Penilaian tanah yang sesuai untuk membersihkan projek

Di bengkel saintifik "Penilaian tanah yang sesuai untuk memudahkan projek" yang dianjurkan oleh Akhbar Pelaburan pada 27 Julai 2023, pakar hartanah dan perniagaan berkata: Jika ada kaedah yang betul, projek itu akan dilaksanakan dengan lancar, jika tidak, ia akan menjadi penghalang utama yang memperlahankan peredaran sumber sosial, menghalang pembangunan ekonomi .

Adegan persidangan.

Perdana Menteri telah mengeluarkan Kiriman Rasmi No. 634/CD-TTg kepada Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar dan Pengerusi Jawatankuasa Rakyat bagi wilayah dan bandar yang dikendalikan oleh pusat meminta penghapusan segera kesukaran dan halangan dalam penilaian tanah.

Penghantaran itu menghendaki, sebelum 31 Julai 2023, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar mesti mengemukakan kepada Kerajaan untuk pertimbangan dan pengisytiharan Dekri meminda dan menambah Dekri No. 44/2014/ND-CP bertarikh 15 Mei 2014 yang mengawal selia harga tanah; pada masa yang sama meminda dan menambah Pekeliling Bilangan 36/2014/TT-BTNMT bertarikh 30 Jun 2014 memperincikan kaedah penilaian tanah, membangunkan dan menyelaraskan senarai harga tanah, penilaian tanah khusus dan perundingan mengenai penilaian tanah.

Pada masa ini, draf pindaan Dekri 44 dan Pekeliling 36 sedang dirujuk oleh Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar daripada kementerian, cawangan dan agensi berkaitan. Terdapat banyak pendapat berbeza mengenai kaedah penilaian tanah semasa yang dicadangkan oleh agensi penggubalan untuk dipinda, terutamanya penyingkiran kaedah "lebihan", yang menyebabkan perdebatan paling banyak.

Syor untuk mengalih keluar kaedah lebihan seperti yang dicadangkan oleh agensi penggubal dalam draf undang-undang boleh memberi impak yang besar dan menyebabkan penilaian tanah kembali kepada tempoh sebelum 2007, meningkatkan kesukaran tugasan yang sedia sukar ini, Dr. Tran Xuan Luong, jurusan Hartanah, Universiti Ekonomi Negara berkata: "Akibat yang boleh diramalkan ialah banyak segmen pasaran hartanah dalam keadaan yang sesuai, oleh itu tidak akan menyebabkan permintaan pasaran yang tinggi untuk projek pembangunan yang sesuai."

"Kaedah lebihan penilaian tanah adalah saintifik dan diiktiraf oleh dunia. Kaedah ini telah dibina oleh negara-negara di seluruh dunia ke dalam piawaian penilaian antarabangsa atau piawaian penilaian setiap negara berdasarkan gabungan pendekatan daripada pasaran, kos, pendapatan dan digunakan secara meluas dalam amalan penilaian tanah dan aset negara. Kaedah ini perlu dikekalkan kerana ia adalah munasabah untuk mengelakkan kerugian hasil belanjawan negara dan menyokong perniagaan dengan lebih cepat, "kata Dr Luong.

Bagaimanapun, Dr Luong menambah bahawa semua kaedah penilaian tanah, jika dikira dengan tepat, masih perlu bergantung kepada data pasaran dan ini merupakan isu asas yang perlu diselesaikan jika Dekri dan Pekeliling akan datang tidak perlu "dibangkitkan, diletakkan" semula untuk menambah atau mengurangkan kaedah penilaian sewajarnya.

"Kaedah lebihan adalah kaedah saintifik yang tidak boleh ditinggalkan, dan asas untuk pengabaian yang dicadangkan masih perlu dipertimbangkan dengan lebih teliti. Sebaliknya, untuk projek (banyak plot tanah - banyak produk; dengan potensi pembangunan mengikut perancangan guna tanah, perancangan pembinaan; perniagaan hartanah; skala kawasan tanah), hanya kaedah ini boleh menentukan harga tanah dengan betul, "analisis peguam Persatuan Bar Ho Chi Duc Phuong. Menurut Encik Phuong: "Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar perlu mempertimbangkan dalam penggubalan Dekri yang disemak bahawa perlu untuk terus mengekalkan dua kaedah: "kaedah lebihan", "kaedah tolak", dan pada masa yang sama perlu menambah peraturan yang lebih terperinci dan lengkap untuk memudahkan pelaksanaan dalam amalan semasa".

Menurut Cik Nguyen Thi Dieu Hong, Jabatan Undang-undang VCCI, kaedah lebihan menentukan harga tanah berdasarkan tujuan penggunaan yang berpotensi untuk pembangunan masa depan, bukan tujuan penggunaan semasa seperti kaedah perbandingan atau kaedah pendapatan. Pada masa ini, pangkalan data tanah negara kita tidak benar-benar menggambarkan realiti pasaran. Oleh itu, sekiranya hanya 3 kaedah penilaian seperti dalam draf digunakan, ia mungkin akan menyukarkan proses pelaksanaan.

Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Ho Chi Minh City, berkata bahawa kaedah lebihan digunakan dalam 87.5% projek hartanah di Ho Chi Minh City. Ini adalah kaedah utama penilaian tanah selama lebih 8 tahun, sejak Dekri 44 berkuat kuasa. Sebabnya datang dari fakta bahawa sangat sukar untuk menggunakan kaedah lain.

Encik Nguyen Chi Thanh, Naib Presiden Tetap Persatuan Realtors Vietnam (VARS), berkata perniagaan sering menggunakan kaedah lebihan kerana ia boleh mengira kecekapan ketika melaksanakan projek. Jika ia tidak berkesan, tiada pelabur akan melakukannya. Ini juga merupakan kaedah yang digunakan oleh banyak negara di dunia, kerana kaedah yang selebihnya tidak menyelesaikan masalah praktikal.

"Kami meminda Undang-undang Tanah untuk mengikut harga pasaran, dengan harga naik dan turun, tetapi ketiga-tiga kaedah semasa semuanya menentukan harga hanya naik, bukan turun, kerana projek baru mesti sentiasa mempunyai harga yang sama atau lebih tinggi daripada projek yang setanding. Ini mendorong harga tanah naik, menjejaskan keupayaan orang ramai untuk memiliki rumah. Kami mencadangkan supaya harga tanah mengikut harga pasaran, dengan harga naik dan turun, supaya harga hartanah itu akan diputuskan oleh rakyat. memaksimumkan keuntungan dan mengekalkan harga yang lebih tinggi, kita perlu mengubah pemikiran kita,” kata Encik Thanh.

Dari perspektif agensi pengurusan negeri, Encik Dao Trung Chinh, Pengarah Jabatan Perancangan dan Pembangunan Sumber Tanah (Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar) berkongsi bahawa jika kaedah lebihan tidak digunakan dengan ketat, kehendak subjektif penilai, penilai, dan pemimpin tempatan akan sangat mempengaruhi keputusan penilaian. Apatah lagi ia juga bergantung kepada kadar kenaikan harga hartanah, sedangkan kita tidak mempunyai agensi pemantau dan tidak mempunyai maklumat yang mencukupi.

Encik Chinh juga berkata bahawa Jabatan akan terus mendengar pendapat daripada pasaran dan mensintesiskannya untuk dikemukakan kepada pemimpin Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar dan Kerajaan agar sesuai dengan perkembangan pasaran.

Thanh Bui