerlukan semak", jika transaksi itu baik, pelanggan akan datang, jika tidak bagus, pelanggan tidak akan datang.
Selepas menerima pendapat para perwakilan, Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi Vu Hong Thanh berkata bahawa para perwakilan semua mahu meningkatkan kualiti dan profesionalisme lantai perdagangan. Oleh itu, jawatankuasa penggubalan akan mempertimbangkan bagaimana tingkat boleh melaksanakan fungsi perantara dan tidak mengambil bahagian secara langsung dalam jual beli, yang boleh menyebabkan gangguan pasaran.
Patutkah kita menerima deposit apartmen sebelum membina asas?
Mengenai urus niaga perumahan masa depan, draf undang-undang mencadangkan dua pilihan. Pertama, pelabur dibenarkan mengutip deposit daripada pelanggan apabila projek itu telah memenuhi semua syarat untuk mula beroperasi (termasuk salah satu daripada dokumen berikut: hak guna tanah, permit pembinaan, dokumen penerimaan pembinaan asas untuk pangsapuri atau bangunan bercampur dengan rumah, dsb.). Kedua, pelabur dibenarkan mengumpul deposit apabila projek itu mempunyai reka bentuk asas yang dinilai dan mempunyai salah satu dokumen: hak guna tanah; jumlah deposit maksimum tidak melebihi 10% daripada harga jualan atau harga pajakan beli.
Memberi pendapatnya, Timbalan Tran Hong Nguyen (delegasi Binh Thuan) mencadangkan untuk mengawal selia mengikut pilihan 1, kerana ia kurang berisiko untuk pelanggan. Menurutnya, jika deposit itu dikutip sejurus selepas projek itu dinilai reka bentuk asasnya, ia akan membawa kepada masa yang sangat lama daripada menerima deposit untuk benar-benar melaksanakan projek. Sementara itu, pasaran hartanah baru-baru ini mengalami banyak perkembangan yang rumit, masih terdapat kes pelabur projek hartanah mengambil kesempatan daripada bentuk deposit dan kontrak sumbangan modal untuk menggerakkan modal sewenang-wenangnya sehingga menyebabkan kekacauan dan ketidakamanan. Banyak projek, lepas dapat deposit, lepas 5 tahun, 10 tahun pun, projek tak terlaksana.
Sebaliknya, Timbalan Pham Van Hoa (delegasi Dong Thap) menyokong pilihan 2, kerana "pelabur sangat menyukainya dan pelanggan juga menerimanya". Encik Hoa menganalisis bahawa pelabur tidak selalunya mempunyai 100% modal, dan juga mesti meminjam daripada bank untuk membentuk projek itu. Deposit 10% tidak besar jika dibandingkan dengan nilai rumah, mewujudkan syarat untuk pelabur mempunyai wang untuk menjalankan projek, mewujudkan kepercayaan antara dua pihak, apatah lagi pelanggan yang mendepositkan juga boleh mendapat diskaun. "Apabila pelabur mempunyai salah satu dokumen dengan hak guna tanah, keputusan untuk memajak tanah dan membayar yuran penggunaan tanah, saya fikir pelabur itu tidak jujur", kata Encik Hoa.
Perwakilan Pham Van Hoa (perwakilan Dong Thap)
Begitu juga, Timbalan Nguyen Thi Viet Nga (delegasi Hai Duong) juga mencadangkan untuk memilih pilihan 2, kerana pilihan ini akan mewujudkan keadaan untuk perniagaan dan pelabur berkembang. Cik Nga mengakui walaupun pilihan ini mungkin membawa lebih banyak risiko kepada pelanggan, ia akan diatasi dengan mengetatkan pengurusan dan meningkatkan tanggungjawab agensi negeri. Sebaliknya, pilihan 1 akan lebih selamat untuk pelanggan tetapi pada masa yang sama, ia akan menyempitkan peluang untuk perniagaan, nampaknya bertentangan dengan galakan dan mewujudkan mekanisme untuk perniagaan berkembang.
Perwakilan Huynh Thi Phuc (delegasi Ba Ria-Vung Tau) mencadangkan untuk menetapkan jumlah deposit tidak melebihi 5% dan bukannya 10% seperti dalam draf. Jumlah ini adalah nilai yang mencukupi untuk kedua-dua pendeposit dan penerima deposit untuk mengekalkan kepercayaan antara satu sama lain, untuk menyedari komitmen, dan pada masa yang sama memastikan bahawa jenis deposit bukan untuk tujuan mobilisasi modal.
Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi Vu Hong Thanh berkata bahawa kedua-dua pilihan mempunyai aspek positif dan negatif. Dengan pilihan 1, aspek positif ialah ia boleh melindungi kepentingan pihak yang lemah, pembeli, tetapi di sisi perniagaan, tidak mungkin untuk memastikan akses kepada pelabur berpotensi. Dengan pilihan 2, aspek positifnya ialah ia mewujudkan syarat untuk perniagaan, tetapi dari reka bentuk asas sehingga permit pembinaan diberikan, ia juga memerlukan banyak langkah dan boleh ditangguhkan sehingga menjejaskan kepentingan rakyat. "Jika tidak jelas atau tidak dipersetujui, kami mencadangkan agar kandungan ini diundi supaya Dewan Negara boleh memberi pendapatnya," kata Encik Thanh.
Pautan sumber
Komen (0)