Dalam kontrak Bina-Pindah (BT), Negeri dan pelabur bukan sahaja menilai projek dan sebidang tanah. Mereka juga menghargai tempoh masa antara kedua-duanya. Lama-kelamaan, kos modal meningkat setiap bulan, harga tanah turun naik, perancangan boleh berubah, dan risiko bagi setiap pihak terkumpul secara senyap sebelum kontrak ditutup.
Pada 29 April 2026, Bandar Raya Ho Chi Minh memulakan pembinaan empat projek utama dengan jumlah pelaburan kira-kira VND 142,000 bilion, termasuk Pusat Pentadbiran baharu di Thu Thiem, yang dilaksanakan oleh Sun Group di bawah model Bina-Pemindahan (BT). Bandar ini juga meluluskan senarai 33 plot tanah yang bertujuan untuk pembayaran bagi projek BT, kebanyakannya terletak di pusat bandar dan Thu Thiem. Isu BT telah beralih daripada perdebatan undang-undang kepada persoalan tentang aset awam. Berapakah harga plot tanah ini akan dinilai, di bawah prosedur apakah, dan siapa yang akan mendapat manfaat daripada kenaikan harga selepas infrastruktur siap?
Model BT (Bina-Pemindahan) kembali disebabkan oleh tekanan sebenar. Pelan pelaburan awam jangka sederhana untuk 2026-2030 berjumlah kira-kira 8.22 juta bilion VND. Bajet tersebut hampir tidak dapat menampung semua keperluan infrastruktur. Bagi projek yang tidak menjana aliran pendapatan langsung, seperti pusat pentadbiran, dataran, atau projek bandar tertentu, projek PPP (Perkongsian Awam-Swasta) dengan kutipan tol sukar untuk dikendalikan. BT membuka pilihan lain: pelabur memajukan modal untuk pembinaan, dan Negeri membayar balik mereka dengan tanah. Hujah ini meyakinkan, terutamanya apabila bandar memerlukan projek infrastruktur lebih awal.
Tetapi alasan yang rasional sahaja tidak mencukupi untuk memastikan sesuatu kontrak selamat. Dengan BT, risiko tersebar merentasi tiga nilai yang wujud bersama dalam satu perjanjian.
Pertama sekali ialah kos projek. Jumlah pelaburan awal dan kos sebenar selepas penyelesaian akhir mungkin berbeza. Pejabat Audit Negeri pernah mengesyorkan agar menangani lebih 5,200 bilion VND daripada 29 projek BT, dengan isu berkaitan jumlah pelaburan, pemilihan pelabur, peruntukan tanah dan penentuan kos pelaksanaan sebenar.
Kerangka kerja perundangan baharu telah meletakkan projek BT (Bina-Pemindahan) kembali ke landasan yang lebih ketat. Dekri 257/2025/ND-CP dan dokumen berkaitan menetapkan mekanisme untuk kontrak BT, termasuk pembayaran dengan dana tanah, pengendalian percanggahan dan peranan pengauditan. 
Kemudian ada harga tanah. Tanah yang dibayar di bawah model BT (Bina-Pindah) bukanlah jumlah wang yang tetap. Tanah mempunyai lokasi, perancangan, hak pembangunan dan nilai yang dijangkakan. Sebidang tanah di Thu Thiem sebelum infrastruktur siap akan berbeza daripada apa yang ada selepas kawasan tersebut menjadi pusat pentadbiran, komersial atau perkhidmatan baharu. Jika harga tanah dalam kontrak lebih rendah daripada nilai sebenar, perbezaannya akan dikeluarkan oleh sektor awam. Jika harga tanah ditetapkan terlalu tinggi untuk mengurangkan risiko kerugian, pelan kewangan pelabur boleh terbantut.
Pelabur BT bukan sahaja menerima tanah. Mereka menanggung risiko pembinaan, kos modal, masa penyerahan tanah, potensi eksploitasi tanah dan obligasi kewangan yang berkaitan dengan tanah tersebut. Kontrak yang akhirnya tidak dapat dipenuhi oleh pelabur tidak akan menyerahkan projek tersebut kepada Negara. Prinsip nilai yang sama dalam rangka kerja perundangan baharu, jika dilaksanakan dengan ketat, mesti melindungi aset awam dan kebolehlaksanaan projek.
Cabaran terbesar adalah masa. Pembinaan mungkin bermula lebih awal, manakala tanah mungkin diserahkan kemudian. Antara dua titik tersebut, pasaran hartanah boleh naik, turun, atau terbantut. Kadar faedah berubah-ubah. Perancangan wilayah diselaraskan. Nilai komersial tanah tidak kekal malar sepanjang jangka hayat kontrak. Kontrak yang mengunci elemen tertentu pada masa penandatanganan tetapi membenarkan elemen lain berubah-ubah mengikut pasaran meletakkan kerajaan dan perniagaan dalam pertaruhan jangka panjang.
Jika pasaran meningkat mendadak, margin keuntungan mungkin lebih tinggi untuk pelabur daripada jumlah yang dikira oleh kerajaan semasa menandatangani kontrak. Jika pasaran membetulkan atau tanah ditangguhkan, pelan kewangan pelabur mungkin terganggu. Dalam kedua-dua kes, risiko yang tidak diperuntukkan tidak akan hilang. Ia hanya akan menunggu sehingga salah satu pihak tidak lagi dapat menanggung beban.
Kerangka kerja perundangan baharu telah meletakkan projek BT (Bina-Pindah) kembali ke landasan yang lebih ketat. Dekri 257/2025/ND-CP dan dokumen berkaitan menetapkan mekanisme untuk kontrak BT, termasuk pembayaran dengan dana tanah, pengendalian percanggahan dan peranan pengauditan. Tetapi dokumen tersebut hanyalah titik permulaan. Kepentingan BT terletak pada setiap kontrak tertentu. Bagaimanakah kos projek diaudit? Bilakah tanah dinilai? Bagaimanakah perbezaan antara nilai projek dan dana tanah dikendalikan? Dokumen apakah yang membolehkan orang ramai, Majlis Rakyat dan Pejabat Audit Negeri membaca pengiraan tersebut?
Senarai 33 plot tanah di Bandar Raya Ho Chi Minh adalah senarai pembayaran yang dirancang, bukan tanah yang telah diperuntukkan. Oleh itu, peringkat semasa adalah yang paling penting untuk membuat ramalan. Sebelum plot tanah diserahkan kepada Negara, masyarakat perlu tahu bagaimana tanah tersebut direkodkan, mekanisme apa yang digunakan untuk menentukan nilainya, sama ada ia akan dilelong, dan siapa yang akan bertanggungjawab jika nilai sebenar kemudiannya menyimpang dengan ketara daripada pelan awal.
Sebuah bandar mungkin dapat menyiapkan projek lebih awal hasil daripada model Bina-Pemindahan (BT). Tetapi kepantasan sahaja tidak dapat mengimbangi kos. Ia mengalihkan kos kepada bentuk lain. Sebahagian daripadanya termasuk dalam jumlah pelaburan untuk projek tersebut. Sebahagian daripadanya termasuk dalam hak pembangunan tanah. Sebahagian daripadanya termasuk dalam masa menunggu antara pembinaan, penyerahan tanah dan operasi. Ujian BT ini bukan sekadar tentang membuka sumber. Ia juga tentang keupayaan untuk menilai tiga perkara secara tepat secara serentak: projek, tanah dan masa.
Sepuluh tahun selepas siap, nilai sebenar kontrak Bina-Pindah (BT) akan dapat dilihat melalui kehidupan bandar. Adakah projek ini akan memberi perkhidmatan yang lebih baik kepada komuniti, adakah tanah akan digunakan dengan lebih cekap, dan adakah sumber awam akan mewujudkan nilai tambahan untuk komuniti? Jika ini dicapai, BT boleh menjadi cara yang boleh dipercayai untuk menggerakkan sumber bagi fasa pembangunan baharu.
Sumber: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html
Komen (0)